太原汾东商务区规划开发（联盛、太钢、焦煤 3座95层超高）

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目前，发行人正实施建设汾东商务区的主要干道路网工程，其中汾东商务区化章街、十号线、人民路、大运路等重要骨干道路已动工建设，征地拆迁工作已基本完成；2012年发行人还将新建化章街桥、十号线桥和十二号线桥三座桥梁以及改造通达街旧桥，这四座桥是太原市南部区域跨越汾河联系城市东西区域的主要桥梁，发行人计划于2012年6月中旬完成桥梁施工图设计和工程前期准备工作，8月开工建设，建设期预计为3年。同时发行人还将建设汾东市民文化中心、汾东中心公园，扩建小店热源厂、建设大村雨水泵站等市政设施，为汾东商务区创造良好的基础设施条件，增强汾东商务区的区域影响力和吸引力。

（2）汾东商务区的土地开发

公司土地开发与出让业务的运作模式是通过征地拆迁和基础设施建设实现。发行人先完成土地的一级开发，将“生地”变为“熟地”，而后通过“招拍挂”收回投资，实现土地增值并进行滚动开发。

未来4年，公司拟收储的土地如下：1．收储范围北至化章街，南至12号线，西至滨河东路，东至唐槐路，共约1，543．40公顷（合23，151亩），可收储出让土地约633公顷（合9，495亩），其中住宅用地371．20公顷（合5，568亩）、商业用地197．40公顷（合2，961亩）和中小学用地64．40公顷（合966亩）；2．道路、绿地及其他公用设施等用地约910．40公顷（合13，656亩）。

根据太原市政府并政函[2011]40号文件，市财政局将发行人的土地出让收入全额返还，土地出让需缴纳的政策性费用由市财政局补贴，此举可以有效地补偿公司的土地开发成本，保障公司稳定的盈利空间，盘活公司土地资产，实现滚动开发，极大地提升了公司在土地一二级开发方面的经营能力。

（3）汾东商务区保障性住房建设

作为汾东商务区的投资开发建设主体，除了土地开发、基础设施建设以外，发行人还将在该区域选址修建保障性住房，用于安置汾东商务区土地储备开发和基础设施建设中需要拆迁安置的城中村居民。

目前发行人初步拟定于2012年开始建设汾东商务区大村保障性住房（公共租赁住房）项目以及汾东商务区大村保障性住房（棚户区安置用房）项目，项目周期约4年，建筑面积共1，177，334平方米，建设不少于2，070套公共租赁住房以及7，800套棚户区安置用房。未来几年，发行人还将在汾东商务区陆续修建西桥保障房安居工程和贾家寨保障房安居工程。其中，西桥保障房安居工程项目总用地约24．50公顷，净用地21．60公顷，规划总建设面积约75．60万平方米；贾家寨保障房安居工程项目总用地约30．70公顷，净用地27．20公顷，规划总建设面积约95．00万平方米。上述保障性住房的建设将有利于汾东商务区的城中村居民的安置，解决其住房困难问题。

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3、商业地产租赁

目前，发行人还拥有大量的商业地产可供出租，为公司带来了可观的租赁收入。

公司将持有的长风商务区的物业资产进行租赁活动，其中将太原市长风商务区1号场馆（建筑面积47，696平方米）整体租赁给太原市文化广电新闻出版局，租赁期限为15年，年租金为1．38亿元；将太原市长风商务区2号场馆（建筑面积64，400平方米）整体租赁给太原市文物局，租赁期限为15年，年租金为1．68亿元。将长风商务区内的商铺、停车场等商业地产租赁给太原市中心商务区管理中心，租赁期限为15年，年租金为1．20亿元。

上述商业地产每年可为公司带来4．26亿元的租金收入，成为公司除城市基础设施建设、保障房建设等主营业务收入以外的重要收入来源，为发行人主营业务的良性发展提供了有益的补充。

（二）未来发展规划

“十二五”期间是太原市经济快速发展的重要时期，公司将进一步创新经营理念，抓好资源整合，优化产业结构，拓展经营空间，不断做大做强，实现由“融资－投资－资产经营管理”向“资本运作－投资收益－滚动发展－服务现代化城市建设”转变，建设成为城市运营发展商。

