中环商业地王今推出招标 为期半年 估值最高逾750亿元

touch

估值曾逼近千亿的中环海滨商业地王，终于登场。地政总署公布，中环新海滨民耀街商业地王今日（12月18日）起推出招标，截标日期为明年6月18日中午12时，为期半年。

投标书必须分别放置于两个信封内封密，用以递交非标金建议书（模型）及标金建议书。项目须在2032年12 月31日或该日前落成不少于129.17万平方呎楼面。

数据显示，上述地盘面积51.6万平方呎，预计提供达184.3万平方呎楼面，主要作商业及零售用途，亦要提供休憩设施，其中22.8万平方呎楼面需要用作兴建停车场及ZF、机构或小区用途。扣除相关面积后，实际余下约161万平方呎商业楼面。

每呎楼面地价估值介乎2.3万至4.1万

就上述用地的估值，综合市场资料，预计每呎楼面地价约2.3万至4.1万元，即估值约370亿至755.6亿元，势成本港历来最贵重地王。

而莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文预计，上述用地每呎楼面地价约2.3万至2.5万元，估值约370亿至400亿元，较今年1月份的估值下调了约20%，估计总投资约550亿至600亿元。他预料，项目长期租金回报率约3至4厘，资金回收期约25至30年。他又认为，以「双信封」形式招标，「流标机会较低」。

莱坊林浩文认为，双信封形式招标是可行，但设计及技术标书需要公开透明，他建议ZF解释中标项目规划及发展内容、以及中标原因，释除市场疑虑。
中环商业地皮明年6月截标后，标书审批时间约需半年，比一般需时1至2个月长。
明年11月揭标　非价高者得

上述地皮原本安排于上一季推出，并采用「双信封制」招标，即同时考虑设计方案及出价，故不一定「价高者得」。惟由于ZF需要更多时间准备「双信封」制招标工作，故地皮延后至2020年第四季才推出。

以最新截标日期为2021年6月计，加上章程显示地皮最迟2021年11月公布招标结果，即审批标书的时间比一般情况长，故上述地皮的卖地收益，未能在2020/2021财政年度入账，无法帮补ZF本财年的财政赤字缺口。

难补今年三千亿财赤缺口

撇除今日截目标山顶文辉道住宅地皮，本财年的全年卖地收益迄今只有约250亿元，远低于去年全年的1,200亿元。林浩文估计，2020/2021年财政年度的卖地收益最终只有约500亿元，按年同期比，大跌约50％至60%，如有流标情况出现，库房收益将更少。

香港01

touch

中环新海滨民耀街商业地王今日（18日）起公开招标，是次采用「双信封制」，即投标者需同时递交价格建议和非价格建议（设计建议及模型），两项建议的评分比重相同，各占百分之五十。任何标书均要在两方面均合格，才被视作符合要求。同时，ZF又委任8人作为独立技术顾问团队，成员包括前官员、建筑师等。

地价与设计评分比重各占一半

是次地王的标书评审工作，将由ZF人员组成的标书评审委员会负责，该会由发展局常任秘书长（规划及地政）担任zhuxi，成员包括来自不同专业的高级shouzhang级人员。

ZF同时亦委任8名具有建筑、园境建筑、规划、屋宇测量、城市设计、地区营造、公共空间创造和社会发展等专业背景的人士，担任独立技术顾问，就所收到的非价格建议向标书评审委员会提供专业意见。

8名顾问向委员会提供专业意见

该8名技术顾问，包括陈弘志（港大建筑系副教授、前园境师学会会长）、张孝威（前屋宇署署长）、何文尧（前建筑师学会副会长）、凌嘉勤（前规划署署长）、魏华星（香港社会创投基金及社会企业Green Monday创办人）、邓宝善（港大城市规划及设计系教授）、王维仁 （港大建筑系教授、前系主任）及严志明 （香港设计中心zhuxi、科誉（香港）创办人及行政总裁）

此外，就非价格建议部分，须满足城市规划委员会2016年为该用地通过的规划大纲。投标者须以规划大纲为基础提出设计方案，六项主要评审准则分别为：整体设计和发展概念、订立以人为本和可持续发展的设计新典范、建筑和城市设计质素、优质园境和富吸引力的公众休憩空间（包括园境平台）、用地内部及与外围的联系和易行度，以及商业用途组合和ZF、机构和小区设施的设置。

局方又鼓励投标者于建议书中，多加落实相关愿景，特别是公众重视的范畴，包括建筑和城市设计、公众休憩空间、畅达性和易行性、绿化和园境，以及ZF机构和小区设施等。

香港01

touch

山頂文輝道第2、4、6及8號住宅地皮今日截標，並接獲7份標書。會德豐地產zhuxi梁志堅回覆本報稱，是次以九倉（004）名義入標參與競投山頂文輝道地皮。他認為地皮地點優越，屬於「靚地」，料不少發展商對該用地也感興趣，他又指地皮接獲7份標「反應唔錯」。

