|
|
发表于 2024-12-20 23:53:59
|
显示全部楼层
本帖最后由 lighight 于 2024-12-21 02:37 编辑
无锡梁溪科技城**活力区详细城市设计—— 深规院联创所
编者言：
如果说以往的规划解决了“有没有”的问题，而今城市发展已经从原来的快速建设时期，全面进入到了运营时代，更要解决的是“好不好”问题。联创团队近年来围绕如何把运营的理念放在增量空间设计中，让城市设计从“好看到好用好投”，逐步探索出“设计+运营”的工作技术手段方法，让运营介入设计、创造更有利的使用场景。同时，在国土空间规划的精细化推进与落地实施阶段，如何以城市设计辅助建构更高水准的国空详细规划管理方式，实现更高品质的城市建设，已然成为当前热议话题。本文以联创团队在无锡梁溪科技城**活力区详细城市设计项目为例，提出一点探索与思考
无锡梁溪科技城位于无锡市北部，紧邻主城区，占地面积约40平方公里，涵盖梁溪区、锡山区及惠山区的部分区域。是无锡作为新经济动能推动产业转型升级，提升国际国内产业分工协作体系地位的重要引擎。**活力区是梁溪科技城核心区7平方公里产业先行赋能的重要片区，也是科技城快速出形象的近期建设重点。
**活力区由江海路、通江大道、广石路、锡澄路四条城市主动脉所围合，合计1.18平方公里，片区不仅外部交通优势明显，在轨道交通上，1号线在片区西侧穿过，并设有庄前站，规划的S1号线、8号线的双控线位之一分别在片区东侧和中部，并分别设站，三线双换乘站的轨道网布局为片区未来的大运量公共交通带来更好的开发支撑。土地开发现状上，片区基本以增量土地为主，空闲地占比60%，建成区主要为金桥市场，土地整备成本相对较低，但同时，片区是早年无锡“退城进园”行动的历史遗留地，污染地占片区总面积的接近一半区域，污染面积大、程度重，修复治理工程量大、难度高是片区发展核心待解决问题。
“开发理念”前置
从资源到资产，为空间增值创造条件
梁溪科技城**活力区地处无锡老城北部门户，这里曾是制造业和物流商贸企业集聚的片区，针对工业企业搬迁后遗留下来土壤污染风险，区域缺乏高质量的公共开放空间，与周边居住生活区也严重缺乏联动。
设计团队与棕地整治技术团队针对土地污染的程度不同，因区施策，提出完全修复和风险管控两大分区施策的工程处理措施，在片区内通过景观环境改善等一系列生态规划设计手段，提升了包括景观连通性、节能减排、生态景观在内的一系列生态环境功能，创造一个具有生态可持续的城市**公园。结合相应的工程措施，方案在空间上提出“**绿毯”的设计概念，利用了贯穿园区寺头河滨水公园及产业办公地块，在活力区内东西向整体营造出一条具有一定规模和生态功能的景观廊道。实现活力区公园绿地一体化打造，最大程度发挥原棕地治理再利用的景观价值。这种规划理念的前置，改变了过去先整治再规划的单一治理手段，实现了详细规划阶段推动棕地治理再开发，营造绿色资产，创造城市高价值空间，实现从保护管控到创造价值的转变。
**绿毯”无缝联通开发地块创造 一个连续共享、绿意盎然的**活力公园
“招商策略”前置
发现真需求，以招商方案匹配产业空间
随着传统产业招商策略中的土地供应、税收优惠和财政补贴这“旧三板斧”逐渐失去对优质企业的吸引力，特别是在梁溪科技城这样聚焦未来产业赛道的新兴载体，如何给出具备比较优势的招商驱动力成为亟待解决的关键问题。