1、提高市场化运作水平

公司将不断强化国有资产运营管理，加大资本运作，优化资产结构，提高净资产收益率。同时在公司内部培养具备上市条件的公司，提高公司直接融资能力和提升公司品牌形象。

2、创新投融资模式

公司将主动适应市场，不断创新投融资模式，积极盘活存量资产，提高再融资能力，促进城市资源的有序开发，改变过去单纯依赖银行贷款的单一融资渠道，转而探索直接融资渠道，丰富公司的融资模式。

3、完善城市服务功能

公司将重点建设好汾东商务区、大村保障性住房（公共租赁住房）、大村保障性住房（棚户区安置用房）等重大工程，进一步完善城市基础设施建设，提高太原市城市建设水平。

未来五年，公司将全力拓展融资视野，创新融资方式，做大资产规模和资金流，夯实抵御风险的能力。通过融资，发行人将资金投入于各类经营性项目当中，实现经营收益。对投资回报率高、化解风险措施可靠且有市场前景的产业可采取独资、合资、股份等方式投资经营，拓展投资经营项目，实现快速发展；以基础设施建设、土地开发整理为新的增长点和重要的战略支撑点，成为太原市开发建设主体；利用国家经济发展比重向中西部倾斜的发展战略，依托太原市政府的财力支持和政策扶持，加快市场化、战略性的资产重组步伐，进一步优化产业结构，提高核心竞争力，成为自主经营、独立运营的市场主体。

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第十一条 发行人财务情况

本部分财务数据来源于发行人2009－2011年经审计的财务报告。江苏天华大彭会计师事务所有限公司对发行人2009－2011年的财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（苏天会专审[2012]8号）。

在阅读下文的相关财务信息时，应当参照发行人经审计的财务报表、附注以及本期债券募集说明书中其他部分对发行人的历史财务数据的注释。

一、发行人经审计的近三年主要财务数据

（一）2009－2011年经审计的合并资产负债表摘要

单位：万元

项 目

2011年末

2010年末

2009年末

流动资产

2，946，829．16

1，862，969．85

1，791，586．77

非流动资产

771，678．01

53．08

73．14

资产总计

3，718，507．16

1，863，022．93

1，791，659．91

流动负债

598，295．37

799，542．56

957，689．82

非流动负债

1，012，907．25

974，728．75

777，025．50

负债合计

1，611，202．63

1，774，271．31

1，734，715．32

股东权益合计

2，107，304．53

88，751．62

56，944．59

归属于母公司所有者权益合计

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第十三条 募集资金用途

一、募集资金总量及用途

本期债券募集资金20亿元，其中1亿元将用于汾东商务区大村保障性住房（公共租赁住房）项目；9亿元将用于汾东商务区大村保障性住房（棚户区安置用房）项目；4亿元将用于太原市汾东商务区大运路工程（通达街－十号线）；4亿元将用于太原市汾东商务区人民路工程（通达街－十号线南街）；2亿元将用于太原市汾东商务区十号线工程（太茅西路－大运路）。

