再造陆家嘴：中国新城的“再城市化”

shdvg

NCT 发表于 2021-9-25 01:40
拆崂山新村，要考虑有没有市场需求，有没有政_策上的需求。两个条件都不满足。现在成本太高，将来只有越来 ...

陆家嘴第二层面没有市场需求？

石库门经过包装可以变得有时尚气息我同意，老公房外墙刷刷，空调外机包一下可以对标武康大楼了？

shdvg

NCT 发表于 2021-9-25 01:40
拆崂山新村，要考虑有没有市场需求，有没有政_策上的需求。两个条件都不满足。现在成本太高，将来只有越来 ...

我和你说，我预计未来陆家嘴扩展区域的开发形式和那个陆家嘴2.0的21地块类似，高层商办+超高住宅的组合，把土地高效利用提升，公房旧改也成可能

shdvg

建设浦东国际消费中心！《上海市建设国际消费中心城市实施方案》发布

澎湃政务：浦东发布

上海要如何建设国际消费中心城市？9月18日，上海市ZF官网发布了《上海市建设国际消费中心城市实施方案》。《方案》聚焦“国际”，紧扣“消费”，突出“中心”，聚焦7个方面提出了28项具体任务，力争到“十四五”末率先基本建成具有全球影响力、竞争力、美誉度的国际消费中心城市。

《方案》提出，上海要进一步提升供给质量，打造消费地标，强化枢纽功能，优化消费环境，加快推动消费提质扩容，做大消费流量规模，吸引高端消费回流，全面提升上海的国际知名度、消费繁荣度、商业活跃度、到达便利度和政策引领度，打造全球新品首发地、全球消费目的地，全面打响“上海购物”品牌。

对此，《方案》聚焦7个方面提出28项具体任务，7个方面分别为：构建融合全球消费资源聚集地；推动多领域服务消费提质扩容；打造引领全球消费潮流新高地；建设具有全球影响力标志性商圈；营造具有全球吸引力消费环境；完善国际消费政策和制度体系；构建区域协同产业联动新格局。

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对此，《方案》聚焦7个方面提出28项具体任务，7个方面分别为：构建融合全球消费资源聚集地；推动多领域服务消费提质扩容；打造引领全球消费潮流新高地；建设具有全球影响力标志性商圈；营造具有全球吸引力消费环境；完善国际消费政策和制度体系；构建区域协同产业联动新格局。
“构建融合全球消费资源聚集地”方面涉及6项具体任务，其中包括“建设浦东国际消费中心”，指出：
着力创造高品质产品和服务供给，不断提升专业化、品牌化、国际化水平。加快推进浦东“全球消费品牌集聚计划”，吸引更多国际国内知名商业主体和消费品牌集聚浦东，打造面向全球市场的新品首发地、引领消费潮流的风向标。培育消费新模式新业态，对消费新业态实行包容审慎监管，引领带动国内消费升级需求。发挥浦东先进制造和贸易航运枢纽优势，推动消费平台和流通中心建设。拓展开放合作平台，扩大与消费相关的服务业开放，研究探索放宽电信服务、医疗健康等服务消费市场外资准入限制，促进服务供给体系升级。

此外，《方案》还提出“打造全球消费品集散中心”，放大进博会溢出效应，推动展品变商品，开展虹桥和外高桥国家级进口贸易创新示范区建设，打造集消费品进口、分拨配送、零售推广等于一体的服务链；提出“建设具有全球影响力标志性商圈”，小陆家嘴商圈要打造高端商业商务集聚互动，文化体验、商务观光功能突出的世界级地标性综合商圈。

shdvg

聚焦“国际”完善政策和体系
聚焦“国际”这一关键词，《方案》在“完善国际消费政策和制度体系”方面，明确3项具体任务：大力发展免退税经济。包括支持本市企业申请免税品经营资质，鼓励免税店设立国产商品销售专区，扩大退税商店数量、类型及覆盖地域范围等；增强外籍人士消费便利性。包括建设面向团队的入境签证互联网申报平台，对具有国际影响力的展会、文化、赛事活动入境人员提供签证办理便利，拓宽入境旅客数字化支付渠道等；优化市场准入监管体系。包括推进“证照分离”改革全覆盖，继续探索跨领域跨部门综合执法，加大知识产权保护力度等。

