合生的广州塔项目什么时候才动工？

一塔胜千厦

囤地大王（别的地产巨头是土地储备多，开发建设也多；合生是储备多，开发少！）

--------------------------------------------

https://baijiahao.baidu.com/s?id ... r=spider&for=pc

合生创展：截至2019年末土地储备达3111万平

中国网地产 发布时间：03-25 10:38

中国网地产讯 3月24日午间，合生创展发布2019年度业绩报告。

报告期内，公司实现营业收入186.01亿港元，同比增长39.92%。股东应占溢利94.86亿港元，同比增长64.25%。核心利润32.30亿港元。

截至报告期末，集团土地储备达3111万平方米（2018年12月31日：2922万平方米）。

报告期内，集团交付建筑面积合共73.03万平（2018年：46.66万平）；已落成建筑面积合共185.35万平（2018年：80.19万平）。 预期于2020年落成的建筑面积合共为75.66万平。

一塔胜千厦

https://baijiahao.baidu.com/s?id ... r=spider&for=pc

合生打破销售“魔咒” 朱桔榕掌舵下能否逆袭

新京报 发布时间：03-26 17:03

地产二代朱桔榕刚刚掌舵合生创展，打破了销售业绩200亿元魔咒，但同时也迎来了对房地产行业影响深远的新冠肺炎疫情。虽然手握大量优质土储，但是内外忧患下，合生创展规模扩张这条路并不好走。


高利润背后：慢开发与高溢价

走港企发展模式的合生创展，其盈利水平要高于内地大部分房企。

据合生创展3月24日发布的年报显示，2019年，该企业实现营业收入186.01亿港元，同比增长40%；净利润96.5亿港元，同比增长65.7%；股东应占净利润94.86亿港元，同比增长64.3%，扣除除税后投资物业重估收益净额61.32亿港元,同比增长75%。

营收、利润大幅增长的同时，合生创展也保持较高的盈利水平。数据显示，2019年，该企业毛利率为50.3%，净利率为51.9%。

众所周知，合生创展的发展路径与多数港企相似，在大部分内地企业采用高周转模式时，合生创展采取慢周转开发模式，通过低价收购土地，依靠地价上涨来实现高利润回报。虽然错失了规模快速扩张的机会，但是也让合生创展赚得盆满钵满。

值得关注的是，除了高溢价实现高利润回报外，合生创展也通过投资物业公允价值的变动增厚利润。

2019年，合生创展的毛利是93.63亿港元，净利润则是96.5亿港元。净利润高于毛利背后，是投资物业公平值收益高达81.76亿港元，同比增加了35.03亿港元，增幅为64.1%，这使得合生创展除税前利润为147.62亿港元。
截至2019年12月31日，合生创展共有15个投资物业，较2018年增加两个。

据了解，投资物业的会计计量采取两种方式：成本法和公允价值模式。成本法记账的投资性房地产每年需计提折旧，公允价值模式下则不计提折旧或进行摊销，每年需要对投资物业进行资产重估，投资物业增值，则直接增加当期利润。

值得关注的是，这部分利润并未产生真实的现金，只是得益于房价上涨带来的公允价值提升。从合生创展利润指标来看，保持较高盈利水平与投资物业公允值变动有一定关系。


掉队的“航母”：200亿销售额与3000万土储

合生创展是为数不多规模不大却总能博得关注的明星企业，这主要得益于曾经的光辉历史以及背后资产庞大的朱孟依家族。

成立于1992年邓 小 平南巡之际的合生创展，搭上了改革开放的顺风车。1992至1993年间，合生创展在广州低价拿下第一个项目华景新城后，又相继开发近20个住宅大盘。值得一提的是，合生创展还是最早一批登陆香港资本市场的大陆房企。

2002年，合生创展开启全国化扩张之路，先后在北京、上海、天津、惠州、宁波、大连、秦皇岛、江苏等地布局。2004年，合生创展成为国内第一家年销售额破百亿的房企，王石称其为“中国房地产界的航空母舰”。

但尴尬的是，在2019年之前，万科销售额已经超过6000亿元时，合生创展始终未突破200亿元，不管这背后是“佛性”而为还是其他原因，在行业集中度越来越高的当下，合生创展都应做出改变。