结合我们对深圳、成都、上海等成熟产业片区开发的长期观察，针对科技城的特征优势，我们强调在**活力区中先行先试，打破以往城市规划与产业策划之间的“先后”关系与边界，搭建以“横向”协调的工作模式，与产业招商团队深度衔接，一方面针对已有招商企业，定制化供给高标准生产空间，提供与企业发展需求所适配的空间载体，一方面，应对未来产业进驻，针对性的招商选择和项目定位，从不同产业类型、产业组织关系和产业链全生命周期的空间需求视角提供空间供给，做好相应预留，直接作用于具体招商工作开展，为优质企业或重点项目提供坚实的支持。
结合已有招商情况和产业策划细分，设计提出适应数字科技企业全生命周期迭代需求空间复合“生产、创新、服务”，定制4类空间产品模块，强调新质产业园区功能的混合与多元，主张每个产业单元都在主导功能的基础上，融入商业配套、研发服务，公共物业平台等具体功能。以 “融绿于城”理念，围绕**公园构建3大产城聚落，打造涵盖科创、智造、服务全产业链条的“微缩版”科技城。
①智享服务单元
围绕庄前站TOD节点，集合科技总部大楼、企业服务平台等科技服务相关企业的办公载体，同时以细密艺术街巷串接各类文体设施，沿街打造主题鲜明的功能业态与各具特色的趣味场所，营造24小时活力的公共文化体验。
围绕庄前站TOD节点
汇聚科创服务、企业总部与两馆一中心的门户片区
②数字科创单元
城市设计强调上下楼即上下游，从供地到供楼的模式转变，面面向从种子到瞪羚企业，定制化约47万方全生命周期研发空间。强调邻近性对于产业创新的价值，底部为商业配套，二三层裙房空间为大跨度联合办公，架空层提供企业共享使用的服务设施，在院落办公的内部，一条由多层级标高叠合形成的创新内街，鼓励交流，催发持续创新活力。
从供地到供楼，面向从种子到瞪羚企业
定制化全生命周期研发空间
③创新智造单元
传统制造升级的工业上楼示范单元，主要聚集传感器、物联网器件等轻型、高附加值的新质生产力企业，结合生产线布置和活力区拟引入产业载体需求，确定不同的空间模块，满足工业上楼需求。
承接传统制造迭代升级
提供满足数字智造的工业上楼示范单元
“应用场景”前置
开放城市场景，为产业赋能
过去，街道是承载城市活动、连接日常生活的公共空间。在我们的设想中，我们希望活力区能实现从单一创新“楼宇”到创新“街区”的转变。通过开放街道空间，以经营性或资产化利用，放大公共空间资产价值。通过开放无人驾驶系统路测系统等实验场景，创造公共空间对社会资本与市场活动的吸引力，以强烈的场景驱动形成新的创新网格，激发创新要素的聚变效应和乘数效应。以开放的街道，促进资源共享、产业协同创新，实现了对产业的全面赋能。
①多创融合的街区综合体
街区位于活力区核心的产业服务集群街块内，未来主要引入企业总部、银行机构、创投基金等类型企业，同时也集聚未来科技城重要的两大文体设施。设计依托规划地铁8号线庄前站，围绕街道和建筑前区空间进行系统化一体设计，植入外部文化空间与商业外摆，结合底层建筑空间进行功能一体策划和活力引导，打造集“科创+文创+商业+文旅”于一体的综合型街区，街区不再仅为企业提供了办公、研发空间，还为创业者和投资者创造了交流互动的机会，促进了信息和技术的流通。
外部文化空间与商业外摆植入
细分红线外到建筑前区的功能策划和活力引导措施
点燃休闲时段的街区活力
②无人驾驶及低空经济创新试验场
在活力区的南部创新研发板块，我们主要聚焦两个方面：一是将外部城市道路空间和公园空间进行统一策划，结合入驻企业的细分方向，将街道打造为无人驾驶路测街区，部分公园划定为EVTOL低空经济体验中心，将整个街区打造为企业新技术、新产品和服务的试验场，企业和研究机构可以在实际环境中测试和优化他们的创新成果，加速从实验室到市场的转化过程，为初创企业提供了低成本、高效率的孵化环境；
