新城控股(01030.HK)欲借香港IPO另起炉灶

qishidujun

　新城控股(01030.HK)欲借香港IPO另起炉灶。

　　本周四(11月22日)结束招股的新城控股，在路演期间，向投资者抛出了一份转型城市综合体开发的计划。

　　新城控股方面称，将拿出IPO所得款项的九成，主要用于增加多用途综合体项目的土地储备，并会将这些综合体项目的开发权交由香港上市的新城控股开发。

　　此外，新城控股目前拥有新城B股(900950.SH)58.86%的权益，后者以纯住宅开发为主，如何避免与新城B股之间的同业竞争，一直是新城控股赴香港上市过程中亟待解决的问题。

　　业内人士普遍认为，出于利益最大化的考虑，新城控股上市后，不会甘心一味向仅持有58.86%权益的新城B股“输血”，而会选择不断加强新城控股母公司平台的实力。将城市综合体项目的开发权置于新城控股旗下正是出于此考虑。

　　但就目前而言，这一转型显然难以一蹴而就，新城B股仍是新城控股最主要的收入来源——2011年，新城B股为新城控股贡献了92.2亿元收入，占到后者总收入的85.7%，而今年上半年，新城B股收入贡献率进一步攀升至96.6%。

　　“新城控股未来一段时间收入的主要来源也还会是新城B股的合并收入，公司说想发展住宅和商业综合体，只是为了在关联交易、同业竞争及少数股东权益的分摊等问题上说服投资者。”东方证券分析师张奇认为。

　　同业竞争与红筹架构

　　同业竞争的矛盾产生自新城控股的红筹架构。对新城控股而言，此番以红筹方式在港上市，无奈多过惊喜。

　　“从近两年的实际操作来看，中国证监会对地产公司的IPO或者再融资都持谨慎态度，因此对新城B股而言，以H股方式也就是同股同权的方式在香港上市几乎不可能。最终，新城控股以设立离岸公司红筹方式在香港上市，实际上是为了绕开中国证监会的审批。”张奇认为，红筹架构也给新城控股与新城B股带来了同业竞争的麻烦。

　　为此，新城控股与新城B股在2010年4月订立了非竞争确认协议，对双方分工作出安排。根据协议，新城B股仅从事建筑面积70%以上为住宅用途并且商业面积低于10万平方米的项目的开发及运营。而新城控股负责开发及运营建筑面积30%以上为商业用途或商业面积超过10万平方米的综合体项目。

　　资料显示，早在2008年，新城控股便开始尝试综合体项目，并发展出定位不同的“国际广场”系列、“城市广场”系列以及“生活广场”系列。目前由新城控股开发的项目共有7个，包括建筑面积超过100万平方米的长沙新城国际花都以及常州湖塘项目。

　　但事实上，有关非竞争安排，新城控股与新城B股之间的协议中仍存在相当大灵活操作的空间。根据有关条款，新城B股和新城控股均可自愿放弃开发权，并且允许合作共同开发任何物业项目。

　　招股材料显示，今年8月，新城控股便在新城B股放弃开发权的情况下，取得武汉住宅项目“春天里”。

　　自愿放弃开发权究竟遵循怎样的原则，新城控股方面在给《第一财经（微博)日报》的书面回复中解释：“长三角区域的住宅项目由新城B股开发，除此之外的住宅项目由新城控股开发。”新城B股证券事务代表杭磊也向记者证实了上述说法。

　　此外，在个别项目上，新城控股和新城B股选择了合作开发的模式。新城控股方面称，合作开发能避免竞争，同时又能发挥新城控股和新城B股各自的优势，这对集团整体是有益的。是否采用合作开发模式会视项目的具体情况而定。

　　而杭磊解释，会考虑合作开发模式的项目一定是包含有一定比例非住宅的项目。

　　不过张奇认为，这样可能导致新城控股和新城B股在项目人员安排、财务安排上无法完全分开，导致公司治理结构方面的风险。

　　商业回报难料

　　为转型城市综合体开发，新城控股事实上已经酝酿多时。

　　招股书显示，新城控股为获得两笔信托贷款，将所持有的新城B股股份几乎悉数抵押。其中，新城控股将持有的3.495亿股新城B股股份抵押给了重庆国际信托，将新城B股5.25亿股股份抵押予北方国际信托，分别获得4.10亿元及7.0亿元信托贷款。

　　此前曾有报道称“未来商业地产在新城控股的比重将逐步由现在的20%演变为50%，最终达到80%”。不过新城控股内部人士否认了这一说法，表示持有型商业物业，在公司中期发展中，原则上占比不会超过10%。

　　“根据目前新城控股的项目发展模型，城市综合体中商业部分资金，本项目自身必须平衡，也就是用销售部分物业的现金和利润平衡持有物业的沉淀资金成本。至少在中期规划来看，新城控股仍是住宅为主的发展商。”前述人士称。

　　目前新城控股在9个城市开发46个物业项目，土地储备共计1280万平方米，其中约510万平方米正在开发，约770万平方米持作未来开发。在这些土地储备中，零售物业约85.4万平方米，酒店式公寓约102.5万平方米，写字楼约33.1万平方米，酒店约6.5万平方米，此外有221.3万平方米停车位及地下零售物业。

　　但由于此前一直以快速滚动进行住宅开发为主，新城控股在商业项目开发以及运营方面都缺乏经验。就购物中心而言，目前仅有常州吾悦广场已经开业。此外，新城控股的商业项目多位于二三线城市，这些城市被越来越多的机构认为可能存在商业项目供应过剩的风险。

　　据悉，新城控股已于周四结束招股，预计下周四在香港联交所挂牌，此次IPO募资规模在2.65亿至3.28亿美元。目前新城控股已经锁定三家基础投资者，包括景林资产管理有限公司管理的金色中国基金、Guangdong Finance Investment International Co.,Ltd及海航香港集团的子公司Axius International Investment Co.,Limited，三者已分别同意按发售价各自认购合共1.163亿港元、2亿港元及3亿港元的发售股份。

qishidujun

期待明天即将挂牌上市

ccf

其实新城早去A股圈钱更容易和方便，港交所监管比A股严多了