万字长文！全面分析正定新区前世今生，楼市现状和未来前景…

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张泽丹  正定这些事儿

数据丨国大地产、房天下、**官网等
来源：超人不灰灰  本文作者丨张泽丹
本文主要内容来自实地调研与**官网，数据详尽，图片超清，感谢两位朋友的帮助，

上篇：曾经鬼城，现在人间

最高光的时刻，整个石家庄都认为正定新区将要申报成为国家级新区，直到2017年4月1日愚人节，ZY对外宣告设立河北**新区。失望过后，2017年6月，正定新区又用一场全城瞩目的土拍向外昭告自己的存在，——全国前30强房企到场20余家，住房禁售十年，外加配建大量人才安置房，最终住宅地块成交单价从每亩286万暴涨到864万。

2009年提出设想，2011年破土动工，2019年地铁通车，新区现在的城市面貌到底如何？又正在遇到或即将遇到怎样的困难？楼市又是怎样的行情？对其他城市新区的发展建设有哪些启发？作者三度进出正定新区，分上下两篇正文，将这些问题一一阐释。

正定新区简介

一、为什么要建正定新区
知道我风格的读者都明白，我不是一个喜欢讲废话的人，所以关于正定新区的诞生与发展详细时间表我会贴在文末，直接进入文章正题——正定新区的建设意义。

本世纪初，中国无论是经济还是城市规模，都经历了一波快速发展的阶段。传统老城区已经无法满足城市发展壮大的需要，甚至还会制约城市发展，比如说拆迁成本越来越高、历史古迹不能拆、老城区路网改造升级成本过高、以前的城市规划毫无科学理性可言等。城市规划是门很严谨的科学，每一个阶段的城市规划都只适合一段时间，时间一长，往往各种硬伤就会暴露出来。

另一方面，建设城市新区，地方层面有利于出政绩，国家层面大搞基建更是好处多多，简单粗暴拉动GDP的有力手段。

所以无论是出于现实需要还是政治需求，发展建设城市新区，是必然的。

据不完全统计，截止到2018年11月，中国大约有19个国家级新区（横琴区划入珠海经济特区），两百甚至三百多个各种级别的“开发区/高新区”。其中，取得显著成果的新区占比很低，用普通市民的感受来说，就是——城市新区并没有老城区繁华。做成功的新区，也有一些，共有的特点很多，而且基本都会被后来者写在规划纲要里，诸如“**主导、市场运作；统一规划、分期建设；大胆创新、全面开放；滚动发展、自求平衡；依法行政、公平竞争”等等。（这是我从正定新区的规划纲要里复制的）

但新城区开发失败或者说“达不到预期效果”的原因也各不相同，唯一相同的一点是：没有吸附大量人口。也就是说，人口是一切的根本。而人口，我们都知道是跟着产业走的，产业发展又受多方制约，比如交通条件、经济发展、政治氛围、区位气候、矿物特产等。所以成功开发城市新区并不是一个简单的数学公式，套入几项随机数值就可以得出稳定结果，那是不可能的。这件事，很难。

▲中国局部地区人口分布密度图（颜色越深密度越高）

石家庄除了正定新区外，东二环外还有一个二十多年历史的“高新技术产业开发区”，2016年末户籍人口14万，常住人口18万，五个主城区中高新区面积最大人口最少，真正的地广人稀。造成这种局面的根本原因，其实很简单，高新区一开始做工业区的定位并无大错，但谁都没有想到时代发展的这么快，医药化工等传统产业很快就被时代定性为“落后产业”，高新区规划中大量的工业地块无从安排；偌大一个城区，二十多年了，硬是没有一座公园建成；已经落户的工厂园区也在不断往外搬，有的工业或者综合性质用地干脆建起了住宅小区，但土地转性一直把控在最上一级的权限中。最终导致房地产开发乱象丛生、城市宜居性差、原有的工业园区规划也没有落实的十分到位。在最新的石家庄总体规划中，栾城（装备制造基地）、井陉（矿区）、藁城、鹿泉反倒成了高新区的有力竞争者。（当然，高新区现在地铁双线驱动，城市面貌也不错，关于高新区的详细调研，预计下月展开）

▲石家庄总体规划

再说人口，石家庄各项城市数据排名都处于全国中游（没有到下游，GDP前30），唯独人口增长量常年排名前十，2017年石家庄市区常住人口为490.22万人，与2016年末相比增加9.02万人，同比增长1.88%，预计2018年末市区常住人口有望达到500万人，进入全国特大城市行列。