募集资金具体使用计划如下：

序号

募集资金用途

投资总额

（亿元）

拟使用金额

（亿元）

1

汾东商务区大村保障性住房（公共租赁住房）项目

4．17

1．00

2

汾东商务区大村保障性住房（棚户区安置用房）项目

30．99

9．00

3

太原市汾东商务区大运路工程（通达街－十号线）

12．39

4．00

4

太原市汾东商务区人民路工程（通达街－十号线南街）

9．88

4．00

5

太原市汾东商务区十号线工程（太茅西路－大运路）

8．95

2．00

合计

66．38

20．00

二、募集资金投资项目基本情况

1、汾东商务区大村保障性住房（公共租赁住房）项目

本项目已经山西省发展和改革委员会《关于对太原市龙城发展投资有限公司建设汾东商务区大村保障性住房（公共租赁住房）项目可行性研究报告的批复》（晋发改投资发[2012]290号）的批准，项目建设法人为发行人。本项目总建筑面积146，340平方米（一期建筑面积50，640平方米，二期建筑面积95，700平方米），其中公共租赁住房建筑面积124，200平方米，不少于2，070套，地下建筑面积22，140平方米。项目总投资41，707万元。本项目通过出租公租房及停车位获得租金收入，以逐步收回投资。项目建设可出租公租房套数为2，070套，可出租车位2，070个，公租房建成后，第1年的出租均价定为15，000元／套，逐年增加1，500元／套；车位拟按5，000元／个出租；财政补贴以建筑面积为基数，600元／㎡进行补贴。该项目第一年可实现出租收入4，140万元。预计本项目可实现所得税前财务净现值1，622万元，所得税前财务内部收益率3．66％，实现保本微利。

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本期债券募集资金拟投入1亿元。本项目于2012年5月开工，截至2012年7月，已完成大部分征地拆迁工作。本项目的建设对完善太原市汾东商务区的功能区划，改善居民的居住环境，提高城市竞争力具有重要意义。

2、汾东商务区大村保障性住房（棚户区安置用房）项目

本项目已经山西省发展和改革委员会《关于核准太原市龙城发展投资有限公司新建汾东商务区大村保障性住房（棚户区安置用房）项目申请报告的通知》（晋发改投资发[2012]291号）的批准，项目建设法人为发行人。本项目总建筑面积1，030，994平方米（一期建筑面积802，914平方米，二期建筑面积228，080平方米），其中地上建筑面积773，534平方米（安置住房701，597平方米，不少于7，800套，配套公建71，937平方米），地下建筑面积257，460平方米。项目总投资309，887万元。本项目通过出售棚户区改造安置房、地下车位以及配套商业设施取得销售收入，项目建成后，发行人将根据市政府确定的结算指导价格，将安置小区定向销售，回笼货币资金。预计本项目可实现所得税前财务净现值3，065万元，所得税前财务内部收益率3．20％，实现保本微利。

本期债券募集资金拟投入9亿元。本项目于2012年5月开工，截至2012年7月，已完成大部分征地拆迁工作。本项目的建设对完善太原市汾东商务区的功能区划，改善居民的居住环境，提高城市竞争力具有重要意义。

3、太原市汾东商务区大运路工程（通达街－十号线）项目

本项目已经太原市发展和改革委员会《关于太原市汾东商务区大运路工程（通达街－十号线段）可行性研究报告的批复》（并发改投字[2011]641号）批准。项目建设法人为发行人。项目建设内容为全长4．42公里的大运路（通达街－十号线），具体包括道路工程、桥涵工程、排水工程、道路照明、绿化工程、交通设施、电力工程、征地拆迁以及给水、燃气、热力、通信等配套工程。项目投资总额为123，889万元。本项目将通过委托代建回购的方式，在项目完工后由太原市财政局进行回购，预计本项目可为发行人带来127，606万元的回购收入，项目总投资收益率约为3％。

本项目于2011年10月开工，截至2012年7月，征地拆迁工作已基本完成；管线工程已完成80％左右，道路工程和路灯工程等各分项工程正有序进行。

本期债券募集资金拟投入4亿元。本项目的建设，将使太原市汾东商务区的道路建设更加合理，进一步保障汾东商务区内商业、娱乐、文化生活等各项区域功能的正常实现。

4、太原市汾东商务区人民路工程（通达街－十号线南街）

本项目已经太原市发展和改革委员会《关于太原市汾东商务区人民路工程（通达街－十号线南街）可行性研究报告的批复》（并发改投字[2011]642号）批准。项目建设法人为发行人。项目建设内容为全长3．84公里的人民路（通达街－十号线南街），具体包括道路工程、桥涵工程、排水工程、道路照明、绿化工程、交通设施、电力工程、征地拆迁以及给水、燃气、热力、通信等配套工程。项目投资总额为98，814万元。本项目将通过委托代建回购的方式，在项目完工后由太原市财政局进行回购，预计本项目可为发行人带来101，778万元的回购收入，项目总投资收益率约为3％。