在2019年，合生创展终于突破魔咒，实现合约销售额约212.58亿元，相较于2018年149.75亿元上升42%，合约销售面积约165.24万平方米，同比增长27.4%，这说明合生创展销售额大幅增长背后主要得益于售价的提升。数据显示，2019年，合生创展合约销售均价每平方米12865元，较2018年同比上升11.4%。

有报道称，朱孟依曾给合生创展定过一个小目标，2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。

尽管未达标，但是2019年212.58亿元的销售额，对于合生创展来说，依然是规模赛道上较大的突破。事实上，从过去一年来合生创展在土地市场的异动也可看出在规模上的进取心。

资料显示，2019年合生创展除了通过招拍挂的方式在一二线城市拿地外，还介入到新的旧改项目中。积极纳储，这使得合生创展改变了过去两年土储低于3000万平方米的局面。

年报显示，截至2019年12月31日，合生创展土地储备达到3111万平方米，较2018年的2922万平方米增长6.5%。而在2016-2018年，合生创展的土地储备分别为3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米，连续两年下滑。


规模变速：朱桔榕的机会和挑战

种种迹象显示，合生创展正试图由“慢”变“快”，这对于新掌舵者朱桔榕来说，既是机会，又是挑战。

2020年1月13日，合生创展公告称，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，朱桔榕获委任为董事会主席，自2020年1月10日起生效。

对于合生创展来说，极具竞争力的是3111万平方米的土地储备。在北京、上海、广州等一线城市拥有的大量优质且成本较低的土地储备，这“碾压”了很多千亿房企。

而挑战则是，合生创展历史上家族化管理与职业经理人之间的矛盾。2003年-2012年，合生创展换了四任总裁，之后总裁的位置更是空窗6年有余。

同时，随着规模扩张，合生创展必然会使用更多杠杆，成本也随之增加，如何平衡好规模、利润、负债之间的关系，非常重要。

此外，在朱桔榕执掌合生创展的首年，不巧的是，市场遭遇新冠肺炎疫情影响，包括房地产在内的各大行业遭遇重创，一季度房企销售急速下滑。这对于重新走上规模赛道的合生创展来说，不得不说是重大挑战。

新京报记者 段文平

159204

恐怕帝景有背景的业主不答应

一塔胜千厦

159204 发表于 2020-3-29 12:13
恐怕帝景有背景的业主不答应

这个不用担心，因为临江这一排地块，本来就不是用作绿化公园或广场的。

十几年前最早的规划是用作建珠江帝景最后一期临江豪宅的，用来卖最高价得最大利益的（充分体现了老朱的老奸巨猾和老谋深算）！

但后来，(几年前)广州zf认识到这临江地带的景观重要性，于是修改土地性质，把这一排重要的临江地块变为非住宅性质的商务/商业用地或公共建筑用地，据说为此广州zf和合生双方还大吵大战了一场，当然结果是zf赢了，于是便有了现在的合生广州塔项目的规划（是商业项目而非住宅项目）。

由此可见，这一排重要临江地块，无论是早前的豪宅规划，还是后来的商业建筑规划，都是要建设的，并不是用作绿化公园或广场。 现在最临江的一排豪宅(其实以后是第二排了)的业主，有什么可能“不答应”？有什么理由反对？何况现在的临江地块规划是广州zf强制修改的，更不可能反对(成功)的了。

一塔胜千厦

haohao20888 发表于 2020-3-28 20:12
把珠江帝景的江景给挡了，业主会不会轮流抗议hhh

这个不用担心，因为临江这一排地块，本来就不是用作绿化公园或广场的。

十几年前最早的规划是用作建珠江帝景最后一期临江豪宅的，用来卖最高价得最大利益的（充分体现了老朱的老奸巨猾和老谋深算）！

但后来，(几年前)广州zf认识到这临江地带的景观重要性，于是修改土地性质，把这一排重要的临江地块变为非住宅性质的商务/商业用地或公共建筑用地，据说为此广州zf和合生双方还大吵大战了一场，当然结果是zf赢了，于是便有了现在的合生广州塔项目的规划（是商业项目而非住宅项目）。

