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发表于 2014-4-10 08:58:15
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东莞会展中心地块年内将动工兴建50万平综合商业体
落成近13年的东莞国际会议展览中心将“变脸”。据东莞本地媒体报道，4月4日，东莞市城乡规划局网站上已公布规划，将东莞国际会议展览中心所在地块及其北面用地性质变更为R5商住混合用地。
即使官方尚未明确表示，外界已经传言，涉及变更调整的13 .5万㎡地块就是为北京王府井百货进驻东莞“腾地”。南都记者昨日从相关渠道获悉，政府有意拆除国际会展中心，引入的王府井商业项目投入高达55亿元，计划在年内动工。而这一地段堪称“黄金地”，周边有台商大厦、民营经济总部大厦、康帝酒店等多个大型商业体，未来的鸿福路、黄旗山两个地铁口也在附近，有望形成东莞最繁华的商圈。
原有国际会展中心的功能将如何转移？是新建展馆还是转移到厚街？王府井这一巨无霸商业体落地鸿福路，又将对鸿福路商圈乃至整个东莞商圈带来何等影响？业界议论纷纷。
去年台博会，会展中心内部摊位的热闹景象。现在这一切可能成为历史。
地块调整与王府井百货规划吻合
根据规划部门发布的《关于东莞市行政文化商务中心区控制性详细规划03-18、03-19、03-20、03-21地块一般调整》，内文介绍，是要将现在的会展中心地块及其北面涉及的四个地块，总用地面积为135031平方米，调整为一个地块，调整后用地性质为R 5商住混合用地，容积率4 .5，限高350米，绿地率20%。依此测算，调整后，可新建成50多万平方米的建筑。
这一数据和此前的规划相吻合。就在今年3月27日，东莞市政府与北京王府井百货集团签订战略合作框架协议时就透露，北京王府井将在东莞投入55亿元，做一个商业综合体项目，建筑面积就有50万平方米，包含室内购物中心、甲级写字楼、室外休闲生活街和高级住宅及高级公寓。计划年内动工，2016年开业。
东莞各界已经开始传言，王府井将在该地块上引入百货概念做房地产开发，不单单做百货项目，也将卖住宅、商铺、写字楼。这一模式，王府井已在佛山先行投入运营。
有零售业观察人士就直言感叹：王府井落点会展中心，“选点一流！”查看会展中心周边，旁边就有台商大厦、民营经济总部大厦、康帝酒店等多个大型商业体，未来的鸿福路、黄旗山两个地铁口也在附近。业内人士点评，王府井落点这一黄金地段后，将和周边的商业体形成聚合效应，强强连势，以后在地铁人流的带旺下，鸿福路连片未来甚至可望超越目前最繁华成熟的东纵商圈。
南都记者昨日也从相关渠道证实，政府是有意拆除会展中心，引入王府井项目。虽然官方并未对外明确，但涉及地块用地性质的调整等目前已经开始广泛征求意见，公示的截止日期为2014年5月3日。按照程序，即使完成地块整合，还要走招拍挂等程序，有业内人士就点评：这一黄金地块各家都抢着要，政府如何协调各方利益，确保王府井项目顺利落地，也考究政府“功夫”。
展会排期到今年底 功能暂难转移
即使新的商业综合体建起来了，原有国际会展中心的功能又该如何承接转移？根据东莞官方文件，目前东莞只有两大专业展馆，一个是鸿福路上的国际会展中心，另一个是厚街的广东现代国际展览中心。分工各有侧重：国际会展中心主要承接政府主办的文化创意、消费类展会项目等，备受关注的台博会就在这里举办。厚街展馆则主要承接大型工业技术类展会，如家具、鞋业、塑胶、线路板等技术类专业展。
作为两大展馆的运营方，广东现代会展管理有限公司行政总监姜淮就介绍，自2006年公司接手运营会展中心以来，国际会展中心每年承办的展会就有近20场，活动也有三四十场，展馆一直能盈利。如果真的要拆除，这意味着国际会展中心的功能得转移。“国际会展中心的展会排期已经排到今年12月31日，厚街展馆的排期也到了2015年上半年”。姜淮直言，各类展会都要提前一年订场地、做准备等，短期很难将国际会展中心的功能转移。而且专业展会对展馆的空间结构、消防、水电等也有特殊要求。
