步行街地下空间综合利用工程将启动

kaikai0707

拥挤的中和路

步行街街口

地下公交站台

地下车库

步行街地下剖面图

作为我市利用地下空间的先行者，备受社会各界关注的中山路步行街地下空间综合利用工程即将全面启动，一方面会大大提升芜湖南北交通能力，另一方面将使芜湖城市地标步行街旧貌换新颜。

八百里奔腾的皖江，在这里拐了一个大弯，那便是素有“长江巨埠、皖之中坚”之称的芜湖。在城市历史发展的进程中，芜湖一度“长个子”，呈现典型的条带状狭长城市布局，如今随着区划调整后，东向发展和跨江发展热潮的推进，芜湖正在“长肚子”。

然而，“长个子”留下的“后遗症”——沿江南北走向的交通压力日益显现。如今，如何最大限度打通南北交通，成为政府和百姓关注的焦点。因芜申运河改造工程需要，中山桥需拆除重建，又因为航道的要求，不可能在原址再建车行桥梁。而临江桥和花津桥之间相距1400米，其间如果没有一个南北通道连接，将造成这片区域交通“寸步难行”。

为此，我市着手实施中山路步行街地下空间综合利用工程，助力“城市升级版”建设。一方面，打通一条南北走向的过江通道，促进区域交通环境的改善；另一方面，为节约集约用地，借机对芜湖步行街进行升级改造，深度扮靓这张具有芜湖地标特色的城市名片。

恰逢其时：打通步行街区域南北交通，让群众有“路”可走

在芜湖老城区，条带状狭长城市布局使得城市交通大多以南北走向为主。但受历史原因及地形限制，我市城区南北干路连贯单一、东西干路间距大、畸形交叉口较多，铁路、赭山、镜湖及其他水体等诸多因素制约道路走向，形成多种交叉路网形态，导致路网连通性较差，支路利用效果不够，形成交通“瓶颈”。

而这种道路“瓶颈”尤其表现在步行街区域的南北交通压力。“开车从银湖南路往弋江区走，要么走长江中路过临江桥，要么走中山北路过中山桥，不过要我选择，我肯定选择走长江中路。”私家车主王先生认为，步行街区域商业密集，人流车流多，通行状况不理想，因此权衡利弊，宁愿绕道从长江中路通行。不过这样一来，会大大增加长江中路的交通压力。于是在车流高峰期间，主城区呈现出到处都有点“堵”的状态。

市交警部门秩序科负责人表示，目前我市城区城市功能、路网结构不完善的特征明显，老城区路网存在先天性不足，市区主干道路网密度低、间距大、断头路和瓶颈路较多，使城区路网难以形成网格，无法均衡路面交通流量，造成主干道车流、人流高度密集，交通压力过大。

通过交通流量分析，整个城区南北呈钟摆式出行频率，普遍存在出行时间集中且明显的早晚高峰，中心城区以镜湖、中山路步行街、凤凰美食街等为代表的商业、旅游、学校、超市、酒店云集，人、车流量高度密集，呈较严重的交通流量饱和状态。主要交通节点包括：中山北路（龙侨）路口、中和路路口、新百路口、二街、镜湖路、青山街等路口路段。

其中，中山路步行街，其原本与现中山路北段直通，是一条城市中心区内的南北向重要道路，可直通城南地区。后因中山路一段改造为步行街商业区，禁止机动车通行，中山路的交通流量至北京西路后，须改道经中和路至二街抵达中山桥，原先较为简洁的直线道路形成了需通过多个路口、多条道路的复杂线路，加之商业区的交通流量持续增长、周边道路等级较低、通行线路复杂等原因，形成了现有高峰期内交通易堵的局面。可以说，在步行街区域打通一条快速南北交通通道势在必行。

而眼下正迎来了在该区域建设南北通道的最佳时机。因芜申运河改造工程需要，中山桥需拆除重建，而在临江桥和花津桥之间如果不再建设一个过江通道，将难以满足步行街区域群众出行需求。一旦错过芜申运河改造的机会，未来再建一座过江通道，将花费巨额的人力、物力和财力。

为此，中山路步行街地下空间综合利用工程启动正当时。

华丽转型：改造提升步行街整体商业品质，深度扮靓城市名片

芜湖中山路步行街，自1999年开街以来，不仅成为我市无可争议的第一核心商圈，而且成为城市的核心地标之一，但随着人们出行方式的变化，步行街的可达性在逐年下降。步行街包括基础设施、交通结构、商业业态等要素难以满足目前的发展需求。

芜湖市民在享受步行街繁华热闹的同时，也发出了诸如感叹：“步行街的路太难走了，车子也很难找到车位。”还有些市民表示，芜湖步行街跟不上经济发展，国际高端品牌太少，购物还得开车去南京和上海。可以说，昔日第一核心商圈遭遇发展瓶颈。

