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发表于 2017-4-2 21:42:26
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发信人: vocus (vocus), 信区: RealEstate
标 题: 关于雄安新区，你所有的疑问都可以在这里找到答案（雄安Q&A集锦
发信站: 水木社区 (Sun Apr 2 09:16:33 2017), 站内
昨晚写了一个《雄安新区对北京意味着什么，这里有一个好的比喻》的帖子，也算是个调侃，好玩但是不严谨，信息量也不够大。一早起来，不管骂也好、夸也好，谢谢抬爱。
言归正传，还是好好写一篇理性的文章来分享我所知道的、我所观察的以及我所赞同或是反对的，也算是抛个砖吧。我先一个坑一个坑的挖，然后慢慢全部填完。
和大家分享一个感受：看《新闻联播》，春暖花开。如果学有余力，建议上海台的《新闻报道》一起看。
Q1.为什么要做雄安新区？
A1：北京这个城市的发展，特别是改革开放近三十年的发展在世界范围内是不太能够找到先例和参照的。不同于商贸、金融、科技或者纯粹有着珍稀资源的发展路径，北京从二环扩到五环甚至六环完全是权力叠加的结果，北京城市发展的路径是权力资源。需要特别指出的是，这种权力并非是一种简单的政治权力，准确的说是政治附生的经济权力。因为两会三院四总部从建国一直都是在北京的，前三十年也没见北京扩了多大。北京的扩大是在90年代中期市场经济地位确立以后才高速发展的。有兴趣看看二环边到五环之间大部分是什么单位或者漂亮的办公楼是哪些，大家就清楚了。比如金融街的大金融企业、比如北三环的中国国际科技会展中心，比如东三环的中石油总部。这些单位和企业的出现和崛起的条件是市场经济，幕后和实质是官商。北京的繁荣和发展其实靠的是它们，它们自身带来了GDP，它们拉动了上下游和各种为之服务的企业。北京大部分繁荣都是靠这个基本骨架叠加起来的，同时也因为有了这个骨架叠加的繁荣，反过来使这些单位和企业更具有活力（你也可以把这种活力看作是一种掠夺性的吸血也行），这些单位和企业更依赖这个地方。（牢牢记住这点对于我们看待雄安的未来会有帮助。）
因此，这个机制只能决定北京的发展是摊大饼的，而且是超越于北京市政府的摊大饼。我们经常说，北京市政府的管治能力很弱，其实略有点不公允。因为很多企业和单位是超越于北京市政府之上的，所以市政府其实也很头疼的。这个机制造成的好处是造就了北京这个世界级的超大城市，给予了成千上万人的工作机会和阶层流动的可能。但是坏处显而易见，交通拥堵、人居环境恶劣。然而，这个发展机制本身是个死结，北京市政府动不了，这些单位和国企不愿意动（怕丧失掉自己手中全部的资源和懒以生存的城市环境）——但是这点实际上正在改变，因为现在北京的环境已经使得这些单位和企业的运转变得越来越不经济，比如交通拥堵成本、比如房屋成本，比如高房价对于最优质员工的吸引力等等。
其实北京发展最揪心的还是两点，这两点是决定性的。一个是自然资源承载能力，特别是水资源承载能力是有限的，大概五年前我听过的报告是，保守估计不超过2500万，这也是北京规划人口的根本依据和来源。水这玩意儿开不得玩笑，没有是会死人的，是会拉高经济发展成本的。另一个就是北京房价，北京房价高低不是一个简单的市场问题，而是一个人心问题，是一个政治导向问题。在过去一个时间段里，北京房价对于全国经济投资走向是有风向标作用的。房价高，套利多，钱都进楼市里了，实体经济恰好又遇上寒冬，这点是领导不能容忍的（换句话说，上海房价如果是纯粹的市场行为，你改怎么玩就怎么玩），特别是这种高房价不仅给单位和企业带来困扰，也给中央的运行带来困扰（别以为中央有福利分房就没问题，问问身边部委的公务员就知道了）。