由此可见，这一排重要临江地块，无论是早前的豪宅规划，还是后来的商业建筑规划，都是要建设的，并不是用作绿化公园或广场。 现在最临江的一排豪宅(其实以后是第二排了)的业主，有什么可能“不答应”？有什么理由反对和抗议？何况现在的临江地块规划是广州zf强制修改的，更不可能抗议和反对(成功)的了。

一塔胜千厦

一塔胜千厦

mylth

一塔胜千厦 发表于 2020-3-30 12:33

这个规划图在哪里可以看到完整版的呀？

1228042067

arctao 发表于 2020-3-4 13:00
老朱想学香港老李囤地等升值，可惜白白浪费了内地房地产发展的黄金十年，投资头脑和手段又比老李差好几皮， ...

你怎么知道他在华南新城给自己家族造了别墅？

一塔胜千厦

mylth 发表于 2020-3-30 14:14
这个规划图在哪里可以看到完整版的呀？

来源：

http://roll.sohu.com/20140807/n403192637.shtml

（这图的底图应该是某个版本的南中轴规控图）

天才樱木

一塔胜千厦 发表于 2020-3-4 01:50
广州塔后面两侧都是住宅楼，太可惜了！

而且是很丑的住宅，要是建到像纽约ZY公园的高级公寓那样，也不会像现在这样影响观感

天才樱木

比起后起的房企，合生真是一手好牌打得稀烂的典型

一塔胜千厦

https://finance.sina.cn/stock/re ... nzahi2075470.d.html

合生创展重返赛场：囤地大王正在疯狂收割

2019.11.20  大公网

失联十年，合生创展重返风口浪尖。

在广州塔上，能够轻易看到合生创展位于新港中路的 TIT 产业园，按照合生创展的规划，这里原本早就应该建立起一个大型的购物中心，但现在变成了临时停车场，周边杂草丛生。

登上广州塔上俯瞰，从琶洲那边的合生 TIT 产业园，到广州塔底下的珠江帝景，再到中山大学背后的客村、逸景翠园、珠江国际纺织城、鹭江村、康乐村，以及海印桥南的云桂村等，从猎德桥到江湾桥，这一大片珠江南岸的中 央核心地段，几乎尽是"朱家的天下"。

朱孟依掌控着这一切，这个来自梅州丰顺的潮汕人一向是沉默寡言，默默赚钱。最近，早已消失在公众视野的朱孟依和合生创展公司，一反常态的活跃起来。仅 2019 年的 7 月到 10 月，4 个月里面合生创展破天荒地豪掷 74 亿元在全国各地拿地。要知道，此前合生创展几乎不会通过公开市场拿地。

曾经华南五虎之首早已掉出了百强房企的队伍，如今如此大手笔拿地，沉寂十五年后，合生不甘寂寞了。


- 1 -

抢地王

合生创展，这个曾经让王石认为是"房地产界的航空母舰"的地产公司，近两年又开始在地产的赛场上活跃。

香港上市公司合生创展三季报披露称，2019 年前 10 个月实现合约销售金额 177.17 亿元，一举超越历史峰值。还有消息称，一向稳健为上的合生创展董事局主席朱孟依定下了目标：2019 年销售 400 亿元，2020 年 800 亿元，每年保持 30%-50%的增长率。

对合生来说，这是一个激进的目标。要知道，过去 15 年里面，合生的规模一直在 200 亿以下。

2004 年，合生成为首家销售破百亿的房企。随后的十几年，是属于房地产的黄金时代。当各个房企巨头都向千亿、万亿进发的时候，合生的销售额从未超过 200 亿，甚至多个年份销售总额只有数十亿元。以至于外界纷纷猜测，合生是不是要破产了。

如今，"400 亿、800 亿、30%-50%的增长率"这种高周转企业才会出现目标，跟合生创展长期以来慢周转的稳健风格迥然不同。合生身上，发生转变的不仅仅是朱孟依对销售目标的设定，还有他们在土地市场的拿地政策。与过往的保守的风格相比，近来频繁的拿地让合生创展显得有点急躁。

据不完全统计，2019 年的 7 月到 10 月，合生创展在短短 4 个月里面耗资约 74.17 亿元，斩获北京、杭州、广州、江门等地多幅地块，金额超去年全年净利润。