中山路步行街地下空间综合利用工程是配合芜申运河改造及中山桥拆除重建的市政工程，也是交通畅通工程，还是步行街品质提升工程。工程对步行街商业的发展意义深远。该工程将建设配套的公交车站以及700多个停车位，私家车、公交车可直接到达步行街地下，大大缓解周边交通压力和停车难问题。同时，能够提升商圈竞争力，积聚人气，促进步行街商业繁荣，进一步完善步行街的购物消费环境，美化步行街的市容面貌，提升步行街商业档次，为知名商业品牌提供载体，促进知名品牌早日落户。此外，还将丰富商业业态，地上、地下商业错位竞争，形成互补，促进步行街商圈消费的多元化。

工程完工后，可解决跨青弋江南北交通问题，同时兼顾人防工程和公共停车场，缓解该区域停车难，提升公共活动密集区的防灾能力，通过综合利用地下空间适当配建部分商业及服务设施，使城市空间立体化、运作集约化，加强商业中心区的集聚作用。

据了解，该工程总建筑面积109524平方米，北起更兴路口，南至弋江区箱子拐路口，总长1.7公里，包括地下道路、越江隧道、地下停车库、地下人防、配套地下商业街以及中山路步行街改造升级，总工期25个月。地下道路等级为城市二级次干道，双向四车道，道路主体工程位于地下二层，主线设置车速为40km/h；地下道路配建一对公交车站，在步行街、镜湖地下二层及沿河路北侧设置地下停车库，停车数量约700辆；项目综合利用地下空间，在规定商业建设范围内配建部分商业及服务设施。

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随着上海乃至全国各地对地下空间的进一步规划及管理，地下空间未来的商业投资、运营、物业管理等等无疑也将成为一个新的方向。

文／本刊记者 徐卓航

今年上海将启动新一轮城市总体规划编制工作，期限可确定为2040年，将指导未来20年的城市发展、建设和管理。其中，立体化城市打造给上海地下空间带来了新的活力和前景，地下空间的开发将会是一个重头戏。去年12月27日，上海市人大常委第十次会议就表决通过了《上海市地下空间规划建设条例》，并于今年4月1日起正式施行。

另一方面，地下空间开发也早已成了世界性的规划趋势，全国各地都在积极尝试、建设各式各样的地下空间。而在城市规划总体推进的步伐中，地下空间未来的商业投资、运营、物业管理等等无疑也将成为一个新的方向。

地下空间成“新市场”

市场预计，随着《上海市地下空间规划建设条例》的正式施行、地面空间日益紧张，城市综合开发势必随之转战地下，未来将会越来越多出现地下空间出让，而有着地下项目开发和运营的上市公司也将分食这一“新兴市场”。

“地下空间的拍卖，在全国范围内比较少见。不过，随着大型城市市中心土地资源的逐渐紧张，日后地下空间的拍卖将会变得更加普遍。” 德佑地产分析师赵葆根分析，随着地下空间拍卖的陆续出现，有着相关地下项目开发和运营的上市公司将首先分食这块“蛋糕”。

戴德梁行中国区战略研究部数据显示，上海全市共有621.38万平方米高档住宅，642.49万平方米甲级办公楼存量和市中心优质商铺存量211.79万平方米。上述三种物业类型中，每个项目都至少有一层到三层的地下空间，开发潜力巨大。截至2013年底，全市地下工程超过3.4万个，总建筑面积为6875万平方米，地下空间面积增长迅速。因此不难看出，投资者在考虑整个商业项目的投资及回报时，地下空间的价值也将会纳入其考量及审核范围。

戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie认为，新条例的施行将会从以下几个方面对未来市场产生影响：首先，上海现有的地下设施将会迎来升级改善，甚至是整体更新换代；其次，现有的和未来的地下空间将得到更好的管理，同时会有更高质量的新型地下空间出现；最后，会有更多的地下物业提供高质量及高效监管的停车场，零售商铺，物流区域，文化休闲空间和运动设施。

各地看好地下空间

在高密度的城市区域，可用空间迅速减少使得开发利用地下空间的愈加热门。考虑到这一点，世界各地的城市，包括伦敦、巴黎、纽约、东京、香港和新加坡，都致力于地下空间开发的开发和总体规划。而除了上海之外，国内各地都在积极筹划地下空间的建设。

安徽省芜湖市的老城区交通拥堵现象近年来日趋严重，今年起芜湖市就将启动中山路步行街地下空间综合利用工程。届时中山路将南北贯通，有效地缓解主城区的交通状况，同时也将进一步提升步行街的品质，实现步行街的华丽转身。无独有偶，福建省福州市的万宝商圈地下工程也将于月底动建，在建设4车道下穿道路缓解交通的基础上，还讲建成两个大型时尚景观广场。

