给大家泼点冷水，警惕滨湖几栋500+的烂尾风险

光影留痕 · 发表于 2014-5-9 08:59:46

本帖最后由光影留痕于 2014-5-9 10:32 编辑

前天宝能拍了块滨湖的地，整个论坛欢心鼓舞，期待七剑下天山，但是，我一点都高兴不起来，这场盛宴会不会在高潮时熄灯，一切都是未知……

理性的，从商业、资本等角度看待滨湖的几栋500+，我看到的是一片黑暗

这种大跃进式放卫星的造楼，极有可能留下的是一片烂摊子，很多年都无法收拾的残局。

首先我们从资金层面来分析一下，两个例子，上海环球金融中心（也就是开瓶起子）492米，建面约38万，造价73亿（2008年价格）；上海中心大厦（也就是打蛋器）结构高度580米，建面约43万,造价148亿。

基于以上数据，我估计一栋500+的楼建面约在35W-40W平米，造价至少在100亿以上。除去地下面积和附属设施，能够用于销售的建面应该不会超过30W平米。目前合肥写字楼多少钱？最贵的也就不到1W5，这还是现房！就算500+的能买到2W，售房资金也不够造价，这个资金缺口怎么解决？

从建设周期来分析，开瓶起子整整用了11年（中间烂尾了一段时间），打蛋器如果今年顺利完工的话也要6年，也就是说一栋500+楼的建造周期至少是5-6年，看看我们的房企吧，5、6年后还能剩几家？特别是宝能有7栋超高，整个建设周期估计在15年以上。这么长的建设周期，资金的时间成本是非常巨大的。

从出租情况分析，一栋500+的写字楼体量就超过了一个综合体，何况还不止一栋。合肥有这么多写字楼需求吗？北京上海有那么多写字楼，是因为其经济辐射能力达到全国，甚至全球，合肥呢？顶多就在安徽省内混混了，在南京和武汉的夹持下，基本没有出安徽的可能，甚至安徽的市场都会被他们蚕食。会有500强企业总部（安徽总部就算了）落户合肥吗？会有新的中字头企业落户合肥吗？如果是要培养中小企业，他们需要的也是廉价的工厂式写字楼，而不是这种奢华的超高层。

从建成后租金情况分析，大家知道目前合肥写字楼租金是多少吗？顶破天也就税后80左右，而且随着目前合肥写字楼的大量入市，今后租金上涨的空间有限。对于投入巨资的建造者和投资者，这么低的租金有何投资价值？比较下打蛋器吧，目前的租金在450左右，估计除非通涨300%，合肥也不可能到这个水平。

总的来说，我对滨湖这几栋500+的非常不看好，这只是ZF的好高骛远、好大喜功和房企的盲目跃进

小都督 · 发表于 2014-5-9 09:03:03

有一定的道理！但凡事不能停留在预测、估计上！

熊貓燒萫 · 发表于 2014-5-9 09:03:08

盖起来烂尾，就不是咱们操心的事了，到时候媒体一关注，必然有人过来收拾残局{:5_118:}

swgzsd · 发表于 2014-5-9 09:03:26

不是吧陆家嘴的地价是天价恒大宝能这地价很低

庐州高新站 · 发表于 2014-5-9 09:04:30

LZ这是操哪门的心，政府都不急，你急啥{:5_109:}

光影留痕 · 发表于 2014-5-9 09:07:29

不是吧陆家嘴的地价是天价恒大宝能这地价很低
swgzsd 发表于 2014-5-9 09:03

开瓶起子97年就开工了，那时陆家嘴地价也不会太贵了，500米的超高层的建造难度同200-300米级的高了不止一点点，造价也高了不止一点点，这方面希望有懂建筑的人科普下

光影留痕 · 发表于 2014-5-9 09:08:05

其实烂尾可能性小，就怕建都不建
吴戴卫发表于 2014-5-9 09:04

看看澳中广场吧，那才多少层

dllfox · 发表于 2014-5-9 09:08:11

要看地价了，在国内造楼成本低，和地价比起来简直小巫见大巫。央视的楼造价居然和哈利法塔是一样的，这个你信不

光影留痕 · 发表于 2014-5-9 09:08:50

LZ这是操哪门的心，政府都不急，你急啥
8671800 发表于 2014-5-9 09:04

ZF才几年一届，等烂尾的时候早就不知道换过多少届了，我们可是要在这个城市生活一辈子

光影留痕 · 发表于 2014-5-9 09:09:44

盖起来烂尾，就不是咱们操心的事了，到时候媒体一关注，必然有人过来收拾残局
熊貓燒萫发表于 2014-5-9 09:03

等一二十年后，中国经济减速，还以为到处都是现在这样不差钱的企业？

xzs · 发表于 2014-5-9 09:13:58

恒大、宝能这些企业还是有实力建的就怕房地产大环境变差！

tn137 · 发表于 2014-5-9 09:15:07

偶就看看回帖
顺带便宜卖头盔
楼主要不？？？？？

吴戴卫 · 发表于 2014-5-9 09:16:28

回复 13# tn137

酱油

viscounta · 发表于 2014-5-9 09:18:34

本帖最后由 viscounta 于 2014-5-9 09:24 编辑

不能过分乐观，也不要过分悲观。尤其是在有自主立法权的城市和金融政策普遍下放的今天。
如果中共真的能做到全面支持民营银行，如果郎咸平的"每个省最少要有十家民营银行"实现的话，楼主考虑过会有多少活钱、短贷充斥市场么，
届时的企业不是一家家的开，而是百家百家的开，再在城市立法调配行业税的情况下...
不知天高地厚的小城市不敢说，至少省会级城市，十年十五年内，写字楼可以说供不应求。

hfmarco · 发表于 2014-5-9 09:19:55

回复 1# 光影留痕

需要用发展的眼光来看，企业投资这么大项目，肯定做了完善的需求分析，不是说建就建的。宝能中心写字楼建成投入使用保守估计也是5年以后了，5年时间合肥的经济总量差不多翻一番了，

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