山东齐鲁之门用地各方博弈的前因后果，出让过程波诡云谲

xiaochang2010

       一宗被规划为地标项目的靓地，早早就引来了台湾华新丽华的驻足，付出5亿元真金白银却在一年后神秘退出，仓促接手的不仅包括兜底的地方投融资平台企业，同样入局的还有国内最大的地标制造者上海赢商网绿地（专题阅读）。“二分天下”的局势并没有维持多久，地方政府忽然祭出回收令，并与纽交所上市房企鑫苑置业草签协议，围绕该项目的博弈进一步升级。

　　 在两年多的时间里，围绕齐鲁之门（项目招商信息）项目用地，一度引发了海峡两岸4家企业的博弈。各利益方在或明或暗地激烈博弈，恍如一出难辨真伪的“罗生门”。

     2013年10月底，一波三折的齐鲁之门项目用地最终被绿地以底价29.2亿元摘得。至此，早先的入局者绿地顺利厘清各方利益，一举扭转了乾坤。

　　“这下大家心里踏实了。”一直参与该项目开发的张博说。他所在的公司名为济南西城投资开发集团（下称“西城集团”），负责济南西部新城开发建设及管理，前身是济南市西区投融资管理中心。

　　齐鲁之门地块的出让过程波诡云谲，背后折射出地方政府在招商引资和城市运营之间的摇摆。长期以来，不少地方政府热衷于“以政绩为导向”的招商引资政策（尤其是外资），当土地成为撬动招商引资的支点，就对现行的土地招拍挂制度的公正性和严肃性产生了冲击。

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蹊跷退出和收回

　　一切还得从“2011香港山东周”说开去。当年5月，香港，济南市与台湾华新丽华集团签约齐鲁之门项目，预计总投资15亿美元。

　　齐鲁之门城市综合体，是济南市重大招商项目，位于京沪高铁济南西站片区东西中轴线上，项目占地227亩，总建筑面积80余万平方米，建成后将成为济南西部新城商业的集聚地。

　　2011年11月17日，济南市政府港澳台招商促进处发布《台湾华新丽华集团来我市对接“齐鲁之门”项目事宜》的文件显示，华新丽华已向济南市西区投融资管理中心交纳5亿元土地熟化资金，济南市则启动了416亩项目用地的申报程序。

　　一切看起来似乎顺理成章，但一年之后的2012年5月，在齐鲁之门项目用地现场竞拍时，华新丽华蹊跷退出。华新丽华在大陆只有一个地产项目，即南京华新城综合体。而华新丽华在2011和2012年的年报中只字未提齐鲁之门项目。

　　11月7日，华新丽华台北总公司媒体联络专员骆晓缦告诉中国房地产报记者，台资企业投资大陆项目有一些限制类别，需要走审批程序，因此“耽误了时间，错过了该项目”。

　　但西城集团一内部人士却暗示，华新丽华的资金链有问题。

　　2012年5月，齐鲁之门地块第一次公开竞拍。用于齐鲁之门项目建设的共计13宗土地被西城集团和济南绿地两家公司瓜分。

　　当时的消息称，齐鲁之门项目将由这两家公司共同投资建设。而齐鲁之门的标志性建筑——高度为180米的两座超高层建筑位于西城集团所拿的两宗土地。

　　“项目所在的13宗土地被两家公司分别摘得，由两家成立一家联合公司进行拿地开发，这种情况在济南还不多见。”前述当地业内人士认为。

　　接下来发生的事情更是让人措手不及，齐鲁之门项目用地突然被当地国土部门收回。

　　济南市土地储备交易中心工作人员向中国房地产报记者证实了这一消息。

　　据济南市国土部门介绍，齐鲁之门综合体地上部分建筑总面积达140万平方米，再加上地下部分，该项目的总投资额达100亿元以上，需要有实力的公司接手。

xiaochang2010

走过场和开启大门

　　土地被回收之后，在纽交所上市的房企鑫苑置业登场了。2013年6月8日，鑫苑置业与西城集团签署齐鲁之门项目框架合作协议。

　　根据此次签约的资料显示，齐鲁之门项目的投资额由之前的15亿美元变更为75亿元人民币。济南市委副书记、市长杨鲁豫当时表示，“鑫苑置业的入驻将为济南西部新城建设注入生机和活力”。他要求国土、规划、城建等单位积极配合，争取齐鲁之门项目早日建成并发挥效益。

