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发表于 2023-10-23 12:07:00
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本帖最后由 illusiome 于 2023-10-23 12:08 编辑
哈哈哈，很难的啦。
首先第一，你对ZF以前的批评的确是对的，但现在时代已经不同了，回不去了。
广州不是没试过你说的方向的，例如强力统管，但市场商场团队三流，你指望ZF的团队能有二流吗？
更别说里边的错综复杂的关系，
近的有北京路电竞、环市路丽柏。
远一点的有花城广场。
你说的别的城市能做，那是他们也失败过，当年的风气更加开放，没有宣扬得更大罢了。
现在这个时代背景，能提吗？提不了的。
至于说zf教育市民，2021年12月的历史事件还在，时刻铭记。老城区就不要管了，资源都放在能拆，可拆，合理成本拆的地区。
您之外有几个觉得解决了ZF问题就一劳永逸的版友就属于典型地安，对实际世界的运行方式毫不了解。
大哥，时代过去了，就很难回去的了。要朝前看。
然后第二，白鹅潭还真不完全是ZF主导的，而是专业团队主导的，ZF就是说服了几个大厂来“揸骰”罢了。我看过方案，非常棒。同样为啥我看好鹏瑞，它的莱佛士在深圳也是非常棒。
我们还是要相信市场。
再来第三，星环的问题。
谢谢大哥进一步阐述了我之前说的“土地承载力”的问题，星环所在的区域，道路交通、市政配套等根本跟不上，这就是老城区土地承载力低，效益极其低下的道理。
越秀区要搞，既是不太懂，也是无奈之举——他们没啥空间了。
恒基要搞，那是三小姐自己第一次亲自操刀的作品，想搞漂亮点，也正常。新手第一次做，不太如意也很正常。恒基不差这个钱。哪怕差也不是差市民的钱。
平常心看待。
不过这倒是进一步说明了为啥港资不是那么特别靠谱的原因——他们执行思路不完全是利润和社会影响力，还有别的。
回归到之前的帖子
我可以说90%内容都是同意的。
仅仅几点我有我的看法，觉得大哥的态度可以乐观点。
不知道为社么一些人只要一谈广州商业不行就炸锅，不好意思，在整个大中华区的商业零售圈，广州的拉跨是一个通识了，别说一线了，二线都不如。
因为您说的，广州地安“自我围合”，所以大中华商业零售圈基本不太了解广州。
他们觉得拉跨不是因为真的拉跨，而是因为广州的主体不怎么花钱去做渠道，他们赚钱和合作少，自然一年没几次来开会，也没几句好话。
你看房地产公众号“兽爷”，巅峰时期一篇80万收入，现在17、8万，才开始有些讲广州的，因为投流的钱投得起了。
当然，不止公众号，宣发端得“贝壳研究所”、“中指”等机构、运营端的JLL、first pac、再到各大厂阿润、港资、SKP的一线员工，亦复如是。
你不给高工资，不给他们高额活动费，他们自然觉得你拉跨。
（当然，广州商场是真的拉胯，但他们没说到点上）
我这么些年的经验，前线的人和机构，他们会特别注重自己的得失（这正常）和身边统计学，而缺乏全局观，从而给出很奇葩的结论。可以参考他们的数据，不要完全相信他们的数据，更要辩证着看他们的结论。
我之所以写这么多，是商业对国民经济的影响没那么大，商业地产尤甚——事实上广州的互联网商业搞的非常好，比杭州好。
之前15年商业地产的爆发是因应“跑马圈地”的时代背景，例如青岛的万象城，其实也就那样，但已经是青岛本地顶级品牌汇聚地了；重庆来福士、深圳万象城，纯商业部分我是不觉得能盈利的，他们靠的是别的，但现在已经不是他们做的时候的时代背景了。无法也无需复制。
重复一次，要朝前看。
其次，在市场消费力上，撕掉社零规模和总量的遮羞布，从产业结构、个税、高端就业岗位来说，广州的高端就业是被北上深拉下很大距离的，跟杭州也难言优势，这也导致了整体消费层次过于偏大中化、中高低端；
这我基本上是附带条件的同意的。
2021年广州的高端消费爆发，太古汇销售节节攀升。
依靠的其中一点，就是逸仙电子上市；亿航、小鹏涨幅达到全球前十；唯品会、网易的股价飙升；这些大厂的数据一上来，数字立马就上来了。
21年12月事件叠加美股的问题，双重打击广州的消费才下去了。
这告诉我们，一年多几个百亿级别的新消费、新科技上市公司，持股平台开放带来的商业提升比同等数量的高端奢侈品场大多了——消费需求上来了，消费场所会自我升级的了。
为啥我不太提倡ZF主抓高端商业地产？
因为没有意义。不抓消费者仅仅抓场子，没有意义。
一个高端商场，连拆带建，没个几十亿下不来。
有能力的ZF 公wu员、企业骨干，天天搁那跟村民、市民讨价还价，今天是“跟自然资源局沟通祠堂不能用黄泥土砖修，要对标猎德”啦，明天是“村口大榕树是发财树，给我花1000万搞个20米深基坑保护起来啦”，后天是“这个房子虽然是40平的分房，但家里10口人个个都有户口，你要最按低每人30平原地补偿给我们”啦。
你的人才这么做十年，什么都废掉了。
辛辛苦苦搞定，一年两三个亿租金收入，扣除成本后还得10多20年才能回本——就这还是理想状态。一个经营不好就是钱砸进去了场子越做越low，投资方压力巨大、运营团队开始摆烂抱怨你没给足够运营费，说广州市场不好经济不行（这里callback一下之前说的前线机构和人员的问题）、市民wee哗鬼嘈说这些东西不是他们穿背身tie拖鞋的“传统文化”。
风险敞口很大好吧？
同样的钱，投大几十一百家新兴产业，平均每家吸纳两三百就业岗位，10个高收入岗位。那就是几万的新消费人群，几千的高消费人群。
效率好很多。
就是技术难度远高于拆地修商场罢了。
下一篇主题，有机会的话说说产业投资，产业投资也需要用地，而且需要产业、土地、生活居住（包括了住宅功能、休闲功能和购物功能的综合）的多重结合。到时也希望大哥您斧正。
再说一次，市场经济，相信市场。 |
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发表于 2023-10-23 00:59:46