今年 7 月，合生先在江门用 11 亿拍了 2 块地，紧接着拿下广州增城地块；在广州市区内，签下了占地面积约 109.74 万平方米，仅次于沥?村的第二大旧改项目――与广州市海珠区凤和经济联合社，签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议；9 月 16 日，合生创展成为广州市番禺区新基村的旧改合作企业，预计投资 29 亿元，总用地面积为 24.71 公顷；10 月中旬，朱孟依一口气拿下东莞最大体量的旧改项目――麻涌镇的 5 个旧村改造。

注意，上述的拿地项目中，合生创展还通过招拍挂的公开方式拿地。此前，合生创展主要通过城市更新、协议出让等方式的获取土地，招拍挂的拿地次数极少。而这 4 个月里面，合生创展通过招拍挂取得了三块土地。

更反常的是，合生今年还曾竞争北京今年的"总价地王"，可惜与中海地产缠斗数轮后败下阵来。抢地王，这与合生低价布局的风格也截然相反。

这种突如其来的转变，其实在 2018 年已经有迹象。从去年 11 月开始，合生创展在太仓、佛山等土地拍卖市场已经有所动作。

朱孟依从未回应过其重新活跃起来的原因，也许出于朱孟依对市场前景的预判，也可能是不甘心就此沉寂。总之，合生想重回赛场。

一塔胜千厦

- 2 -

善用政 府资源

合生的高光时刻，发生在 15 年前的 2004 年。那一年，合生创展成为首个销售总额破百亿的房企，如今许多的房企巨头，在当时只能望其项背。

朱孟依是梅州丰顺人。但他不是客家人，由于他所在的村子世代都是讲潮汕话，所以在他后来跟潮汕帮商人打交道时，完全不会有语言或文化上的隔阂。潮汕人敢打拼，有经商头脑这些特质，也体现在朱孟依身上。在经商思路上，也跟从潮汕去香港的商人相似。

朱孟依家族的祖祠：丰顺留隍镇口铺村笃庆堂

朱孟依的第一桶金，来自于他对市场的洞察与当地政 府的支持。

1980 年代中期，在梅州丰顺县城，朱孟依和政 府合作建设了一条商业街，他出资建设商业街，却只收取租金的提成。这第一桶金中，他对市场的洞察和善用政 府资源这两个特点，此后也一直影响着他的商业道路。

后来，朱孟依跟许多潮汕人一样，跑到了香港寻找商机。1992 年，朱孟依在香港与人合作成立了合生创展。此后，朱孟依又跟许多香港商人一样，回到大陆投资。1993 年，他在广州创立了珠江投资，在那个内地急切盼望招商引资的年代，港资身份的合生创展与本地企业珠江投资的联手可谓"珠"联璧"合"，朱孟依的市场洞察能力以及善于利用政 府资源，使得他很快在广州扎根下来。

朱孟依来到广州，在天河区东郊和海珠区等地买下大批农田。后来随着广州市区向东、向南发展，合生当年低价布局的地方渐渐成为城市的中心区域。城市的发展红利和房价的上涨，让合生的资产得呈十数倍级增长。

赌对了广州的城市发展，让合生创展于 1998 年顺利在香港上市。同年，万科在内地上市。虽然万科是最先开始全国化扩张的房企，也是内地第一个上市的房企。但万科在致富技能上，远远不及合生。仅广州一地，合生系开发的楼盘就达到 20 个，合生在广州一个城市的利润，就超过万科全国五城总和。

所以当时的王石说，"合生创展才是地产界的航空母舰"。

继万科之后，合生成为粤系房企中的北伐先锋，并且气势凌人。力邀"海南五兄弟"之一谢强加入后。2001 年，合生就在北京拿下五块大型开发用地。两年内，谢强帮助朱孟依的合生珠江系在北京签下了 5500 亩地，总开发面积 370 万平。但是，合生没能留住这个有能力的职业经理人，谢强很快跳槽到了富力。