这一切是这个机制内部解决不了的，所以就由中央来帮助你从这个机制外部给予一个动力来解决。这就是雄安新区诞生的逻辑。雄安新区本质是承载非首都功能的新城，并不是简单意义上的迁都或者副首都。如果我们把这些附着在中央权力上的经济资源也看作是权力的一部分，那的确算是迁了半个首都了。但是问题的实质是，既然我们国家国情如此，经济发展实际情况如此，那么为什么不能有自己的解决模式来探索既确保经济活力、又实现城市发展的可能呢？
Q2.为什么不在北京市域内部做新区，疏解非首都功能？
A2：刚才已经回答过了，这个机制的解决办法不是在内部，而是在外部。据我所知，这个认识其实也是有个过程的，最初这个解决机制的确是在内部的，结果大家都看到了，出于天然的部门和地区利益，根本没办法解决的。所以就放到京津冀一体化这个层面上来，由中央一并解决。
而且其实这个问题是个矛盾性问题，既然都问的是疏解非首都功能，你还放在首都内部，那叫疏解非首都功能吗？第一题中已经说过，决定北京摊多大饼、留多少人、做多大城不是大大、不是郭书记，而是客观自然规律，是水资源。你看到北京很多空地，而是你想到北京的地下水已经超采多少了吗？所以长久摊大饼真不是个办法。
Q3.为什么在这个时间节点宣布雄安新区？
A3：首先，认识如何解决北京问题是有一个过程的。实际上这个探索大概从2005年就已经开始了，搬迁首钢算是一个例子吧。最初解决北京问题的机制也是放在北京内部的，但是结果大家都看到了。而且逐渐意识到解决这个问题的动力不是在北京市内部，而是在外部，是跨区域、由中央层面推动的。真正明确这个思路大概是在2012~2013年左右，京津冀一体化也是在那个时候提出的。从那个时候开始就意识到要疏解功能了。
其次是政治考虑。要让所有人点头，特别是一个在上来时还有波澜的情形下让所有人点头是需要时间的。过去几年我们很清楚看到，四个意识的关键是要解决党风问题，但当下实际上最大程度上落实到了军队改制、京津冀一体化和经济策略上了。
再次是经济考虑。现在国内经济低迷，已经遇上了中等收入陷阱。回顾韩国和台湾越过中等收入陷阱时，无不是通过兴建大型项目来完成的，特别是台湾的十大工程。我国历来是投资拉动，现在每年巨大的投资量都遇上瓶颈了，因此是需要更大的概念来刺激的。就像各位炒房需要题材、需要概念，超经济也是需要的。
Q4.新机场修在大兴固安边界上是不是当时就有雄安新区的考虑？
A4：没有，确切说没有形成雄安新区的雏形，但是有这个方向思路。我一直说，探索解决北京问题是一个过程。在2010-2012年决策二机场时，靠新机场拉动周边经济发展，疏解北京功能已经是一个共识。但是这个过程实际上是北京内部——北京与周边联动——彻底突破京津冀任何一地藩篱这样的过程，新机场处于第二步。
Q5.雄安新区和通州是个什么关系，是不是雄安新区一出就要看空通州？
A5：要客观看待雄安和通州未来关系的关键是要改变思路和视角，这恰恰是最难的。过去三十年我们都太习惯于切蛋糕了，你人大搬通州，通州就好，海淀就完蛋；你西城和老宣武合并，西城教学资源就会被稀释。这种想法太正常了，毕竟北京竞争太激烈了，地方就那么大，人就那么多，大家都要在这里搅动。其实真是客观现实限制住了大家的想象力。
但是我们要看到这种发展模式的一个实际是，国家政治资源、北京经济资源和国家政治派生的经济资源混在一起发展的结果是对后面两者，特别是对第二者极大的限制。那么多年来，北京是发展了，四环五环内的北京其实不是真正的北京，那是首都。哪里是北京？狼垡是北京、东坝是北京、焦化厂是北京、琉璃河是北京。2015年有个机会把北京跑了个遍，一个基本的感受是，北京因为附着在首都之上，它自身的经济体系和资源分配不仅异化，更是被压抑的，北京自身没有动力，也不需要动力，北京的存在就是一个附庸和服务者，（我知道很多人要提巴黎、伦敦，但我们的政治和经济权力结构是不一样的，短期内也看不到改变的可能）北京自身资源的价值和潜力是没有发挥出来的。