这么大的体量，石家庄不可能一直被“囚禁”于二环之中，所以开发建设城市新区，突破二环制约，是城市发展的客观需要，那为什么选择正定新区呢？

2009年，时任河北省**胡春华（现任***副总理）说：“现在省会的西边是山，东边是化工基地，南边是新客站，西东南三个方向发展都受限制。唯一的办法就是向北发展。”**总结的很好，还有几个要点——石家庄缺乏历史底蕴还缺水，正定新区正好位于古城正定以东、滹沱河以北，而且更重要的是，正定新区更靠北，后期可以直接对接京津雄与正定国际机场。

北京选择了**，石家庄只能选择正定新区。

二、功能定位

石家庄中心城区“一城三区”的核心组成部分、市级行政中心、文化中心、体育中心、金融中心，现代服务业基地，科技创新集聚区，生态宜居新城

三、地理范围（附超清规划图）

正定新区位于滹沱河北岸，包括正定历史文化名城及东侧建设区域，规划建设用地135平方公里，规划人口140万。起步区范围北至正无路、西至京珠高速、南至滹沱河畔、东至太行大街以东地带，面积35平方公里。按照新区总体规划，正定新区建设按照三期圈层推进。一期率先启动35平方公里起步区建设，城市建设中心开始向北转移，以行政中心带动起步区建设，居住人口30万人。
▲正定新区起步区规划图（2018版，3M大小，可放大至街道）

▲正定新区起步区居住地块分布（2018版，3M大小，可放大至街道）

目前规划建设要点与难点

从2011年破土动工到2018年11月底，目前正定新区规划建设最重要的一点还是：需要提速，加快，更快。直白的讲，就是需要更多的钱与决策层更高的关注度。

从2015年开始，石家庄就开始申请将正定新区定位为国家级新区，以获得更多的财政与上级支持。当然，最后以2017年正定“县区合一”告终。能给到新区多方支持的，目前只有河北省与石家庄市。省**方面，近年以来，对省会关注度最高的工程，一个是ZY商务区另一个就是正定新区，而市**在二环外的头号工程，毋庸置疑就是新区建设。所以现在有一个说法是这样的，“省级向西、市级向北”。

坦白来说，ZY商务区目前还处于前期拆迁中，众所周知，老城区拆迁耗时久且碎事多，而正定新区，官方数据显示，截止2017年底，已经真金白银花了四百多亿。孰轻孰重，哪个是亲儿子自然一目了然。

目前新区已经建成或者正在建设中的市政配套设施有：综合商务中心（将来的市**）、园博园、中心湖公园、国际展览中心、青少年宫、规划馆、图书馆、奥体中心、新区大道景观工程、新区一中、玉带河景观工程、综合管廊工程、污水处理厂等，并且这些基建配套建设标准最起码都是国内顶尖水平的，比如奥体中心、园博园、景观大道工程、综合管廊工程等（具体都可百度或实地自行体验）。

▲新区核心区域人行道是塑胶的，环保材质
最直白的讲，正定新区是真正高起点高规格建设的，砸的钱可以看出成效，所有市政工程都为未来发展预留了余地或接口。目前，粗略估计，起步区完成度并不高，但相比2017年之前，城市面貌已经有了极大改观，甚至可以说是云泥之别。比如新区大道上没有一个井盖，真正的海绵城市，园博园与中心湖公园景色优美，会展中心已经接过国际性的车展，张学友演唱会前不久在奥体中心开办等。

那么，制约正定新区将来发展的最大问题又是什么呢？

变化莫测的政策隐患，以及可能会耽误许久的工期建设。社会基层最怕的就是市政配套设施停工以及后期政策倾斜力度降低，这是最大的变数。但目前，只要新区依然在稳定推进各项工程，就是最好的消息。

新区最好的地段，是XX大楼所处的综合商务中心，很早之前，此届ZF伊始，石家庄市**就宣传要搬迁到正定新区，高规格建造综合大楼，但很快风头转向，一直拖到2017年才正式完工，陆续有少许部门搬迁到新楼中办公，迫于各方压力，可能一直到2020年才有可能正式搬迁。

为什么是2020年？

地铁一号线在2019年底才能正式通车试运营，正阳花园也需要两年左右的工期才能交房。（人来了，安排不了住房，是肯定不行的，参照兰州新区的失败案例）当然，这其中也有其他原因。

市**一天没有正式搬迁，大楼上的红布就不可能掀开，普通民众、众多学校、外来企业也会畏畏缩缩持观望态度。其实市**和市委搬迁到新区是极好的，现在市**和市委分居两处，部门分散，跑办程序很繁琐，不能做到一站式服务公民。搬到一起，反而可以简化程序。