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《方案》还从多方面入手，推出了不少亮点举措。例如，优化城市商业空间，积极发展后街经济和夜间经济，打造更多具有国际范、上海味、时尚潮的24小时城市社交目的地；加强国内大市场联动，建立“客流共享、平台互联、主体互动、宣传互通”的长三角联动办节机制，把“五五购物节”打造成为长三角消费资源联动推广载体和平台；加快商业数字化转型，推动大型连锁商业企业全方位数字化转型，建设一批智慧购物示范场景，培育一批百亿千亿级电子商务标杆企业等。
《方案》充分发挥上海资源禀赋优势，突出消费市场广阔、高端资源集聚、市场创新活跃、消费群体多元等独特优势，广泛积聚优质市场主体，深化“四大品牌”联动，大力发展各类新业态、新模式。
文字：张诗欢

NCT

shdvg 发表于 2021-9-25 10:10
陆家嘴第二层面没有市场需求？

石库门经过包装可以变得有时尚气息我同意，老公房外墙刷刷，空调外机包 ...

需求是增加市中心甲级写字楼的，并不是某一种特定的方式方法。究竟是哪一种方式方法，就要看这笔帐化的划不来。动大片居民区是成本最高、水最端不平的方法。

还是那一句话，签约率哪里来？大片多层房有产证的房子，8万一平方，将来只会上升，DQ力度哪里来？阻力远远大于二级旧里改造。承兴里春阳里都能搞黄，南站三四线多年难产。

崂山新村已经是小白领租房买房的抢手区。发展后期目光不能总停留在风貌精华，而是怎样把普通做好做精，怎样把现有资源最佳利用，这才是发展中和发达的真正区别。看着稍不顺眼就推倒重来这种发展初期的模式已经渐渐不存在了。不求对标武康大楼，但崂山新村内外格局根本层面不比伦敦纽约普通公寓差。基本条件成立，品质就仅仅取决于人口结构。楼上住着什么样的人，栖霞路沿街就有什么类型什么品质的商铺。简洁的白立面完全能够做好做精。

陆家嘴占地面积比伦敦纽约金融区都大，但相比总体容积率并不高。上海要那么土地紧张要么不紧张。如果真的紧张就不要压低非居民区的容积率，如果不紧张也不需要赶走居民。陆家嘴与竹园之间再开拓300万平米的甲级写字楼并不是不可能，并不需要推倒居民新村。发展后期的发展方式必然从大拆大建转型为见缝插针。动老式商业楼宇阻力远低于动居民区。见缝插针的方法有很多
- 本贴所提到的再城市化，充分利用过宽道路、退线、矮裙房空间，让陆家嘴整体容积率达到伦敦纽约金融城的水平
- 新上海商业城普遍是多层商业无商务上盖。作为90年代的商业区，也到了更新换代的时候了。张杨路十几层的老楼都可以长高一倍不止。
- 造世纪大道的时候留了数不清的三角地。这些三角地并没有什么实用价值，存在相当大的潜力。