下一步把北京搬到通州之后的一个直接结果是，虽然北京市政府不再是在传统意义上的北京，但是北京第一次获得了自己，无论是权力结构还是发展空间来说，北京都有潜能释放的空间。我个人挺看好这种发展的，我觉得制约北京市自身发展最大的障碍是市里诸位官老爷的作风和魄力，最大的优势是北京市属企业手里和与其打交道的非公经济手里是有国内其他省份没有的优质资源的，这些已经足够玩好了。
如果房产回归到经济发展的正道上来，如果房产的价值体现的是经济发展价值和医疗教育价值，那么短期内雄安的消息肯定是利空通州的，因为看起来雄安和通州形成了一个竞争的关系，他们都是对老北京这块资源的争夺和瓜分，雄安多了、通州就少了。这是人一个天然和直觉的认识。
但是更重要的是要看到这种发展空间的扩展和对潜能压抑的释放带来的是新资源的创生和拉动。因此如果能够按照规划执行，那么通州作为北京市自身发展的单元我是看好的，北京市自身的底子也是不错的。通州的短期看点自然是哪些资源去通州，但是我觉得更长期的看点是整个北京市长期规划发展是个什么意图，2030规划中五环外的规划和策略会决定通州的价值。
Q6.雄安新区出来后，是不是要看空北京老城区？
A6：这个问题和第五个问题是一致的。核心是改变思路和视角。现在支撑北京房价的是什么？是极为集中的教学、医疗和公共服务资源，是粘稠的工作机会和经济价值。但是各位扪心自问，这种情形正常吗？这种发展模式可持续吗？诸位换房老破小的刚需客们心里肯定会有公允的答案。
支撑良好房价的资源是什么？医疗教育少不了，而宽阔绿地、便捷的交通、宽大优秀的小区环境，是不是也很重要？但是诸位扪心自问，北京当下哪点具备解决这些问题的条件和可能？并没有！
所以你问北京未来远期的房价会涨会跌，我不知道。短期内肯定是会受到政策和雄安的抑制的，也许在不远的将来面临即将搬迁可能会产生的一些恐慌情绪，再走一波行情也不是不可能的。但是这些都是停留在“术”的层面上了，做做短线罢了，不过最有可能的是手段越发老道的政府部门会调控得连你做这种短线的空间都愈发狭小。
有一点是肯定的，未来靠追捧学区房、单纯炒作概念玩房产的时代真是一去不复返了，支撑房产资源的价值和概念会发生决定性的变化。北京老城区作为四大功能区，定位是清晰的，目标是明确的，资源是确定的，也是变数最小的区域，所以资源价值还是在的。
不过对于那些高位接盘老破小的兄弟来说，未来你手中老破小的价值基础会发生决定性的变化，而也许十年后你还会发现租住你老破小的房客的构成也会发生变化。这种变化能够在多大程度上帮助你维持现有的高位房价，没人能够替你回答，而且没人能够替一个又一个个案回答。你最可能需要面对的一个现实是：面对改善的居住环境和城市环境，你是否接受房价实际价格的变化。这才是我们真正需要思考的问题。
我个人很喜欢的兔主席。前几天房市天雷滚滚时，兔主席有个观点，这是个大时代、是个刺激的时代，短短的十五年间，政策的变化就导致财富和阶层的流动，我们这代人完成了我们祖辈数代人才能实现的阶层的变化。未来二十年何尝不是这样呢？跟上这个时代最好的办法不是抱着老思维抵抗这个时代，而是学习这个时代、拥抱这个时代，再在这个时代寻找自己和后代的机会。昨天晚上康主播“千年大计”是我从93年他进CCTV以来看到的他念的最用力的四个字。是啊，玉渊潭南路和白堆子彩电小区的房子也不宽敞啊。所以对于普通人来说，多看新闻联播是有好处的。
顺带和大家八卦一把，昨天1800左右发布新闻的第一时间，全国第一个播发这条新闻的电视台是上海台，东方新闻1824发，新闻报道1831发。有时候新闻联播和新闻报道对照着看有好处，新闻报道是经济动向，上海是改革发展先行者，先行先试的试验区，看了上海就知道全国下一步了。嗯。
Q7.未来怎么看待雄安新区的房价？
A7：回答这个问题之前我想先表明一个基本的立场和态度。尽管之前写了那篇调侃文章，可是那始终是不反映真实和理性的态度。京雄通三地的看空看好要分短中长期讨论。短期来看，雄安消息出来后，北京和通州会有抑制作用是必然的。中期来看，看空三地是不明智的，因为不确定因素太多。在没有拿到任何明确的三地中期规划的时候，对这三地的房价做出预测是完全不负责任的，更别提长期的预测了。其原因在于，我们过去二十年用于分析北京房产价值的思维方式和结构模式会不起作用。特别是叠加上有可能会落地的房产税的因素，这种不确定因素变得更大（这个话题更加复杂，完全可以另开一贴详说了）。