本项目于2011年10月开工，截至2012年7月，征地拆迁工作已基本完成；管线工程已完成80％左右，道路工程和路灯工程等各分项工程正有序进行。

本期债券募集资金拟投入4亿元。本项目的建设，将使太原市汾东商务区的道路建设更加合理，进一步保障汾东商务区内商业、娱乐、文化生活等各项区域功能的正常实现。

5、太原市汾东商务区十号线工程（太茅西路－大运路）

本项目已经太原市发展和改革委员会《关于太原市汾东商务区十号线工程（太茅西路－大运路）可行性研究报告的批复》（并发改投字[2011]640号）批准。项目建设法人为发行人。项目建设内容为全长约3．547公里的十号线（太茅西路—大运路），包括道路工程、桥涵工程、排水工程、道路照明、绿化工程、交通设施、电力工程、征地拆迁以及给水、燃气、热力、通信等配套工程。项目投资总额为89，541万元。本项目将通过委托代建回购的方式，在项目完工后由太原市财政局进行回购，预计本项目可为发行人带来92，227万元的回购收入，项目总投资收益率约为3％。

本项目于2011年10月开工，截至2012年7月，征地拆迁工作已基本完成；管线工程已完成80％左右，道路工程和路灯工程等各分项工程正有序进行。

本期募集资金拟投入2亿元。本项目的建设，将使太原市汾东商务区的道路建设更加合理，进一步保障汾东商务区内商业、娱乐、文化生活等各项区域功能的正常实现。

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自2012年开始，发行人前期投入的项目将陆续产生较大规模的现金流入，为债券偿付本息的主要来源。汾东商务区大村保障性住房（公共租赁住房）项目及汾东商务区大村保障性住房（棚户区安置用房）项目预计将产生现金流入约37亿元，预计在2014年至2017年内即可实现全部棚户区安置用房的销售收入；同时，根据发行人与太原市财政局签订的《太原市城市基础设施项目委托建设框架协议》，未来几年市政基础设施建设回购收入预计产生的现金流入将不少于108亿元。

根据太原市政府并政函[2011]40号文件以及发行人与太原市财政局签署的《土地出让金全额返还协议》，市财政局将根据市政府对发行人进行土地收储和一二级土地开发的授权，全额返还发行人的土地出让收入，并对土地出让过程中需缴纳的政策性费用提供财政补贴。目前，发行人已经获得了对太原市汾东商务区9，495亩土地进行一二级开发的授权，预计将为公司带来150亿元左右的现金流入。随着上述土地陆续进行出让，公司每年都将获得稳定的收入，为公司偿债和可持续发展提供了强有力的支撑。发行人保证将每年的土地出让收益优先用于债券的本息偿付。随着太原市建设规模的持续扩张，发行人还将新增土地一级开发规模，相应获得的收益可作为债券偿付的有力保障。

同时，发行人还拥有大量高价值且可变现能力强的房产。目前，发行人拥有太原市核心城区长风商务区内的商铺、停车场等资产，还拥有长风商务区1号场馆和2号场馆，总价值77亿元左右。

（三）商业地产租金收入为债券偿付提供有力支持

发行人拥有的商业地产目前多处于出租状态，获利能力较强，能够为发行人带来可观的租赁收入。目前，太原市长风商务区1号场馆、太原市长风商务区2号场馆以及长风商务区商铺及停车场等商业资产每年就能够为发行人带来固定房屋租赁收入约4．26亿元。由此，在债券存续期间，发行人固定的租赁收入累计将产生29．82亿元现金流入，能够为本期债券按期偿付提供有力的支持。

（四）较强的融资能力为债券偿付提供了进一步保证

多年来发行人与多家商业银行保持着长期良好的合作关系，作为太原市政府重点构建发展的综合性融资建设主体，发行人一直努力加强与各商业银行的沟通。同时，优良的历史信用记录、强有力的政府政策支持以及可观的公司未来业务收益为发行人开设了一条畅通的间接融资渠道，即使在本期债券兑付时遇到突发性的资金周转问题，发行人也可以通过银行融资予以解决，从而为本期债券偿付提供了进一步保证。