另一方面，丰富人才的交往和自我成长，在各个创新院落之间打通一条多标高层次的公共界面，界面结合首层室内外空间布置各类型的公共场所，咖啡厅、图书馆、自习室、共享实验室等等，强调公共和私密之间的界限模糊化，为青年人才成长和工作提供更多的空间选择。
“开发运营”前置
以全流程把控提升规划实施效用
“城市产品思维”不仅仅体现在设计的精细度上，更应注重匹配产业招商运营计划，对设计方案进行项目化转译。
①具备适应性和弹性的开发策略
为应对大体量产业地产入市的负面影响，方案强调企业需求与空间供给的适配性，以街坊为单位，采用“供地+供楼”的双供给模式，灵活给定土地出让和开发方案：数字科创和创新智造两大产业单元，由国有开发平台采用协议出让的形式整体开发，模块化、可灵活分割的产业空间租让于企业。参照深圳更新单元的管控模式，刚性管控路网格局、公共设施和开发总量，弹性引导分地块的开发规模，以应对不同产业载体的空间需求。
开发时序上，综合考虑产业发展需求和开发成本两个因素，以熟地低成本区域先期开发，较低土地盘整成本有效缩减城市基建的建设周期，通过招商引入产业链核心环节头部企业，迅速形成规模，提高整体开发的持续性；中期则聚焦基础设施建设以及棕地治理，补足服务配套，提高提升地区开发价值，远期匹配轨道建设周期，以地标性商务办公入市，突出产品溢价，释放全域土地价值。
②从整体开发运营向实施导控实现
城市设计导则是管理者手中的指挥棒，指挥用起来要顺手，乐手们要看得懂是基本要求。本次设计工作中，积极探索从设计蓝图到实施指引的转译，面向管理决策者、开发主体等不同使用主体的差异化需求，不断试错和优化调整，创新编制形成了“2+5的导控成果文件”，“2”即地上地下开发导则是在详规分图则的基础上，面向实施给定更详细、更具有指导意义的开发指引，作为管理部门的方案审查审核依据，传导下阶段地块规划设计；“5”则是面向以城市功能分区，划定五个管控街坊，对每个街坊针的建筑特征、街区空间、城市形态都依据其具体特征给定的详细的设计指引，作为未来地块开发建筑设计的重要参考。同时发挥好团队作为梁溪科技城的责任规划师的角色，在实际项目建设上结合具体开发诉求，辅助科技城管理局进行导则的解释说明以及相互校准。
从空间设计到开发模式，从管控创新到陪伴服务，城市设计正在充分发挥作用，**活力区已陆续开展棕地修复、基础设施建设以及土地整备出让等具体建设工作。
结语：
随着中国城市化进程的放缓，城市发展正走向关注内涵与品质提升的存量发展阶段，这一变化不仅作用在经济增长模式的转型，也意味着城市规划和建设理念的重大调整，相较于增量扩张阶段、存量发展阶段的城市规划建设所面临问题的复杂性极大提升。
今天我们有幸参与了**活力区的面向实施层面的蓝图描绘，通过与科技城管理者的共同协作，探索了一条从开发策划到场景设计再到实施建设的全流程城市设计工作方法，实践了将空间“资源”转变为空间“资产”的设计运营思路，提供了一个全面而系统的开发框架和综合性解决方案。我们也将在后续长期跟踪的设计过程中不断反思、提升。我们坚信在未来，城市发展由大建设转向运营时代，清晰掌握需求-供给、成本-效益、空间-运营的核心诉求，以更务实的姿态回应城市发展的新需要。 |
本帖子中包含更多资源
您需要 登录 才可以下载或查看，没有账号？注册
x
|
[复制链接]
IP卡
狗仔卡
显身卡