NCT

http://www.xinhuanet.com/globe/2017-10/07/c_136651013.htm

虽然是2017年的文章，但仍旧有参考价值。文中提到陆家嘴容积率仅3.5。

有一个问题我始终找不到明确的答案。中国计算容积率的分母到底算不算道路面积。下文提到容积率的两种算法——纽约算法：只算地块净面积不算道路面积；轮渡算法：从道路中线算起，即毛地块面积。

https://ui.kpf.com/blog/2016/2/1/floor-area-ratio-nyc-vs-ld

如果上海的容积率是纽约算法那里头水分是很多的。道路越宽纽约算法和伦敦算法的差异就越大。

纽约金融城容积率伦敦算法是11.3，纽约算法高达18。

伦敦金融城3平方公里的面积(square mile)拥有123百万平方英尺写字楼面积（应该不仅甲级），即一千一百多万平方米。小陆家嘴陆家嘴目前279万甲级写字楼面积，不知甲级以外还有多少。

https://www.knightfrank.com/lond ... ndons-office-market

https://content.knightfrank.com/ ... 021nian-q2-8288.pdf

NCT

三件套纽约容积率12也不行，纽约金融城同样算法达18。

浪费土地不仅是地块容积率过低（三件套地区以外的容积率推板来兮的），罪魁祸首还是道路红线太宽。

补充：刚才查了下资料谷歌地球量了下面积

三件套地块：总占地面积（从道路中心量）18.3公顷，三幢建筑总建筑面积104万平方米，伦敦算法容积率5.7
陆家嘴东路—浦东南路—银城中路—陆家嘴环路地块：总占地面积10.2公顷，八幢建筑总建筑面积56万平方米（每幢再70-90万上下），伦敦算法容积率5.5。

有点鸭水臭啊。

NCT

这个帖子实际上已经属于炒冷饭了。2018年这个论坛就讨论过相似的话题。

https://gaoloumi.cc/forum.php?mo ... p;extra=&page=1

张家阿哥

小陆家嘴外围一些年代较长破旧的预制板楼，质量很差，不值得改造。

liliangzhe

NCT 发表于 2021-9-25 23:54
http://www.xinhuanet.com/globe/2017-10/07/c_136651013.htm

虽然是2017年的文章，但仍旧有参考价值。 ...

点个赞，数据源和报告有干货

shdvg

张家阿哥 发表于 2021-9-26 10:07
小陆家嘴外围一些年代较长破旧的预制板楼，质量很差，不值得改造。

“崂山新村内外格局根本层面不比伦敦纽约普通公寓差”


额。。

NCT

崂山新村有没有结构问题，沉降、开裂、漏水，如果有，那么可能到了一定寿命作为危房来处理。如果没有，那么50平方的一室户，亮厨房亮卫生在伦敦纽约市中心算很好的格局。我们可能用传统上海衡量标准制定发达国家的期望值。我们可能比较注重面积、朝向、小区绿化率、门卫，觉得新式花园式高层板楼以外都是低品质，也会觉得国外肯定都达到这些标准。其实不然。发达国家大城市小青年白领更注重地段、小尺度、开放式街区、市井气息，崂山新村的房屋硬件条件算不错的。伦敦的房子朝向差、不南北通风、地板墙壁不直、2米3层高都是普遍现象，但只要是可控范围之内那基本就是不可能拆的。除了60年代大批拆除贫民窟（和我们现在解决二级旧里很相似），就是现在拆除不少60年代的公房。他们那些公房品质比上海的成套新村问题多，底层人民聚集长期严重社会与治安的隐患（sink estates），崂山新村也没有这样的问题。

现在中国做事也系统化、人性化了。以前可以想当然拍脑袋瞎来来，现在想来也来不动。要强制拆迁或者达到签约率，必须满足起码一条以下条件
- 不成套、没有卫生设施、严重拥挤（一级二级旧里）
- 危房
- 严重社会治安隐患（英国60年代的sink estates）
- 市政国家战略性工程需要（配合地铁高铁建设）
如果是纯粹为了开发商利益，好好的居民区动迁就更不可能。这国外国内都一样。

二级旧里解决后，还有一大堆外面好看里面仍旧一塌糊涂（厨卫合用）的新式里弄和老洋房还需要ZF来照顾，根本没有精力才力来管成套老新村。动崂山新村最早也是几十年以后的事情，如果现在就有增加陆家嘴体量的需求，没必要吊死在一棵树上。

