2017株洲房地产大数据出炉 房地产开发投资突破300亿大关

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湖南瑞联置业今日发布株洲2017年楼市简报。该简报主要内容分为土地市场和商品房交易两部分。

城建君注意到，2017年株洲土地交易呈现以下特点：交易量大（共54宗，特别是新开发区成交地块多，如新马板块、武广片区），且以商住地块为主（面积占64%），这为增
加供应做准备；与此同时，城区交易总金额攀升（达到102.37亿元），楼面地价水涨船高（平均1799元，同比上升41%）。

楼市方面，2017年商品房成交量创历史新高，成交约4.9万套，面积约524万平方米，同比增加18%。

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株洲楼市业内预判：2018年将进入横盘期，成交量上不去，但房价不跌！

株洲2018年房价为什么不会大涨？


■ 首先是政策因素：

2018年，株洲楼市将与国家政策协调。因为房价上涨过快，很有可能会限价。只要统计数据不好看，不想当出头鸟的地方政府，会主动或者被动的出台调控措施。比如，2017年长沙房价同比增幅排全国前三，被国家死死钉上，密集出台调控政策；省内岳阳涨势过猛，也出台政策：取得不动产5年后方可上市交易，即5年限售。

实际上，株洲貌似也被住建部约谈过，政府也不愿看到房价上涨过猛，毕竟被约谈并非好事吧！株洲城市建设此前推出的多篇有关株洲房价上涨的推文，就被房产局监测到，并叫城建君删除。这足以说明现阶段政府对房价上涨的敏感性。

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■ 再次是供需关系：

长沙楼市因限购限价等政策调控的介入，只能算是半个市场经济。但株洲基本没有调控，楼市还是一个较为完整的市场经济。既然是市场经济，那供需关系就起着至关重要的作用。（当然，楼市还与整个国家的金融生态紧密相关，这点后面有涉及）。

供给方面：

如果你住在河西，肯定深有体会。现在整个河西嫣然一个房地产开发工地，特别是工业大学的前前后后，那楼盘拔地而起的节奏，简直节节高。
说主观感受还不行，再来看一组客观数据。湖南瑞联置业发布的市场报告显示：11月株洲新增商品房63万方（近一半位于天元区），环比增加49%。其中，住宅新增57万方，环比上涨101%。不论是主观还是客观，都表明株洲住宅供应已经跟上。

需求方面：

有业内人士指出，株洲本身城市化率不高，近些年城市化率平均水平在1.2%左右，但株洲每年房屋的消化量在400万平方左右。这一波上涨（据说整体涨幅约20%）已引起购房者的恐慌，而急迫上了车。对比长沙，株洲炒房客实际并不多，主要为刚需购房者。但等下一批购房需求者入市，还需要一个过程。

先谈谈株洲购房者来源。
长沙作为省会，购房者来自全省，理论辐射近7000万人口。然而，株洲不同，购房者基本来自株洲的常住人口（一些没有株洲户籍，但常住株洲的也算），理论辐射人口只有约400万。

根据今年上半年的统计数据显示，株洲市区新建商品住房37.14%被外地购房者所购（根据购房者身份证发证机关区分本市和外地），其中26.59%为本省其他地区所购，10.55%为省外人群购置；本市购房62.86%，其中县市所购占31.2%，市区所购占31.66%。注意：这里讲的外地人，是在株洲工作的非株洲籍人。不像长沙限购前，很多不在长沙工作生活的都到长沙买，那就是真正外地人了。

再说说城市的对外人口吸引力。
城建君认为，城市的吸引力，主要来源于两大方面，一是城建方面，即未来规划利好越多，城市建设得越好，基础设施越完善，城市就越容易吸纳人口。特别是轨道交通的建设，能很大程度上推进片区开发。比如，因轨道交通3号线、4号线的建设，长沙的星沙及金星北等偏远片区，近年楼盘开发速度惊人。

吸引人口的第二大因素，就是依靠产业带动。有了产业，才有就业机会，才会聚集人口。然而，这点是株洲与所有三四线城市共同面临的难题。高铁网络快速发展，高速公路日益密集，使得城市间的通勤时间逐步缩短。这就必然带爱一个问题：资源越来越往大城市汇集。具体到株洲来说，就是被株洲本土人深恶痛疾的“长沙虹吸”（这个话题城建君会有后续推文），部分产业转移长沙，但好的产业引进又有困难，这已是不能忽略的事实。

因此，从需求来说，株洲潜在购房者不会大幅增加。

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株洲2018年房价为什么很难大跌？

今天，“2017—2018长沙房地产年度形势研判”发布会召开了。湖南中原总经理胡志刚指出，2018年，长沙楼市供求关将逆转，或许是房地产市场艰难的一年。看到这，你可能会问：长沙2018年要发生逆转，省城尚且如此，那株洲房价会不会跌？答案是，很难大跌！

■ 株洲本土微观方面：

有权威机构解读，株洲今年房价上涨原因，主要来自六个方面：一是精装房增多拉动； 二是二孩政策落地拉动改善型刚需；三是长沙房价一年来的飞涨带动；四是商品住房供应暂时不足且短期内难以缓解推动；五是开发建设成本上升驱动；六是大规模棚改征收拉动的刚需。

我们逐个来分析：1、精装房只是表象上的拉动房价，不等于房价上涨；2、二孩政策拉动改善需求，构不成巨大市场需求量；3、长沙房价已经抑制住，明年或将有反转；4、株洲商品住房供应已经跟上；5、今年土地交易活跃，不少地块楼面地价也有上升，6、明年株洲极可能还有大规模棚改。

综上看来，第五点和第六点，依然会支撑株洲房价现状，毕竟地价在房子成本占很大比例，此外，房建成本也有提升，这两点是房价难降的重要原因。

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从目前来看，尽管国家已有对房地产谁立法的苗头，但估计整个酝酿过程，仍然是艰巨复杂的，毕竟牵涉的利益面太广，牵一发而动全身。不到万不得已的情况，应该不会马上实施。另外，就算实施，也会先从一二线城市着手，株洲这类三线城市不会很快受到波及。既然房产税这种抑制房价的长效机制暂时出不来，株洲明年房价大幅下跌的可能行就没有！毕竟株洲房地产市场还是健康的，泡沫不大，不会崩盘！

任志强近期又说了，中国楼市不会崩盘！如果你是刚需的话，该买的买，因为涨跌跟你没关系，即便涨了，也是账面财富！

T老师2017

鼓舞人心！！！！

T老师2017

细节：通篇找不到12月份均价数据  这是一在线网友发现的

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[b]2017年株洲房地产投资破300亿1月19日讯（记者 杨胜兰）昨日，我市召开2017年株洲住房保障和房产管理工作新闻发布会，对2017年相关工作及取得的成效做了介绍。

房地产开发投资突破300亿大关

2017年，我市全力开展房地产开发项目“促投资、促开工”活动，共促成93个项目620万㎡提早开工，推动全年房地产开发投资突破300亿大关，同比增长15%以上。同时，加强房地产市场销售行为专项整治，改革商品房预售许可审批流程，新建商品房网签销售面积766.2万㎡，同比增长28.4%。

此外，我市还新增“四上”企业66家，实现房地产行业税收45.5亿，同比增长36.1%，占全市税收收入的19.8%，全部超额完成年度目标。并鼓励开发建设性能优良的“两型”住房产品，3个房地产项目顺利通过住宅性能认定2A预审，1个项目通过2A终审和广厦奖评审。全面提升商品住宅建设品质，市区全（精）装修房占比35%。