题主反复强调，今天的北京的发展模式是不可持续，这是雄安新区、京津冀一体化和通州新区诞生的逻辑。这种模式的一个核心表征就是北京高企的房价。改变这种模式的同时自然也会改变这种表征的结构基础。这并不是说未来北京房价会降到三万一平，大家赶紧抄底了；或者通州房价受到雄安抑制了，腰斩到一万五，大家随地捡。这显然是不现实的。京雄通虽然是三个城市，这三个城市正如它所构成的几何图形一样，承载着各自不同的分解功能，但是不要忘记，它依然是中国的中心，政治结构不改变之前，它依然会汇聚大量的资源，京雄通解决的是北京这个庞大城市资源浓稠、发展模式不持续的问题，在短期时间内并不能指望从根本上解决整个国家的资源分配问题。也就是说，短期内只是这三个城市之间资源的重组再分配，完成资源分配之后才能谈得上资源的落地和再生，只有到那个时候也才能有谈论国家资源再分配的基础。所以结论是，所谓的房价腰斩的确是一种不切实际的幻想，现实是集中了国家资源的三地依旧会维持着一定的房价基础，但是房价价值的参考坐标和构成模式会发生彻底的改变。
现在有很多人在预测雄安的房价，说雄安2020年是10万。我想说这种说法是极其不负责任的。现在雄安新区的规划蓝图恐怕只会在徐院长手里。没有规划，不知道地段和资源配置情况，一上来就给价格，这是带节奏的混蛋。这些节奏客们嘴一歪说，我们是根据北京经验来做的判断的啊！这些人恰恰忘了雄安新区是为了克服北京模式而建立的，你居然再拿北京的模式来套用，这不搞笑的吗？当然，更长期的时候会发生什么变化，这个的确不好说，这个还需要具体制度设计者和执行者去践行。但是短期内肯定不会，至少决策层是不会允许这种事情发生的。
现在消息面很混乱，说不搞商品房的也有。坦率说，楼主手里没有这方面的信息。但是我想如果有可以交易的房子，那么决定这些房子的价值，地段肯定是跑不掉的因素。但是相比老北京的学区至上，我想真正看到文件的人应该会理解，教学资源这个瓶颈在很大程度上会改变。决定新区房价更为关键的会是房子本身的属性，房子小区环境怎么样？房子户型朝向怎么样？房子交通怎么样？房子物业怎么样？这些居住性因素决定了房子的价值，这也是房子是用来住的本意。这句话的意思不是说房子不能有价差，别墅、公寓一个价，那是空想主义。
所以建议各位密切关注雄安的规划，同时学有余力的同志也可以一并关注新北京的规划，这些规划会有机会点的。我真是鼓励大家要有想象力。回想1990年的时候，那个时候社会主义市场经济没有确立，很多人下海都很害怕，92年还姓资姓社辩论半天，但是事实证明，行动派有想象力的人赚了。2006年，北京城区均价还四位数时，大家还怕做房贷，觉得家里花贷款丢人，现在很多人也很后悔。我觉得突破历史局限性的想象力是很重要的。
8.什么是非首都功能？
9.雄安新区和巴西利亚、世宗这些城市的区别在哪里？
10.那些单位或企业会搬到雄安新区？
11.这些单位或企业那么牛逼，不愿意搬会怎样？
这个问题的要点。四个意识，核心意识和看齐意识。党鞭。1992年邓小平南巡在武汉车站的谈话。
12.这些单位搬走后，它们现在在北京城区里的空间和房屋会怎么利用？
13.为什么华北地区要在有一个滨海新区的情况下，搞一个雄安新区？
14.雄安新区2000平方公里意味着什么？
15.这一届干不了几年，这新区得黄，这种说法对吗？
16.雄安新区一出会利好北京南城、固安和霸州吗？
17.未来搬到雄安新区的人的医疗、教育资源能有保障吗？孩子高考怎么办？
18.雄安新区未来和北京会是一种什么样的关系？ |
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