叉车厂367亩地拿地策略及文化创意产业开发解析 北京金隅1240万/亩拿下

sangguo

来源：365淘房 2015-09-23 13:35

（叉车厂地块鸟瞰图 365淘房 资讯中心）

合肥热线·365淘房 讯 9月24日下午，备受关注的叉车厂地块（编号蜀山区W1502）将入市拍卖。合肥365淘房联合同策咨询共同评地，对这宗367亩商住地的拿地策略和文化创意产业开发策略进行分析。（备注：鉴于土地规划的详细要求位置，本站只做粗略的价格计算）

拿地策略：

1、本地块总体体量较大，地价较高，出让条件较高，需要企业根据自身情况和相关要求综合评估，有相关行业资源、商业地产开发经验和文化创意产业开发经验的开发商相对比较合适；联合拿地也是比较好的形式；

2、地块成本部分有文创产业，总建面约4千方，按照7000元/㎡（含后期营运费）的改造标准，大约投入0.28亿；营运商办部分5.6万方，综合造价按照4500元/㎡计算，投入约2.52亿；36班小学造价约在900-1500万左右，9班幼儿园造价约在200万左右；3400㎡ 的室内变电站造价约在2500元/㎡，总造价约在850万；项目总固定投入约0.28+2.52+0.12+0.02+0.085=3亿（不含道路）；

总确定用途土地面积约文创31亩+合力大厦15亩+幼儿园5.84亩+小学38亩+12亩=101.8亩，剩余住宅用地面积为265.25亩，按照2.5容积率，预计总建面44.2万方，按照品牌开发商价格13000元/㎡的住宅销售预期，可预测总销售额为57.46亿；住宅单位完全成本按照3500元/㎡计算，住宅建安成本为15.4亿。

总销售额57.46亿-固定成本3亿-住宅成本15.4亿=（土地成本+利润）39.06亿，最大土地成本：39.06亿/367.05亩= 1064万元/亩。


（叉车厂地块位置示意图 365淘房 资料图片）

综合拿地单价约在850-1000万元/亩之间。

文化创意产业开发策略

一：文化创意产业的打造。文化产业总体打造难度比较大，开发成本较高，营运风险较大，按照目前国内的文化创意产业的开发经验来看，至少要做到“官产学”三场统筹。

1、官场统筹：是指政府政策引导和支持，鉴于文创产业的孵化依赖性，政府提供必要的社会服务政策，如人才政策、融资政策、服务政策等，如上海创智坊政府通过设立海外人才创业服务中心，提供千人计划、3310计划等系列服务，保证创意产业发展；

2、产业统筹：是指大企业带动和大环境支持，按照合肥目前的产业结构来讲，工业制造业龙头企业为文化创意产业带来了发展机会，围绕汽车制造、机械制造等龙头企业，可发展工业设计、视觉设计、包装设计、广告设计、外形设计等相关产业，而游戏、电影、传媒、音乐等消费型创意产业目前在合肥龙头企业和市场空间支撑不足；

3、学院资源：创意产业为智力密集型产业决定其对智力资源的依赖性，周边高校，研究机构的智力资源的支持是产业园区发展的关键，如新江湾城和复旦大学、武汉智慧城和武汉大学城。

纵观本地块，在政府的大力支持，企业可整合周边中国科大、合工大、安大等高校，以合肥市江淮汽车、合力叉车等周边大型企业为龙头，以发展生产性创意产业为突破口，打造产业园区。

二：文化创意产业的收益文化创意产业的收益主要体现在一下三个方面：经营性收入、投资型收入、政策性补贴；经营性收入主要包含租金收入和服务收入，相对占比较少；投资型收入主要是指企业以场地入股投资孵化企业取得的后期收益，不确定性较大；政策补贴成为产业园区的主要收益来源

商业开发策略

5.6万方的自持商办体量适中，不建议全部打造成纯商业的形态，建议以创意街区和小型创意办公的组合形态进行打造，商业以街区式商业为主，与产业园区相互呼应，控制体量，具体的打造比较考验开发商的产品设计能力和招商能力，具体的设计案例可参考海上海、天津创意街等，打造成合肥市“最酷”的商业形态；办公部分可打造成创意办公，以小户型面积为主，后期可与文创部分整体营运

住宅开发策略

住宅部分总体操作难度不大，打造部分附加值，是实现项目更高溢价的较好手段，另外学区、商业、文化园区也是项目住宅部分溢价的支撑。（以上策略分析来源同策咨询 365淘房 张茹整理）

sangguo

蜀山区W1502号（即叉车厂地块），总面积367亩，规划商住用地，地块共分7个部分开发，分别为A01、A02、A03、A06、A07、A08、A011号地块。

A01号地块位于地块西北角，靠近望江西路，规划绿地用途，面积不详；

A02号地块位于地块北边，靠近望江西路，面积129.6亩，规划商住用地，容积率R≤3.5；地上商业（含办公）占地上总建筑面积≥40%；需沿望江西路代建安徽叉车厂集团总部大厦10万㎡；需要设置一座基底面积不少于3400㎡的110KV全市内变电站，验收合格后产权无偿移交市供电公司。

A03号地块位于地块中部，面积99.66亩，规划居住用地，容积率R≤2.5，其中地块南侧需要设置一处面积不小于2301.72㎡的绿地。

A06号地块，规划商办用地，面积26.85亩，容积率R≤4.5；A07号地块，，规划商服用地，面积24.98亩，容积率R≤1.0；A08号，规划绿地用途，面积不详。

A11位于地块的南边，面积81.92亩，规划居住用地，容积率=2.5，其中A03或A11号地块中，需要规划建设一座不小于38亩的36班小学和1座占地面积不小于亩地9班幼儿园，小学和幼儿园竣工验收后无偿移交蜀山区政府，小学占地38亩不属于出让范围，位置由竞得人定夺。

sangguo

抢地大战下午开启 ~

Kiwi@

前排就座！

hfboy72

潜山路那块地也很好，就是小点

Kiwi@

我有点疑问，没地铁、高架旁、周围人口混杂为什么这么受追捧呢？

Godzilla

那一带的商业已经比较多了

dllfox

回复 6# Kiwi@

你看看上海市中心这种地块好多，主要还是人气旺，人气旺的地方好卖房子，而且地块比较大，无需拆迁，容易操作

tumac

好多居住用地

Kiwi@

回复 8# dllfox


    政府的导向很明确，死捂着二环内的地不放！时不时放一块解解饥渴！

hfboy72

{:5_109:}六号线好像经过这里

Kiwi@

回复 11# hfboy72


    近期规划是6号线过望江路，网友透露的远景规划是12号线过望江路。目前比较确定可能就是12345号线，后面的不知道哪年能定下来。

xdxudong

回复 12# Kiwi@


    六号线好像已经被废掉了   不走望江路了

hezeshao

……开发商不期待，期待创意街区

卜居

回复 12# Kiwi@


    不是说6号线改规划区滨湖了吗= =