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本帖最后由 冷笑002 于 2025-1-11 15:01 编辑
纯属个人根据长期商业观察的解析：
杭州恒隆广场——
由于大环境影响，上海本仓的业绩下降及其他项目除了无锡之外表现一般，加上恒隆集团净债率的大幅度上涨，巨大压力使得近期内投资下一座项目的可能性变得近乎为0，因此打好杭州仗对于恒隆来说至关重要，恒隆与太古都和LVMH集团建立了长期伙伴关系，所以重奢方面个人认为问题不大，非奢部分与餐饮部分应该要好于其余沪外项目，要注意到一个现象：由于杭州中心的出现，武林广场人气在回暖。
杭州IFC新鸿基国际金融中心——
新鸿基的招商能力在于如果它想，它认真，就可以“为所欲为”，如果它不想，它不认真，那就是被人吐槽的ICC“破烂”。
只要是IFC产品线，必然走奢，但杭州项目应对一堆同级别对手竞争的体现方式应该是老办法“拖 and 等 and 抢”，假设2027年开业，你可能在2028年才能见到第一个大牌的围挡。
当然杭州乃至浙江的餐饮天花板，应该会在IFC呈现，新鸿基高端产品线的餐饮招商能力与资源毋庸置疑，杭州项目体量庞大，又临亲水位置，业态之丰富，可逛性当属杭州第一。
杭州SKP——
这对于萧山区的老板们，还有浙江其他城市的老板/富二代阶层来说是个福音，因为开车不用过江就可以抵达一个大牌比杭州大厦还要齐全的重奢商场，今后杭州大厦的萧山区籍VIP和浙江地方籍VIP会将更多的购买放在SKP上，这点是应该预估到的，由于SKP百货的属性，杭州大厦的套路在SKP上不具备优势。
个人最感兴趣的点是SKP店庆日，会对江浙沪的影响有多大，这个实在是太香，香到不光是长三角周围各大城市，连杭州自己的重奢对手们都注定会受到伤害。
杭州SKP业绩前三年应该不会达到规划中的百亿，不要苛刻SKP最初几年业绩，毕竟和很多城市不一样，这里一堆的大鲶鱼和村霸抢吃，但往后就难说了。
杭州K11——
得想想这原来是什么地方，老杭州的城中村，破破烂烂满地垃圾的回忆，现在搞成了环境优雅，业态齐全的K11，非常了不起，要求没必要苛刻。K11品牌应该不会有什么惊喜，餐饮保证一些首店和底限就可以，买房住进这一片的有不少中产，品位审美都是不错的，逛K11的步行街应该是全体杭州人都没有的体验，至于销售业绩就不强求了，维持下去就是胜利。
杭州K11 Select——
这完全是个招商添头，但对于城北良渚新城就是胜利，终于可以形成一个带港资的商圈，高端不高端不重要，住在这片的居民不需要m1万象城或什么高端商场，只要有符合他们消费与休闲的好去处就是最好的，所以玉湖公园会这么火，苛责这里是不可理解的。目前K11 Select还没有开工，希望今年可以动工起步，招商预测和宝龙广场，印象城之类的没什么区别，多开点餐饮也是好的。
杭州文晖嘉里城——
个人认为营业后人气不在话下，毕竟盒子，街区，棚屋市集，多种业态与形式多管齐下，又身处大关以南，武林以北，大片住宅区的商业空白，年轻人会蜂拥至此，在这里搞各种活动太惬意了。招商的话，零售应该同样不会有多大惊喜，嘉里需要试水，餐饮应该会有一些首店，如果把嘉里城当做延安路嘉里中心的承接点，也是个不错的选择。嘉里如果在这里成功，对于隔壁和平地块的出让问题，会有很大帮助。
杭州港置光环梦中心——
远在连萧山区人民都嫌远的江南科技城，只能说负责招商的业主传化集团那张嘴确实厉害，这地方需要养，所以招商和业绩前几年不用去考虑，有基本的连锁品牌配套就算成功，光环梦中心招商办公室应该是最轻松的，因为你不必去考虑太好的品牌，基本市区有的品牌拉过来，那就是区域首店，首店经济指标完成so easy。这边离萧山高教园区不远，这边的师生算是熬出头了，地铁，公交，开市客，港置光环都给配置了，据说这边又有计划落户龙湖天街，不要太幸福。
绿汀路万象城——
“m1的硬件，m2的招商”，不会有重奢的任何可能性，但m2的招商足够了，亲自去未科与绿汀路观察了之后知道，这边居住的人不少，只要有合适的好项目，人气，销售都完全不是问题，华润在这里“开荒”，眼光没有问题。预估项目会有大量餐饮的区域首店，很多市中心的品牌会带来未科。
亚奥万象天地——
这边最需要的是把人气带来这里，城市界面非常的OK，但入住率再高一点就好了，零售招商如果和万象汇差不多也不要奇怪，今后应该会升级，有个很舒适的街区，专门跑这里来吃饭，是个不错的选择，华润已定位这边主打美食，这边能看江景，亚运村的街道逛逛也很不错，比那个奥体印象城感觉会好不少。
华丰万象天地——
城北那片去过很多次，城市界面越来越舒服，所以申花这个项目对城市界面的提升会让人满意，但招商不用想了，华润先前都给了m3的定位，被业主们投诉多时才改回m2，表明华润对于这个项目没有什么追求，华润一时之间上头，抢了拱墅人民期盼的港置光环，抢下来又准备浪费掉，从这点上讲，华润被骂也是咎由自取。
浦沿伟业路万象天地——
华润轻资产，滨江区暂时拿不到港资后的弥补方案，对隔壁的滨江宝龙城是个冲击，滨江宝龙城这个烂货业绩比龙湖滨江天街还高是没有想到的，浦沿万象天地有街区，零售估计差不多，但餐饮上华润资源更多，来浦沿万象天地逛街吃饭感觉应该更好。
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发表于 2025-1-8 16:01:27
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