2004 年，合生创展成为内地首家销售破百亿的房企。此后两年，万科富力等才纷纷跻身百亿房企行列。

在地产行业取得成功以后，朱孟依通过珠江投资很快开始了多元化扩张的道路，珠江投资涉及的行业包括地产、基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等等，投资的企业达到数千家。通过珠江投资，朱孟依实现了多元化经营，其中最成功的当属珠江人寿。在广州的中轴线上，珠江投资的大楼就矗立在花城广场旁边。

风光背后，危机潜伏。


- 3 -

政 府不喜欢

2005 年，朱孟依成为当年的胡润富豪榜的第二名，排在他前面的，是中信集团的荣智健。跟他同样榜上有名的，还有他的潮汕老乡黄光裕，排在第五名。

2008 年，朱孟依受黄光裕案牵连消失了 9 个月，有传言称这 9 个月朱孟依被警 方控制调查，尽管合生创展否认了。但没有朱孟依主持大局，银行对合生创展停止了放贷。2008 年底，正值金融危机。银行断贷 款让合生走到了资金断裂的边缘。后来，4 万亿来了，这让众多房企绝境逢生并且迎来了房地产的黄金十年。但这些房企里面，不包括合生。

巅峰之后，在 2004 到 2019 长达十五年的时间里，合生似乎一直在走下坡路。

从 2004 年到 2018 年，合生创展的销售额一直没有超过 200 亿元。其中，2014 年合生创展的销售额只有 53 亿元，仅是十年前销售额的一半。也在这一年，合生创展跌出了房企的百强名单。对于曾经位列粤系房企之首的合生来说，这样的业绩，让人唏嘘。

2018 年，当年望合生项背的房企早已经跑到合生的前头，而恒大、万科、碧桂园等巨头已经冲进了 5000 亿房企的行列。这一年，合生的营销总额只有 149.75 亿元。

合生错失了地产的黄金十年，有很多原因。黄光裕案是其一；业务上，最重要的还是合生在京津新城项目的严重失误。

2001 年，正是合生创展和朱孟依正是意气风发的时候。在北京刚刚拿下 5 块地皮的他雄心勃勃地来到天津，想要造一个"新城"。

当时，天津的宝坻区正在大力招商引资，合生创展在当时还是盐碱地的区域拿了 2.5 万亩土地，想要在这里建造一个可容纳 5 万人、8000 套别墅的亚洲最大的别墅区，投资 200 亿打造"北京中产阶级的后花园"，项目名字叫"京津新城"。这个名字，可见朱孟依当年的雄心壮志。

京津新城 3000 套豪华别墅 9 成空置，成为"鬼城"。

但是，因为天津最具吸引力的蓝印户口取消、开发建设成本高等原因，这个项目从销售乏力到亏损，后来该项目巨大的成本和持续亏损让它成为合生集团最大的"鸡肋"，让合生如鲠在喉。

直到 2013 年底，京津新城仅完工 30 万平方米，还有大约 370 万平方米没有开发，开发率不到一成。"亚洲最大别墅区"变成了"亚洲最大鬼城"。

其实，这个项目朱孟依也是跟着天津政 府的规划走，除了合生创展，还有香江地产等也在那片盐碱地上大举拿地。如今，政 府的一些公共设施已经建好，但跟着朱孟依来到这里的开发商们如意算盘落空了。更糟糕的是这个项目拖住了合生大部分资金，拖慢了合生攻城略地的节奏。

利用和政 府的良好关系取得资源，合生擅长此道，又毁于此道。

为什么朱孟依在 2008 年黄光裕案后只是失联了 9 个月，合生创展却沉寂了十年之久？这跟合生长期以来，依赖与政 府合作以获取土地的方式有关。

2008 年，正是各级政 府、人 大、政 协的换 届年。

2008 年底金融危机确实严重，但原本资金链断裂这种事情，只要还跟当地政 府维持良好的关系，要得到金融机构的支持并不难，而且当年还有 4 万亿。但朱孟依在政 府这边的渠道走不通了。

因为换 届，官 员系统这整体变动，难免影响了合生创展与政 府的合作关系，也影响了合生创展能够得到的融资和土地项目。

合生与政 府密切的合作关系，在一些官 员的言论中可以窥见一二。

万庆良还担任广州市 长时，很喜欢接受媒体的采访。某一次采访中，万庆良对媒体说自己工作了 20 多年，并说："我认为，我们的观念要转变，从有住房变成有房住，我工作了 20 多年，还没买房，现在住的是市政 府的宿舍，在珠江帝景 130 多平方米，每月交租 600 元，当然，政 府会补贴一部分房租。"