　　2013年10月30日，再度出让的齐鲁之门地块改为8宗土地打包出让。在挂牌截止时有两家房企报价，分别为鑫苑置业、绿地。但在现场竞拍时，鑫苑置业却不见踪影，最终绿地以底价29.2亿元将齐鲁之门地块收入囊中。

　　此前已与西城集团签订框架协议，貌似煮熟的鸭子为何飞了？

　　鑫苑置业董事会秘书高永刚在接受中国房地产报记者采访时连表“很遗憾”。他称，“公司非常看好齐鲁之门，虽然事前与济南市签订了意向协议，但土地出让最终必须走招拍挂程序”。言外之意，是招拍挂的结果，但绿地明明是以低价拿的土地。

　　同样一无所获的西城集团内部人士也称，作为市政府的平台公司，绿地拿地是招拍挂的结果。“不是说做了前期，就能做后期的开发下来，最终要走市场化程序，价高者得，哪怕是底价成交也是走市场化程序。”历时两年，齐鲁之门项目用地最终花落绿地。绿地集团人士回复中国房地产报称，公司看好未来济南西部的发展,目前项目刚刚获取土地，将充分发挥绿地在超高层方面的经验和技术优势。

　　从表面上看，齐鲁之门项目有了接棒者，这个结局对于济南市与绿地来说，可能是一个双赢的局面。但对于绿地来说，回顾项目以往的博弈与波折，只能说齐鲁之门刚刚开启。

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最后一句话 但对于绿地来说，回顾项目以往的博弈与波折，只能说齐鲁之门刚刚开启。
意味深长啊……

btudi001

还不知道哪年建设呢{:5_109:}

gt_by_citroen

总不能指望唯利是图的商人给城市建设做贡献

superradar

那意思是说鑫苑只愿意以底价拿地，结果绿地也来竞争，于是鑫苑放弃？？？如果他决心真的那么大的话之前一定会让政府出面协调，不会出现绿地参加这一幕，绿地没准是政府请来托底的，根据报道，鑫苑虽然报名了但并未出现在竞地现场，这样绿地如果不出手这块地就流拍了。说到底还是对西部新城乃至整个济南的经济前途缺乏信心。。。

天天向上123456

什么意思没看懂????????

mirroi

哪个商人不唯利是图啊。要不让他们开发，城市没法发展了。回复 6# gt_by_citroen

mirroi

没等西城开发完，东客站又开始了。济南应该没有这么大的承载力。奥体、滨河、西城、东城。到时候全面开花，只能啥也不成。回复 7# superradar

sdnujk

世界变化可真是快，唯一不变的还是地角的价值。

lishanlu52300

如果省里支持济南，济南作为省会的政治、交通和资源优势就会很快得以发挥，以山东全国经济第三和9700万总人口规模来看，要发展济南其实并不是一件难事，西客站和奥体片区虽然地域广阔，但是我们放眼望去，全国与济南相似的城市并不在少数，而先搭台后唱戏的模式在各个省会城市或者副省级城市中是普遍推广的模式。有些人说济南的城市规模还达不到，这是对济南城市规模明显缺乏信心，在这方面，显然，开发商才是真正的嗅觉灵敏和专业的人士，试想一想，国内任何一个市区人口超过300万的大城市，人口多少年可以翻一番？每一年可以增长的城区面积有多大？？？以济南目前的常住人口约700万来计算，每年济南的常驻人口增长约7%，5年是多大的一个数据？10年呢？你还别不信，扪心自问一下，20年前济南有多少人口？现在是多少？再看看国内任何一个大城市20年前多少人，城区多大？现在多少人？？？城区多大？？？？中国的城市化才刚刚过50%，还有好几亿人要源源不断的进城呢，尤其是大城市，发展的速度只会加速而不会减速！

gt_by_citroen

回复 12# lishanlu52300


    有一点你说的就太乐观了，一般来说，城市化率超过60%，增长就会大大放缓，虽然达到80%是有可能的，但鉴于中国的第一产业自动化程度底，农业人口短期不会减少太多

叫我小木哥

回复 10# mirroi

可惜的是你错了，东部没有地了，西部腊山河以西的地也卖完了。。。。滨河、东站刚刚好接力下去。对不起，让您失望了。

正觉寺人

还好，最后是绿地还比较靠谱的