我已经说过了，增加陆家嘴体量有很多办法。从最容易到最难：
1. 新上海商业城改造，放宽容积率，规划写字楼上盖，增加沿张杨路高度；
2. 小陆家嘴容积率增倍，从陆家嘴环路东部90年代区片开始；
3. 降级世纪大道规划红线、利用三角地；
4. 通过拆除崂山新村进行陆家嘴东扩。

90年代的商业设施也要30年了，改造朝在上海也已经掀起，所以我觉得新上海商业城之类的改造只是时间问题。至于陆家嘴再城市化容积率增倍的事，也不是一两个人说个一年两年。现在国家都开始提倡高密度小街区，我觉得实际操作可能比我们想象中的快。我比较喜欢把北广场金融街与徐汇万科中心尺度的写字楼叫做“蛋糕式建筑”。前面有朋友提到地块所有权的问题，我觉得这不见得是多大的阻力。以陆家嘴陆家嘴公园东侧90年代开发的那8个地块为例，每一个地块一个开发商。如果ZF说现在我允许每个地块容积率翻倍，我不相信地块开发商会不去响应这个免费赚钱机会。政府也可以开条件，在贴线、外立面方面提出要求，甚至可以通过出让道路红线小赚一笔，ZF开发商双赢。90年代大楼外立面改造和裙楼改造上海也已经有先例了，本版块也一直有类似的呼声，所以我相信今后只有越来越普遍。距离道路近的一面裙楼做加法，远的一面裙楼做减法。恒生银行大厦、华能联合大厦两块地，做裙楼减法流出的地足可以造四五栋80-150米的蛋糕式建筑，每个地块建筑面积增加5-10万平方米。

NCT

https://www.163.com/dy/article/GJ7NS8CQ05198PK2.html

“窄马路、密路网” 未来的上海会是这样

昨日（8月30日），《上海市慢行交通规划设计导则》正式出台。此导则结合了《上海市综合交通“十四五”规划》、《上海市新城建设规划》等交通重点工作，从顶层设计出发，对全市的慢行交通发展作出规划和统筹，可以说是对《上海市新城建设规划》强调的“活力街区”、“慢行友好”、构建“小尺度密路网及适合慢行的无车街区”等建设方案的进一步细化规则。

根据最新发布的导则，新城建设将遵循“统筹规划、聚焦特质、示范引领、突出特色、高效智能”的设计理念；鼓励“窄马路、密路网”的城市道路布局，通过新改建道路增设慢行系统、开放利用公共通道，打通路网断点瓶颈，形成多层次、互联互通的全域慢行网络；兼顾以游憩、健身为主的绿道系统；依托历史风貌街道，创建历史人文魅力街区；公共街区活动融入步行空间，创建功能复合活力街区等新型街区...

诸多规划与安邦智库（ANBOUND）创始人陈功在2018年提出的包含“建设以行人优先、以人为本的慢行友好的步行社区”，“公共空间的分享性和交际性是宜居城市的核心”，“以人文环境设计为重点实施城市空间修正”，“基于步行道系统构建城市活力中心”等内容的「 POD原则 」可谓不谋而合，都是希望通过构建连续完整的慢行网络，真正做到还路于自行车、还路于步行者、还路于人，焕活城市。

在《上海市新城规划建设导则》（下简称《导则》）发布之际，有国内媒体对安邦智库创始人、城市研究学者陈功先生就相关内容、背景、影响和意义进行了采访。今天让我们借着《上海市慢行交通规划设计导则》出台的机会，再次回顾陈功对「 POD原则 」与上海、与城市建设、与房地产企业关系的看法，提供一个看城市更新的新视角。