珠江帝景，正是合生投资开发的临江豪宅盘。"600 块租珠江帝景豪宅"的万庆良是梅州五华人，现在正住在铁窗里。

2014 年 6 月，时任广州市 委 书 记万庆良接受调查。万庆良的下 台，带来了整个广州市政 府官员系统的变动。合生创展重新投入经营的政 府关系，再次受到极大的波及。这直接带来的影响就是，政 府对合生失去了耐心和包容。毕竟，在任何城市，大量囤积中心地段的土地，不做开发，都是很让政府讨厌的事。

其实，项目亏损、黄光裕案、政 府换届都不是合生错失黄金十年的根本原因。

一塔胜千厦

- 4 -

职业经理人的坟墓

合生创展虽然是一个港资企业，但现在，其管理方式比大多数内地企业都落后。跟绝大多数的家族企业一样，总有一个"家长式"的掌权人。在合生珠江系的企业里面，朱孟依对企业有着绝对的话语权。有记者采访合生创展的多前员工曾表示："不放权"。

在京津新城这个项目上，如果朱孟依不是一派"家长"的专 权作风，也许不至于有这么大的损失。彼时，公司高管们对此项目存在争议，认为该项目会带来亏损。但朱孟依坚持要做这个项目，最终血本无归。

也正是因为这种家族企业的做派，合生被称为"职业经理人的坟墓"。

在 2008 年受到黄光裕事件影响的时候，合生的资金链到了崩溃的边缘，朱孟依有长达 9 个月的时间没有露面，诚危急存亡之秋也。幸得当时合生的行政总裁陈长缨力挽狂澜，才让合生度过了这个危机。

但是，这个拯救了企业的职业经理人在这里并没有得到很好的发展。封建社会早已灭亡，但"功高震主"的故事从未停止上演。

2008 年的多重危机过去后，从 2009 年开始，朱孟依刚念大一的女儿朱桔榕被安排进入合生创展实习，担任总裁助理，管理全公司的财务、人力工作。架空，一个并不新鲜的职场故事开始上演。

事实证明，这样的故事后来反复在合生上演。在 5 年里面，合生创展谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎等历任行政总裁相继出走，且在职时间都非常短。

朱桔榕的每一次上位，都引来职业经理人团队的动荡。2012 年，23 岁的朱桔榕大学尚未毕业，被任命为合生的副总裁。为合生创展效力 18 年的薛虎辞去行政总裁职务。2013 年，24 岁的朱桔榕升任副主席，原董事会副主席张懿和上海公司的高管集体辞职。

这样的提拔速度，激进得让人难以接受。

行政总裁相继辞职、高管出走，朱孟依为这种激进付出了昂贵的代价。恶果体现在合生的业绩报表上，2014 到 2017 年的年度销售金额分别是 53 亿、99 亿、80 亿、92 亿，连续四年合生创展的销售总额都跌到了百亿以下，连十年前都不如。

但合生珠江系的公司，说到底都是姓朱，朱孟依喜欢怎么折腾就怎么折腾。朱桔榕现在已经成为合生创展的核心领导之一，离职员工对其的评价跟朱孟依相差无几："非常强势，隐约中有她父亲的风格，对房地产并不太懂，脾气、思维方式却很像朱孟依。"

直到 2018 年 9 月 3 日，原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵加盟合生创展，出任执行董事及行政总裁之前，合生创展已经 6 年半没有总裁。

职业经理人的频繁更迭和出走，朱孟依家族企业的做派是主要原因。合生能够提供给职业经理人施展拳脚的空间实在有限，家族企业最终还是听"家长"的，不仅个人无法成长，还很可能成为职业生涯的污点，京津新城的例子就在眼前。这也让合生错过了房地产的黄金十年。

土地和资金紧密联系，在房地产行业融资收紧的情况下，现金流并不宽裕的合生想回赛场，想拿地，想重返高光时刻，首先要有钱。所以，为了解决企业融资的问题，合生找来了金融行业人士金席荣贵做行政总裁。

