夜线约见 老公房改造新模式 .：隔一拆一 6层改造成20层

zhangzhenyang

这个很麻烦的，20层楼的地基要求肯定比6层楼的地基要求高很多很多，得重新弄房子基础，而且老公房很多的楼板，墙体无法满足现代建筑的抗震，防风，节能，荷载需求了，估计只能到了建筑寿命年限后才能统一规划了。

michaelw

zhangzhenyang 发表于 2020-7-3 16:28
这个很麻烦的，20层楼的地基要求肯定比6层楼的地基要求高很多很多，得重新弄房子基础，而且老公房很多的楼 ...

也许等中心城区的旧改完成后，ZF 会开始规划老公房的改造。
加装电梯只能是一个过度， 而且无法完善和满足各种要求， 我家里的老公房加电梯， 征求意见一年多了，由于还有几户不同意， 至今没有下文， 报纸上说取消了“一票否决”， 但街道和小区至今没有下文。。。。。。
看着楼前楼后停满了车。。。。。。提升水准的有效办法就是拆迁。。。。。

zhangzhenyang

michaelw 发表于 2020-7-6 10:51
也许等中心城区的旧改完成后，ZF 会开始规划老公房的改造。
加装电梯只能是一个过度， 而且无法完善和满 ...

个人观点，政策方面问题比较大，很多市中心土地由于历史原因和里面住户原因，到了建筑寿命年限后还在使用，比如曹杨新村，比如南京东路站上面的汉口小区（大部分解放之前的房子），因为里面小业主（很多其实只有使用权，没有产权，尤其解放之前的房子）的个人愿意，无力改造或不愿意搬迁。可以学习日本和美国，有土地税和房产税，通过每年给你物业重新估值和征收房产税的方式倒逼业主进行搬迁或者重新考虑居住成本，像日本更新城中村还会通过调高容积率，来倒逼业主进行改造开发达到城市更新的目的，当然业主愿意使用1.0的容积率现有物业来承担2.0，3.0甚至更高的规划容积率的土地税和房产税也不是不可以。

michaelw

zhangzhenyang 发表于 2020-7-7 09:55
个人观点，政策方面问题比较大，很多市中心土地由于历史原因和里面住户原因，到了建筑寿命年限后还在使用 ...

非常赞同， ZF应该下决心落实房产税和土地税。
我住在新加坡，感受到新加坡的房地产政策简单而有效，中心城区的旧房基本清零了。。。。。。
每年按房屋所在地段及同样面积可能的出租价格来评估房产价值， 按该价值征收房产税， 自住的给予6个点折扣， 出租的全额征收，
这样的政策对状况不好的房屋，业主就会权衡利益成本，而且出售后可以买一套ZF定向供应的很不错的地铁房。。。。。。。

AAA130000

michaelw 发表于 2020-7-7 11:00
非常赞同， ZF应该下决心落实房产税和土地税。
我住在新加坡，感受到新加坡的房地产政策简单而有效，中 ...

部分赞同吧。打破限价，同样地段的好房子和差房子能体现差异，给未来的调整腾挪出了空间。中心地段有更便捷的生活设施，更好的医疗条件，更好的教育质量，长时间沉淀的邻里关系，这些都是房子带来的。现在加征税收，本质上还是驱赶穷人（部分居民动迁的意愿不强，也交不起房产税），也不是最优的方案。

zhangzhenyang

michaelw 发表于 2020-7-7 11:00
非常赞同， ZF应该下决心落实房产税和土地税。
我住在新加坡，感受到新加坡的房地产政策简单而有效，中 ...

新加坡好像是两套系统，一套公租房，很便宜，一套商品房，很贵，新加坡有个非常好的优势，纬度，位于赤道附近，完全不用担心日照，可以进行高强度开发也就是高容积率，国内还要纠结日照问题，要满足冬至日或者大寒日2-3小时日照，导致基本都是南北朝向，没法进行高强度开发，国内唯一进行无视日照的高强度开发是重庆，看过到容积率12的房子，江浙沪这边容积率高于2的小区要被嫌弃的不行了。

michaelw

zhangzhenyang 发表于 2020-7-7 11:50
新加坡好像是两套系统，一套公租房，很便宜，一套商品房，很贵，新加坡有个非常好的优势，纬度，位于赤道 ...

新加坡两套系统是：
1. ZF组屋， 相当于我们的经济适用房，但质量和美观很不错， 也有很好的楼间距，但不太在意南北概念，价格是私人开发商的一半或更低， 新房只能是新加坡公民购买， 每家只能一套， 允许一次置换提升居住面积， 这些房子都是地段好，交通方便，配备学校和便民超市， 但这种房子是预售的，所以不会有空置。 取得新加坡绿卡的家庭可以购买市场上的二手组屋。 每个家庭也只允许拥有一套。
2.私人公寓，标配游泳池，网球场和健身房， 并配免费车位，建筑质量非常好， 但交通可能离地铁有距离， 只要有钱， 谁都可以买， 税收很高， 征收总价的：新加坡人 2.8%， 二套 7.8%；  绿卡家庭第一套 7.8%，第二套后 17.8%，  外国人 都是 22.8%。

所以新家坡几乎所有的家庭都有面积很大的房子，

房价一直很稳定。

zhangzhenyang

michaelw 发表于 2020-7-7 23:29
新加坡两套系统是：
1. ZF组屋， 相当于我们的经济适用房，但质量和美观很不错， 也有很好的楼间距，但 ...