但目前，最绕不开的，始终是政治。

▲新区大楼北门掀不开的红盖头
▲新区大楼内部花园

▲大楼内部

▲大楼内部花园

新区历年土拍详情

下面这张表格，总结了正定新区自2012年以来，所有公开出让的地块。
请读者注意：
内部出让，无法查到
近年来，石家庄的土地出让制度已经越来越公开公正透明
也许会有疏漏，或者项目名称和实际宣传不符，以开发商实际宣传为准
这张表格，是普通读者，能接触到的、准确度最高的正定新区土拍信息
如果发现和别的网站不符，请以我的表格为准，很多网站是错的
十分感谢国大地产商品房策划部王浩的制图帮助
地铁二号线和四号线远景规划会穿过新区，但过于遥远，所以没有明确指出区位

从2012年至2018年11月19日，正定新区公开土地市场，共计出让58个地块，2315854.83㎡，约合3576.92亩，2.38公顷，约占起步区总面积的6.81%。

接下来，我知道你们最想看什么图

▲正定新区起步区所有居住用地地块（2018版，可缩放至街道）

▲正定新区起步区所有已出让居住用地地块（2018版，可缩放至街道）

▲正定新区起步区所有住宅地块项目+轨道交通图（2018版，可缩放至街道）

可以得出的结论是：
**明显是会做生意的，前期再缺钱也不会廉价卖地
位置最好的地块，在2017年用来提升地价与区域关注度，还有向上级（支持楼市调控）与市场表态（石家庄的土拍是公开公正透明的）
正定新区的居住用地，这两年大概率会维持在每亩800多万、楼面价6000左右的水平（其他性质土地不值钱）
从正定新区的规划定位及城建规模来讲，最下限也比石家庄高新区强，上限目前看不到，如若加上新区动辄三五年的城建周期，房价下限应该与高新区一致
新区的住宅项目，从不超过2的容积率来看，清一色只能定位中高端客群
2018年新区出让地块统一要求必须在一年内动工、三年内完成建设，对开发商要求较高，严打囤地行为，有利于推动新区建设步伐

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高，严打囤地行为，有利于推动新区建设步伐

现阶段城市面貌与短期展望

正定新区目前依然在大拆大建中，建设完成度最高的地块是新城大道两侧，——综合大楼周边、园博园、中心湖公园（在建）、正阳花园（在建），其次就是新城大道东侧道路旁的诸多商业和住宅楼盘，但基本没什么人。除了天山熙湖一期、恒山天成雅苑、旅投福美十号院（部分）已交房外，其他项目均属在建。

和2017年之前的一片荒凉不同，2018年以后，从新城大道进入新区，正对面就是中心湖公园、综合大楼以及若隐若现的园博园，大道两旁宝能中心、天山壹方、传媒大厦、规划馆、国金中心等都已立起框架或即将交付使用。新区主要干道景观工程已完成大半，可以开汽车的地下管廊工程正在施工。滹沱河北岸，青少年宫、会展中心两个大的项目也基本建造完毕，会展中心已经交付使用。


▲中心湖公园（在建，对面即是综合大楼）

▲传媒大厦与国金中心

▲从大楼上远眺园博园



▲正阳花园

▲石家庄国际会展中心

▲综合大楼北门小广场

▲远眺园博园（其实距离很近）

截止2018年11月19日，新区城市面貌比城乡结合部要强，但肯定不如主城五大区。对市貌观感影响最大的，是还未拆迁的罗家庄和朱河村，尤其是朱河村，一万多口人。（据了解，拆迁工作在稳步推进中，一旦拆迁完毕，新区面貌将进一步升级）

路网建设与轨道交通方面，新区目前积极推进路网建设，园博园大街、新城大道、太行大街、正无路、隆兴路、迎旭大道等都已通车，但整体完成度依然不高，尤其是途径罗家庄和朱河村的线路。地铁一号线二期工程预计2019年中下旬通车试运营，二号线和四号线远景规划将穿过正定新区，但还未提交***审核，故不会做详细注解。一号线二期在新区起步区设有五个站点，分别为会展中心、行政中心、园博园、天元湖、东上泽，其中换乘站2座，为行政中心站和天元湖站。已公示线路图太模糊，故不做站点详细注解。正无路以北为回迁区，部分已入住，部分还在建，还有一部分公租房，新区工作人员可申请。


▲朱河村与罗家庄村区位（2018版，可缩放至街道）

目前，新区建成部分如下图所示，白色区域配套还未动工，但基本所有市政配套设施都已通过规划，只等资金到位、开工建设。按原定的新区规划来看，除了一部分场馆如博物院、大剧院以外，只剩鸡贼的大学院校与外来商企还未进驻。（新区没起来之前，都在观望，市**一旦全部搬来，形势大好后肯定抢着进）

▲红色区为正在开发或已建成区域（2018版，可缩放至街道）
注：上图部分紫色项目名为市政配套设施，详细坐标略模糊，指向为白色区域的，代表还未动工，如和现实不符，请私信指出。因篇幅限制（其实是我懒），有刻意遗漏没有标注的部分，比如喜来登酒店、纳爱斯、海关技术大楼、北人集团、几处车站、几所院校等。

