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发表于 2012-4-10 00:31:27
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本帖最后由 yuyu2302 于 2012-4-10 00:36 编辑
以下文字可以跳过
因私人投资的原因，我对这个项目进行过研究。
这个项目是运作的翘楚，各种原因促成了目前的惊人利润，虽然很低调
整块地狭长而庞大，包括国客与国航服， 部分原单位与居民很早低成本拆迁后，基本土地归属上海港务集团与地方政府，港务集团06前并不了解商业地产开发
那时方兴刚开发了位于浦东滨江的一个财富广场的 临江项目，其获得很大利润，尝到甜头，虽然项目很小，于是其寻求与港务集团的合作，希望如法炮制，当然是一拍而合
方兴的精明开始显现，上港集团提供土地，获得联营公司一半股权，但方兴并未为此提供资金，而是因此成立联营项目公司，以公开方式 获得工商银行牵头的超过55亿的银团贷款，于是，往后的全部大宗交易时，我们可以看到一个惊人事实，大宗交易是一个总价，但分列为收购股权，偿还债务，2部分，也就是说，直到交易的那一刻，方兴依然没有为此提供过什么实际资本，土地来自港务集团，抵押土地的债务贷款来自银行联合体。
方兴公布毛利接近80%，实际其获得难以想象的倍数，因为投入极其稀少
而赢家还包括上海港务集团这个本来是冤大头的企业，因为本来其提供一切，提供土地，且提供的土地被抵押，但是，其获得土地的成本低廉， 后来北外滩的风光与景色与政府决心打动很多顶级企业，他们以额外设立的公司（例如，宝山钢铁集团设立宝钢资源，中国国家开发投资集团设立国投亚华等等）不惜代价买入项目，上海港务集团的年报也披露其获得的巨大利润
一时皆大欢喜
但是 港务集团不是港督， 随着岁月，其渐渐了解一切 关于土地商业开发，运做的一切，我这个门外汉都思索皆明，其亦了如指掌
今年3月， 方兴永久性的被排斥接下来的开发以外， 上海港务集团单方面与虹口签定战略收购土地与合作的协议，意欲为未来开发独立主体之一
方兴的厄运并非如此， 其忘了其在北外滩的成功有2点， 一是空手运营，二是北外滩的特殊--确实有相当多的顶级企业愿意真金白银的买入 //其去长沙开发 梅溪湖cbd， 空手运营如法炮制，但是没人买，或没人愿意高价买。 其股价的长期悲垂就是市场的判断
但是正因为如此 其反过头来重新审视北外滩项目， 发现已经开发到最后了， 目前其亦认为其的战略属性，于是东区开发陷入特殊的阶段，，，，，，，， |
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