被問及今日推出招標的中環新海濱商業地王，他認為，該地皮景觀極佳，前面全無遮擋，惟可惜「唔可以起得太高」（項目地段高度限制為一邊16米，另一邊為50米）。他預計，該幅商業地除吸引本地發展商競投，也會獲中資機構及國際投資者出價。

對於中環新海濱商業地王採「雙信封制」，即投標者需要同時就地價及技術設計提交建議，他預計，發展商將會邀請國際知名的設計師及建築師參與。集團對中環地皮亦感興趣，不過尚未決定以獨資或是合資形式競投。

香港01

touch

两年前曾流标的山顶文辉地道王，「一拆二」后再推出招标，其中面积较大的一幅、即文辉道第2、4、6及8号，今日截标。地政总署公布，该地皮共获7份标书。据现场所见，入标财团包括长实集团（1113）、新地（0016）、嘉华国际（0173）、恒地（0012）及九仓（0004），而嘉里建设（0683）伙拍信和置业（0083）、帝国集团及新世界（0017）以合组财团形式入标，另有一间不知名财团递交标书。

长实、新地、嘉华、恒地表明独资入标

嘉华香港地产发展及租务总监尹紫薇表示，集团是独资入标山上述顶文辉道地皮，认为该项目罕有及景观好。而是次地皮拆细推出，入场门坎较低，集团会按市况出价。

被问及豪宅市况，她预计疫情改善后，豪宅市场将回复正常。至于中环新海滨民耀街商业地今起推出招标，她表示集团会研究相关条款，才决定入标事宜。

恒地代表梁晶晶表示，集团是独资入标竞投地皮。
嘉华国际代表尹紫薇表示，集团独资入标，认为项目罕有及景观好，地皮拆细后，入场门坎较低。

至于恒地发展部地产发展经理梁晶晶表示，集团独资入标山顶文辉道地皮，认为所有大型发展商都对该项目有兴趣。

莱坊执行董事及估价及咨询部主管林浩文指，入标人数比预期稍多。虽然没有空置税，但以现时超级豪宅市况而言，相信发展商出价上会比较保守。即使「一拆二」，投资额也要逾百亿元，如ZF不能「随行就市」，地皮仍有流标机会。

林浩文：料落成后每呎可售6.5万起

他估计，地皮会起「屋仔」及「分层单位」混合式发展。以全幅地皮计，估计每呎楼面地价约3万至3.2万元，即估值约78亿至83亿元，总发展成本约120亿至130亿元，料落成后平均每呎可卖6.5万元起。

（地政总署资料）
上述文辉道第2、4、6及8号乡郊建屋地段第1211号的住宅用地，面积约13.49万平方呎，为「一拆二」后面积较大的一幅，最高可建楼面约25.93万平方呎，料可提供240伙住宅。市场预计，上述地皮楼面地价介乎每呎3万至4.2万元，即估值约77.8亿至109亿元。

卖地章程内并没有针对项目最大上盖面积、层数及高度的条款限制，但参考相关的分区计划大纲图，项目预计将兴建约12层高的分层豪宅单位。项目发展期止于2027年3月31日。

此外，卖地章程又提到日后上述地皮中标财团，和分拆后另一幅地皮的买方，可共同向地政总署申请契约修订，共享康乐设施、泊车位或其他相类似条款，以协助两地皮作共同发展。

山顶文辉道地皮可建楼面逾40万平方呎。（数据图片）
山顶文辉道豪宅地。
2018年收5份标书　流标收场

山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号整幅豪宅用地，于2018年曾推出招标，当时市场估值高达约242亿至404亿元，楼面地价6万至10万元，该年10月份截标时共接获5份标书，惟全部未达底价，最终被收回。

至今年9月底，发展局局长黄伟纶公布卖地计划时，重推文辉道地皮，并决定「一拆二」推出，黄伟纶指该地皮规模拆细后，可让更多发展商参与，又认为这个做法不会影响土地总体价值。而是次推出的文辉道2至8号地皮，属两幅之中面积较大一幅。

香港01

touch

特首林郑月娥宣读新一份《施政报告》，除了公布连串新措施，亦有研究多年的旧计划「寿终正寝」，包括由林郑早年出任发展局局长时提出，研究至今约10年的九龙东单轨铁路。ZF消息人士称，启德发展区原希望保留铁路计划，但深入研究后，发现消防安全等问题，引致计划失败，需改用其他交通方案。

另外，导致沙中线过海段工程超支、延误的元凶之一，会展站上盖会议中心工程，亦同样泡汤。ZF消息人士指，当年提出相关计划，因并无其他地方可选发展会展产业，而经研究后，会展站上盖的建造工程限制多，会议中心需斥资150亿元，并花费15年时间建造，不符效益，决定作罢。

早于2007年，《启德分区计划大纲图》已载有高架铁路环保连接系统，并就此预留用地，之后土木工程拓展署在2009年作初步研究。当时林郑月娥出任发展局局长，有份负责相关项目。她于2011年时曾表示，单轨铁路会由港铁观塘站，连接整个启德发展区，经过沙中线启德站，再达九龙湾站，将启德、观塘及九龙湾连成一线。同年，《施政报告》提到，会考虑以环保连接系统贯通全区。