新区住宅楼盘概况

正定新区下篇内容中（楼市调研：业主可乘船归家的顶级豪宅），会详细解析正定新区所有楼盘，以及楼市行情，此部分内容为概况简析。

整个正定新区，占据起步区最好区位的，是综合商务中心。北有园博园，南有中心湖公园，东有地铁一号线行政中心站与园博园站，西有正定古城区。其次，就是紧靠商务中心的正阳花园东区，再次是正阳花园西区。正阳花园中，恒温恒湿恒洁、地暖、新风、净水系统等，都有（基本不可能买到）。

接下来，就轮到紧邻一号线园博园站的金辉优步大道与金科博翠园了，这两个项目均限售十年，备案价13800元/平，但必须捆绑30万以上的车位，实际均价一万七左右。从17年下旬卖到现在，房源所剩无几。十年禁售，基本没有投资价值了，资金沉淀成本太高，如果有自住需求，可以考虑入手。

恒山天成与博东园、辰景园，背景和其他房企略有不同。恒山是正定本地开发商，明显有自己的拿地倾向（你懂得）。辰景园和博东园，两个项目西为金科金辉、地铁站点，东为天山熙湖、旅投十号院、省二院，新区一中被夹在中间，可以说也是极好的区位了（基本不可能买到）。

天山熙湖一期、众美凤凰府已交房，旅投十号院部分已交房，部分还在售，房源不多，三个小区目前入住率都很低（周边村民有租住的）。

涵碧苑、福安壹号院，有些小问题。

天山国府壹号、金科正定悦府、金辉ZY云著，是目前新区出示规划中最高端的三个项目，预计开盘价都在两万左右。

fengzhifan

原文地址：https://mp.weixin.qq.com/s/W2PrDe5b6eNU8Uz1Tv92Gg

gzok

ZF主导、市场运作；统一规划、分期建设；大胆创新、全面开放；滚动发展、自求平衡；依法行政、公平竞争。

新城区开发失败或者说“达不到预期效果”的原因也各不相同，唯一相同的一点是：没有吸附大量人口。也就是说，人口是一切的根本。而人口，我们都知道是跟着产业走的，产业发展又受多方制约，比如交通条件、经济发展、政治氛围、区位气候、矿物特产等。所以成功开发城市新区并不是一个简单的数学公式，套入几项随机数值就可以得出稳定结果，那是不可能的。这件事，很难。

王动王不动

政策政策政策。

没有好的政策就没有好的产业，没有好的产业吸引不了人口，没有人口涌入就是呵呵呵呵

f4vinny

新区的发展，就靠人口的吸附能力，而目前新区都是市区存量人口的投资，正定新区房子户型也是大面积为主，不适合刚需

屎前巨饿

慢慢成长发展吧，规划其实挺好的，离主城区也真的是很近，两三年前房价透支的厉害，既阻碍了刚需，又阻碍了想投资的人。

135sdp

又是一堆口才分析贴，，逻辑啰嗦，还不如来点照片实在

石门英杰

事实证明 正定新区并不成功 相对于郑州已建成的三大新区板块来说

真定府

原文不错，图文并茂

goliuw

还以为真要写正定新区呢，看了原文大部分篇幅都是写房地产，写各个楼盘的。。。。。。。。。。。。
正定新区是住宅新区吗

guyuanhao123

chuifeng999 发表于 2019-2-14 12:17
可否解释下这张图，开始的时候高新区工业主要布置在北面，根据东南、西北风向来说使工业污染对石家庄主城 ...

不能侵占的红线耕地 良村的循环化工园 化工企业很多

ningluosi

goliuw 发表于 2019-2-14 12:09
还以为真要写正定新区呢，看了原文大部分篇幅都是写房地产，写各个楼盘的。。。。。。。。。。。。
正定新 ...

张泽丹，河北国大房地产经纪有限公司，本来就是搞房地产的。
此文可以给想买房的人一个参考。

gaoloumizxtx

王动王不动 发表于 2019-2-14 09:16
政策政策政策。

没有好的政策就没有好的产业，没有好的产业吸引不了人口，没有人口涌入就是呵呵呵呵

说实话，正定新区位置和发展潜力还是不错的。
就是石家庄这帮土棒子，自己把自己作死了。
。。。而正定新区，官方数据显示，截止2017年底，已经真金白银花了四百多亿。
还没发展呢，就背上了沉重的债务负担。
这四百多亿，连本带利+中间成本，最起码得转嫁上千亿负担给接盘老百姓或入住企业（加入能有实在企业来的话）。

过客888

人不行给他1万元，给你祸害成1元不到；给能的人1元，能赚到万余元。没人才，给你好的政策你也玩不转，给白瞎了，所以索性什么也不给你。