以下为采访内容：

POD 原则倡导活力中心区

问：您认为《导则》制定的背景是什么？其落地将给上海带来哪些影响？对其它城市、城市群将带来哪些影响？活力街区、慢行交通等对一二线城市有哪些借鉴意义？

陈功：对于上海这次出台的导则，我翻着看了一下，有两个“没有想到”。首先，我没有想到上海最先接受了 POD 倡导的基本理念。我们原来选择在成都召开 POD 论坛， 原因就是我们当时认为，城市建设规模大的地方，POD 作为城市更新的体系化指导原则可能就更有明显的价值，结果没想到成都还没有引进，但上海做在前面了。现在很多城市说归说，做归做，还是二线学一线，三线学二线，自我贬视的心态根深蒂固。其次，我没有想到，上海这么普遍地接受 POD 的理念，POD 实际是一个有前瞻性的原则体系，准确的说，“POD 是城市更新的体系化指导原则”，不是一、两条的事情，上海的《导则》我看了之后，感受就是比较全面，这也是我没有想到的。

我在安邦工作了将近 30 年的时间，专门研究公共政策，城市是其中的一个重点领域。在这几十年的时间里面，我看到了太多的问题，看到了太多的赞歌，但解决问题的办法太少。而我的研究兴趣是公共政策，我在城市公共政策领域提出的解决办法主要是两个：一个是 POD 的原则体系，另一个是空中城市。

......

我可以简单介绍一下纽约的一个城市更新案例，它就是在新城市主义哲学基础上建构的。纽约时报曾经以很大幅面报道过一个街区改造计划，纽约原来从**公园出来的一条主街就是行人步行街区，后来随着工业化时代，这条街道完全变成了汽车通行的主干道，行人只能龟缩到路旁。更麻烦的是，这条主街还通向海岸一侧，在它的引导下，海岸景观带完全被双向多道汽车主干线所占用，行人无法欣赏海岸的美景，建筑也被迫后退到很远的地方，几乎与海岸景观无关了。

这样的城市空间毛病是很明显的，在纽约讨论中的新的解决方案，主角完全是行人，汽车通道被大幅压缩，只允许公共交通工具和城市管理车辆单侧、单向通行，大面积的空间让位给步行者。主干道的**区域布局成为小商业街和休息区，供人们散步和闲逛。实际上，纽约的街区原本就是为低速交通工具马车设计的，所以每一块的街区大小适中，非常适合步行，这就为这种城市更新改造创造了基本的空间结构上的条件。

我们现在很多时候，其实是本末倒置的。中国城市的人口很多，数字很吓人，但没有行人，哪里来的社区？人口再多也是虚的，这种人的积聚只是数字上的积聚，真正的积聚，是生活的积聚，是生活的交流与分享，是人群之间的交互记忆，只有看到人的活力，看到社区的活力，这才是真正的社区，真正的城市。

问：请您畅想一下，新城建成后可能是什么样的？假如所有城市都开始实行 POD 理念，那时候人们的生活又是什么样的，城市发展、经济发展等将出现什么样的变化？

陈功：世界上有很多这样的城市，我就不想多说了，最起码中国走向世界的旅游者，会带回来很多的照片，让大家思考，让大家看到，世界上很多值得人们流连忘返的城市，那应该就是我们中国未来的城市情景。

有人说，中国的城市现在就很好，甚至比国外的还要好！这种观点是要不得的，经济要发展，人们要有工作，城市就要改造，不好的要变好，好的要好上加好，城市如果永远不变，那人们去哪里找工作？经济还谈何发展？所以这种观点是很幼稚的。如果说城市的外观很重要，我可以随便给你看几十张，有现代化外观的美国城市照片，它们都被列在“最悲惨的城市”、“最糟糕的城市”、“最危险的城市”之列。美国每年都评比这样的城市，现代化的城市外观，真的不能说明什么！

真正有意义的是城市的内涵，城市的活力，城市的繁荣，城市的精神，城市的文化，城市的记忆，也许还有更多。物质环境是可以破损的，但有机成长所提供的城市环境是不朽的。我们应该抓住城市更新这个“十四五”期间的大命题，做好城市更新这篇大文章， 唤醒中国城市的内在魅力，这是真正大有前途的事情。