林郑在任发展局局长时　曾主导启德单轨计划

发展局于2012年提交的立法会文件提到，虽然单轨列车涉及庞大成本，基本建设费用为约120亿元，经济回报亦不大，但其「策略性地位举足单重」，当中非量化经济效益不容忽视，对九龙东转化为另一个核心商业可产生催化作用，而且更「缔造充满旅游魅力的独特地标」。当时预料，单轨全长9公里，设12个车证，可于2023年通车。

由构思、研究至今逾10年的单轨铁路项目，在今年的《施政报告》正式宣告「寿终正寝」。启德区内的交通安排会以「多元组合」模式取代，形容「比单一的基建更为有效和可取」。ZF消息人士指，虽然多年的初步研究认为项目可行，但经过深入研究后，发现部分细节问题，令项目难以实行，例如根据消防安全规定，路轨需达到一定阔度，惟观塘地区较建筑较密集，并非所有路段的阔度都可满足消防要求；高架单轨经过观塘避风塘、观塘绕道等，令技术困难增加；而且由于成本过高，造价料涉200亿元，故最终改用新方案。

对于是否当初研究失误，消息人士解释，ZF一直尝试处理个中挑战，并参考国内的无人驾驶列车，但在深入研究前，难以预计消防安全等细节问题，并不认为是规划「失误」。

ZF消息人士指，拟议的「多元组合」模式，含有5项元素，包括增设电动巴士、电动小巴路线；发展自动行人道网络，连接启德前跑道区、九龙湾行动区和牛头角站；增设贯通启德发展区内海滨长廊，以及休憩用地的行人与单车共享通道；建设高架园景平台，连接观塘站；以及在启德发展区，再增设水上的士站。

消息人士称，5项元素料合计需40至50亿元，当中包括在邮轮码头及牛头角站之间，兴建600米长的天桥。消息人士又表示，新设计更高效率，可鼓励市民步行，减少汽车，而且可应付10年后的九龙东发展。

会展站上盖会议中心发展　累沙中线过海段超支延误今告吹

除了煞停单轨列车，沙中线会展站上盖兴建会议中心的计划，亦于《施政报告》宣布告终，当中提到，鉴于相关工程涉及多重技术困难、不确定的施工期，以及不合乎成本效益，决定将用地转作其他用途。

翻查资料，ZF于2014年就会展设施委聘顾问作研究，当中建议在会展站上盖兴建会议中心。之后沙中线多次超支及延误，港铁曾解释，为预留弹性于会展站上盖兴建会议中心，会展站结构需进作一定程度的上盖发展备置工程，估计该站的建造工程，需延后5个月，工程开支亦增加。


不过，在超支、延误通车已成定局后，ZF却突然宣布，放弃在会展站上盖建会议中心计划。ZF消息人士称，当初规划时希望扩建会展，当时又未有其他湾仔区的土地可选取，故先拣选会展站上盖；不过近年有更多土地可作相关用途，包括亚博馆扩建。消息又指，如要作会议中心，设计上楼底需要更高，而且采无柱设计，但会展站上盖却未必适合作相关工程，而且其造价贵，涉款估计高达150亿元，需时15年，并可能需搬迁邻近公共设施，认为不合成本效益，决定作罢。

研修例打击非法载客取酬

另外，Uber等网约车平台，一直希望在港合法发展营运，不过ZF消息人士指，暂未有计划修例合法化，并会筹备修例，就非法载客取酬，及与的士服务有关的违法行为，提高罚则。

Uber 香港发言人表示，今年香港失业率创新高，在关键时刻，ZF如继续禁止汽车共乘服务，会令超过 1.4万名活跃司机无法维持生计。Uber称，现时本港交通系统及法案，在网络发展前已订立，港人渴望ZF革新不合时宜的法案，塑造配合现代人需要的交通网络，恳请ZF慎重考虑港人意愿。

香港01

guanxi0

这块地皮一定建不了高楼，原因是当年汇丰银行和港府有协议

zuider123

guanxi0 发表于 2020-12-19 18:39
这块地皮一定建不了高楼，原因是当年汇丰银行和港府有协议

是的，说是海景哈哈，其实是风水问题吧，不建摩天确实可惜

syang09

香港地皮是贵，大陆今年转让的地王也才300多亿人民币

Basten的故事

这大片项目建成，将又是香港的新地标！！

guanxi0

zuider123 发表于 2020-12-19 19:22
是的，说是海景哈哈，其实是风水问题吧，不建摩天确实可惜

就是................................

1Ee0

可惜了，这里要是来一栋比肩中银的地标那可就完美

1042261268

1Ee0 发表于 2020-12-21 23:18
可惜了，这里要是来一栋比肩中银的地标那可就完美

可惜啥？不懂别乱说