在江西省南昌市，近日公开招标出让东湖区胜利路和叠山路47.988亩、土地用途为商业用地的地下空间国有建设用地使用权。这是南昌成功出让的第一宗商业用途的地下空间国有建设用地使用权，中标价为1.027亿元。据了解，此次成功出让，将极大推动今后地下空间开发利用工作，有力促进东湖区打造胜利路特色商业步行街。

相类似的，在南京、合肥、沈阳等多地，均有针对诸如交通拥堵、停车难等问题的地下空间开发案例，并往往与商业街、步行街、大型商圈的建设相结合。这是借鉴了不少国外的成功事例，比如在加拿大的多伦多和蒙特利尔市，都拥有极其发达的地下步行道系统。其中，多伦多市地下步行道系统在上世纪70年代已有4个街区宽，9个街区长，在地下接着市政厅、联邦火车站、证券交易所、5个地铁车站和30座高层建筑的地下室，以及20座停车库、很多旅馆、电影院、购物中心和1000家左右各类商店，并拥有100多个地面出入口。地下城保证了那里在漫长的严冬气候下，各种商业、文化及其他事务交流活动的顺利进行。

运营开发仍非易事

不过，虽然市场空间已经打开，但开发运营绝非易事。“这类地下空间对地段的要求较高，不少开发商缺乏开发地下空间的经验，因此会选择观望。”赵葆根称。2011年，沈阳就曾推出的一块地下空间，就因为距离市中心商业区较远而遭遇流拍。

在上海，地下空间的开发也存在着许多问题。一是开发利用的综合协调性不够，地下空间碎片化建设、互不连通的现象还比较普遍，各类地下设施之间还存在争抢空间的无序现象，综合管沟等集约利用措施缺乏有效推进。二是开发利用率不够，戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁指出，从现状看，上海市地下空间的开发建设缺乏系统性，除了轨道交通结合地铁上盖的商业项目，非人防设施基本为零星商业和停车库，物业功能的配置比较单一。

地下空间开发具有不可逆性的特点，地下工程一旦完工后，不仅难以通过重建来弥补既有缺陷，而且局部工程的设计失误可能致使整个区域相关地下空间的互连互通难以实现。因此，新推行的《上海市地下空间规划建设条例》特别指出集中开发区域的管理机构可以对地下空间实施整体设计、统一建设。先行建设的地下建设项目必须按照规划要求预留连通位置；后续建设的地下建设项目必须与先建的项目实施连通。

对此，戴德梁行中国区物业及设施管理部董事张启威表示，新条例的实施将有可能改善现时上海CBD各建筑各自独立营运的形态，对小区长期的健康发展带来空间，但同时也会对各建筑日后的物业管理工作带来挑战。

投资规划还需谨慎

对于投资者来说，除了对这一新兴市场保持关注、加大了解之外，谨慎对待地下空间开发过程中的政策内容、相关规定也是必不可少的。首先，人防工程是地下空间的重要基础，因此有着“独立建造的地下空间开发利用项目须修建不低于地下总建筑面积40%的人防工程”、“结合地面建筑修建的普通地下室须按不少于地下建筑面积的10%的比例修建防空地下室”等规定。

其次，产权问题也是投资者需要了解的。比如在西安，地下空间开发利用规划纳入城市总体规划，实行竖向分层、横向连通的立体综合开发利用。规划一经批准，任何单位或个人必须严格遵守和执行，不得擅自变更，确需变更的，应经原批准机关审批。地下空间建设工程按照基本建设程序完成后，依据房屋登记相关法律、法规和技术规程，以基本单元进行产权登记，并明确使用期限。对于确切的用途、使用期限等等，都需要一一认清。

此外，地下空间的建设也有着一定的高标准和高难度，后期的运营维护更是如此。有着怎样的商业规划、物业管理都十分紧要，对于可能出现的防水、防震、防沉降等问题，无疑也要纳入考量。

2014-05-17

冷傲孤影

不错。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

zhj1759

什么时候开始拍卖呀？

观致汽车

哪个公司投标了啊。。

zzx761986

白送估计都没人搞啊，难度大，效益低。。

凡尘记忆

老鬼搞~是不是政府再忽悠哪家替死鬼

楚天舒

北京城建！北京城建！北京城建！

芜湖2

这种东西。我觉得应该属于市政公程，不应该商业化操作。不知道他们是怎么想的。我要是开发商，我帮你修一条难度那么大的地下通道就为了换几个地下商铺产权，那我还真得考虑考虑

会挥发的化肥

速度点！这么好的工程工程进展速度太慢！！！！

zhj1759

听说好像是5月31号开始拍卖就等结果吧

jr8010

zhj1759

我看了一下，不是5月31号拍卖，好像买家不太多还得等。

旅行

贺东一行还考察了万尚联合控股集团南通地下商业项目，并邀请万尚集团积极参与到芜湖中山路地下改造工程中去。