（五）专项偿债资金账户的设立和监管为债券偿付提供了专项保障

发行人设立了专项偿债资金账户，安排专人管理本期债券的付息、兑付工作，并与兴业银行股份有限公司太原市分行签订了《偿债资金专户监管协议》。发行人将于本期债券付息日和兑付日前定期提取足额的偿债资金存入偿债专户，专门用于本期债券的本息偿付，以进一步保障债券偿付。

（六）政府的持续支持为本期债券的按时还本付息提供有力保障

根据太原市政府《关于2012年太原市龙城发展投资有限公司公司债券偿债能力和偿债保证措施说明的函》（并政函[2012]18号），太原市政府将继续加大对发行人的政策支持力度，保证公司资产质量，继续注入优质经营性资产，不断扩充公司资本金，促使公司经营实力稳步增强。

对于发行人投资建设的相关公益性项目，太原市财政局均与发行人签订了《太原市城市基础设施项目委托建设框架协议》，协议约定公益性投资项目的委托建设酬劳为3％，每年末，根据发行人建设项目的完工情况，由市财政局对已完工的项目支付回购款项。

同时，发行人在规费注入等方面也享有较多支持政策。根据太原市政府并政函[2011]40号文件以及发行人与太原市财政局签署的《规费注入协议》，太原市财政局将把太原市城市基础设施配套费等规费注入发行人，同时还将把中央和山西省支持太原市城市发展的各类资金、基金全额注入发行人。

另外，依据太原市人民政府并政函[2011]37号文的通知，市政府将太原市境内拟建（在建）项目涉及的土地资产、拟建地下空间土地资产全部注入发行人。地块涉及土地总面积约5，926亩，其中4，160．81亩划归发行人，地下空间约991．99亩。目前发行人持有的土地资产价值合计约109亿元。

此外，市政府还将推动发行人按照《中华人民共和国公司法》等有关规定，进一步完善公司治理结构，促进投资主体多元化，改善公司的股权结构，完全实现发行人商业化运作。太原市政府全方位地支持发行人持续做强做大，有效地增强了发行人抵御风险的能力，旨在将公司建成与社会主义市场经济体制相适应的自主经营、管理规范、运行高效的投融资建设主体。市政府的支持为发行人按时还本付息提供了坚实有力的保障。

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一、评级观点

（一）优势

1、太原市经济基础较好，区域财力稳定增长，可为龙城发展的发展提供较好的外部环境。

2、汾东商务区被太原市政府定位为未来太原都市区的核心，龙城发展作为该区域的投资建设主体，能够得到太原市政府的有力支持。

3、目前龙城发展资产和负债结构中承接的城建发公司89个项目占比较高，这些项目已签订政府回购协议，政府回购收入可在较大程度上保障龙城发展债务的偿付。

4、龙城发展房屋出租收入较为稳定，可为公司未来的项目建设及债务偿付提供一定资金支持。

（二）风险

1、土地出让业务是龙城发展未来的主要收入来源，该业务易受区域房地产市场及土地政策的变化影响，需持续关注。

2、汾东商务区是龙城发展未来主要的投资建设项目，其基础设施进度和招商引资情况对汾东商务区的价值有较大的影响。

3、随着汾东商务区开发建设的推进，龙城发展融资需求将进一步增加，在目前的信贷环境下，公司面临一定的信贷融资压力。

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网上一片关于汾东的新闻，好像是要考发债，建新区。不过期待中的4座桥有眉目了。

奔跑的李梦龙

发行人是神马东西?

totun

同问                                                                         [quote][/quote]

echorise

回复 9# 奔跑的李梦龙

债券发行人

梦微三晋

等着四个桥的落成啊。

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等着四个桥的落成啊。
梦微三晋 发表于 2012-9-23 11:28

   我也很期待。。希望今年能开工。。。

acmilan1984

发行人是神马东西?
奔跑的李梦龙 发表于 2012-9-23 01:13

    估计就是政府债券。不知道4座桥最后圈定分别用那种方案了。

龙城后生

对了，这几座桥有消息么？有确定的方案么