看到新加坡有好多精品住宅的，设计的非常好，比如heatherwick studio的EDEN,OMA的interlace，萨夫迪的忘记名字了，好多大师作品，非常有特色，上海的基本上大同小异，都是板楼，外立面大差不差，有创新设计的两只手数的过来，纽约的住宅也很有特色，诞生了非常多的筷子篓

zhangzhenyang

AAA130000 发表于 2020-7-7 11:48
部分赞同吧。打破限价，同样地段的好房子和差房子能体现差异，给未来的调整腾挪出了空间。中心地段有更便 ...

交不起房产税就卖掉房子搬便宜的地方去，为什么要赖在市中心的老破小

michaelw

zhangzhenyang 发表于 2020-7-8 00:02
看到新加坡有好多精品住宅的，设计的非常好，比如heatherwick studio的EDEN,OMA的interlace，萨夫迪的忘 ...

我们的美学设计可以多看看国外的设计招标书， 里面有很多值得借鉴的东西， 新加坡的一些私人公寓和商务设施， 对于亲临其境的人有很强的视觉冲击感，
招标书里包含着多年成功案例的经验积累， 招标书规定的一些具体内容有：
1. 一楼商业或休闲空间的高度， 招牌的尺寸和位置， 进出口的尺寸和材料级别， 空调的隐蔽空间， 垃圾车的进出隐蔽性 等
2. 私人和访客机动车进出便捷性和避开/减小对主干道影响， 停车空间及安全通道布置及方向指示， 并多点布置排水阀便于车主对汽车简单清洁
3. 游泳池对不同年龄分段水深， 洗衣房配置和家庭大型聚会的租借场所， 小孩的公共学习室（如果家里有客人，小孩可以来此地做作业）烧烤点的布置和辅组设施等。
4. 业主的景观视野， 结合城市规划，视角和地标效果，并且不得抄袭相邻公寓的设计。
5 外立面的标准和翻修年限，非金属和玻璃类材料，需防霉油漆覆盖，油漆定期刷新， 可以改变颜色。。。。。。。
6. 房屋内部的细节也很周到。。。。。。。

zhangzhenyang

michaelw 发表于 2020-7-8 10:04
我们的美学设计可以多看看国外的设计招标书， 里面有很多值得借鉴的东西， 新加坡的一些私人公寓和商务设 ...

政策方面、业主喜好，中国大部分地区位于北回归线以北，所以购房时候首要需求点肯定是几房朝南，户型方正，这个就扼杀了很多好的创意，新加坡在赤道附近，意味着朝北朝南无所谓，反正都可以有充足的阳光，太阳角度很高，楼间距没国内要求那么严格，国内也在做这方面的努力，比如一层架空层设计，空调机位的设计等等。

AAA130000

zhangzhenyang 发表于 2020-7-8 00:11
交不起房产税就卖掉房子搬便宜的地方去，为什么要赖在市中心的老破小

十几年前和铜仁路附近的老公房有过很多交集。印象比较深刻的一次是：拜访小区内一位老伯，隔了两周再去，发现老伯已去世了。核心区老破小住户至少60%以上是离退休老年人。很多老人几十年都住在那里，也都是合法居住。他们居住的这几十年没有赖在那里。
未来通过房产税让他们离开，其实也可以，不过未免简单了一些。我其实更喜欢现在的政策，广泛征求意见，符合条件的住户动迁掉。不符合条件的通过ZF投资适当提升居住质量。现行的政策也很多，比如安全排查、加装电梯、小区水电更新、成套改造、平改坡等项目等等，也占用了ZF一定的资源。
未来希望能通过打破销售限价，提高容积率，采用市场的办法鼓励企业参与老旧小区进行城市更新。

zhangzhenyang

AAA130000 发表于 2020-7-9 09:20
十几年前和铜仁路附近的老公房有过很多交集。印象比较深刻的一次是：拜访小区内一位老伯，隔了两周再去， ...

不能算是合法居住，很多屋子的主人因为抗日战争，解放战争等因素离开房子，解放后房子空了，很多无房的人就进来抢地盘，一个整栋房子被搞成一个房间住一家人，其他空间大家共用，这些住客甚至拿不出来房产证，只有房卡。

AAA130000

房地产市场是开放的，上海有很多新加坡、美国、香港的开发商。完全可以拿具体的项目对比一下。

tompunk666

michaelw 发表于 2020-7-8 10:04
我们的美学设计可以多看看国外的设计招标书， 里面有很多值得借鉴的东西， 新加坡的一些私人公寓和商务设 ...

请问在哪里可以找到相关的资料呢，谢谢！