但是，谁知道席荣贵又能在合生待多久呢？

合生也许并不关心职业经理人能待多久，近两年重新出来活跃，对合生来说，也是"万事俱备"。

往事已经随风，影响甚少，"地二代"顺利接班，金融渠道的人才也具备类......这时候重出江湖，对合生自己来说，是个好时机。


- 5 -

旧改新政，重启囤地机器

对于合生再次活跃的原因，猜测很多，地二代、市场前景、不甘心沉寂......外界议论纷纷，朱孟依没有回应。

朱孟依无疑是具有商业天赋的，一路以来，合生在房地产、全国化、多元化经营等方面的超前布局显现出朱孟依对市场有精准的预见性。

近年来，虽然合生进入公开市场拿地，但它大部分的土地储备都是属于城市更新改造项目，跟"旧改王"佳兆业一样，以旧改为主。

金角财经研究发现，今年以来，关于旧改的利好政策不断，几乎每个季度都有关于旧改的政策出台，可见其重要程度。在今年的《政 府工作报告》等重要文件和重要会议中，都提到了要加快老旧小区改造，也有文件特别提到"推动地方创新改造方式和资金筹措机制等"。7 月 1 日的国 务院政策例行吹风会提出"探索金融以可持续方式加大支持力度。"

旧改市场的春天，似乎就在眼前。这样看来，朱孟依这次的布局依然具有市场前瞻性。

不过，合生其实不缺地。

长期以来，合生拥有的土地储备远超许多规模在 500 亿以上的房企，而合生截止 2019 年 6 月 30 日，土地储备有 2940 万平方米。经过这四个月的大举拿地、吸储行为后，年报的土地储备数据相信会大幅增加。

这些年，合生创展的土地储备较为稳定。2018 年，它的土地储备达 2922 万平方米，2017 年为 2933 万平方米，2016 年的数值则是 3013 万平方米。

拥有大量土地储备的同时，合生的项目开发周期也十分慢，平均每个项目开发周期达到十年以上，1993 年开始开发的华景新城地块，到今天还没有开发完成。

低成本大规模拿地，让合生的项目获得了巨大的利润空间。但合生获取高利润更关键的方式是，拉长开发周期。

这种慢开发的模式，从企业自身和家族财富的角度来讲，能够获得比大多数高周转房企更高的利润。因为，囤地不开发，可以以极低的成本享受城市发展和房价增长得双重红利，拉长开发周期有利于提高企业的整体利润。这些年来，虽然合生规模不大，利润一直在行业前列。

但是，这种慢周转长周期的模式，对于被改造的村民和城市来说，却不是一件好事。合生在广州许多项目的开发周期都超过十年，其中珠江帝景附近的合生 TIT 科贸园项目更是拿地 9 年都没有开工。十年，一代人成长的时间。城市和这个城市里居住的人，又能被错过多少个十年？

合生 TIT 产业园地块，现在变成临时停车场和篮球场。

可以肯定的是，合生囤地行为和商业模式对于整个城市和村民来说，不是一件好事。城市的主政者和城市的原住民们，都不希望自己的事业和家园的发展步伐一直被拖着，成为开发商追逐高利润的牺牲品。被合生接了旧改项目的广州某个村的村民说：就算再给合生十年，我们村都不一定能完成拆迁。

合生近期的大举拿地，业界纷纷猜测合生是不是要向高周转房企靠拢，以便快速做大规模。想太多了，在朱孟依心里，利润始终是最重要的考量标准。

2019 年年中的业绩发布会上，在被问及是否加快周转时，合生创展的管理层肯定地回答："战略来看在加快，但是稳健和追求利润的目标不会变。"

朱孟依曾经向助手建议少读《孙子兵法》，多读《菜根谭》。朱孟依说，《孙子兵法》只讲手段，让人短期去拼规模和速度，只能取胜一时。做生意要多读《菜根谭》，懂得做人做事的方法，培养正确的世界观，学会淡定从容。

所以对于高周转、短期快速扩张的商业模式，朱孟依是从心底里拒绝的。

但是对于家族企业的长期利润和城市更新的之间，朱孟依也许也应该重新思考他的世界观。