东莞中原市场研究部经理车德锐就提议，一个城市的中心城区需要这么一个现代会展中心，其功能很难替代，暂时不宜拆除。甚至可以考虑将智通人才市场、购书中心等也设置在国际会展中心这里，和王府井百货联合开发，这样集合了购物、休闲、信息平台等多个元素，商业业态将更加丰富。他分析，等附近的南城国际商务区建成以后，也会为企业配备规划展示平台，到时再拆除也不迟。
前世今生
会展中心走过近13年岁月
东莞国际会展中心位于东莞市新城中心，东邻科技大道，南向鸿福路，占地面积174271平方米，工程项目包括展览中心、会议中心和一个四星级酒店。其主要功能包括展览、会议、旅馆等。于2001年9月正式落成，并由东莞市贸促会经营和管理。此次政府公告，将对其地块用途进行调整整合，东莞会展国际大酒店不在调整之内。
议政
出场嘉宾：
广东现代会展管理有限公司行政总监姜淮 东莞中原市场研究部经理车德锐
明丰广场（房价 户型 二手房 租房）常务副总经理刘峰 第一国际（房价 户型 二手房 租房）汇一城总经理徐飞
东莞台协台博会招展小组负责人谢双拾 东莞市葫芦堡家具有限公司董事长林创举
东莞高宏塑胶厂营销经理Vivan
商业项目过剩有隐忧
议题：如果王府井进驻鸿福路，如何影响南城商圈甚至带动整个东莞？
刘峰：万达进驻东莞后，代表了第二波外来商业体进入东莞的趋势，第一波是海雅百货、天虹等。不过，在零售百货和房地产业界，圈内人士还是普遍认为，万达是地产公司，而王府井则是中国首屈一指的商业公司，在中国的百货业界的品牌和影响是很久远的。所以，东莞真的引入了王府井，在商业上的意义不亚于万达，就是商业发展上的另一块“金字招牌”。
而且，王府井进驻鸿福路，对附近的鸿福路一带都有带动。2003年左右，第一国际等商业体项目建成，因为运营上等各方面的原因，并没有把附近南城的商圈带旺。要是王府井进来，鸿福商圈将有很大的提升和改变，再联合台商大厦等其他商业项目，这里未来甚至有望超越东纵商圈。
不过，如果要具体评估王府井进来对东莞的带动有多大？我觉得很难说。因为东莞目前整体零售百货业的发展很不乐观。今年二三月，不少百货商城的销售都是两位数下降，王府井的进来也不能改变整体的经济走势。
我更担忧的是这里商业过剩的问题。50多万平方米的综合商业体，我估计王府井会拿出10万平方米来做商业项目，但是附近的民营总部经济大厦、台商大厦、康帝酒店也有商业项目，也都是大体量的投入，商业过剩的隐忧很大。我预计，王府井进来，商铺、住宅、写字楼等房地产项目会很火，但商业项目可能要很长时间的酝酿，像他们在广州、长沙、成都的王府井百货一样，细水长流、深耕细作。
徐飞：康帝酒店有一个裙楼会用来做商业，未来也将连接地铁口，开发地下商业项目等，是比较大体量的投入，但目前还没有具体的统计数据。王府井百货如果进驻鸿福路商圈，就在我们对面，我觉得能和我们聚合成势，加上台商大厦的商业等，未来这里将成为东莞的高端商圈，形成新的商业氛围。以后，在地铁的带动下，东莞各地的人流都会往这里聚集，改变此前分散在各个镇街的态势。
将成为交通枢纽、城市会客厅、地标
车德锐：如果王府井也进驻了，未来鸿福路这个地段将具有超强的吸附力。因为2015年，R 2线地铁就要开通了，两个邻近的地铁口，一个是鸿福路站，一个是黄旗山站，客流量非常大。我们可以设想一个场面：就是市民可以走路步行去王府井，出另一个地铁口就可以去爬黄旗山，又运动、又休闲、又购物。这个地段包含了地铁上盖商业项目，几个商业体民营经济总部大厦、台商大厦等也连成一片，还有光大的商业项目等。这里是交通枢纽，也是城市会客厅、城市地标，所有的概念都聚合到了一起，非常不得了。
我甚至建议不要拆会展中心。现在会展中心那里有四个地块，如果保留会展中心不拆，其它三个地块其实也足够王府井运营。而且，不拆的话，将智通人才市场搬到会展中心这里来，打造人才就业平台，可以更加丰富这个地段的元素。
不过，商业过剩确实是很大忧虑。早在2003年左右，第一国际、华南m all等多个商业项目陆续建成，东莞的商业其实已经过剩。接下来万达还要在东莞多个镇区开花落地，将迎来东莞商业一次剧烈的洗牌，两极分化。比如，很多运营能力差、设计落后的商业项目空置率可能很高，难出租，被市场淘汰；另一些新的商业体项目，比如王府井、万达等则成为商业标杆。而且，东纵商圈有万达，鸿福路商圈有王府井后，周边一些小商圈因人流被吸聚过来，会没落凋零。比如城市风景商圈、景湖时代城（房价 户型 二手房 租房）旁边的小商圈等，镇区商圈也受影响。所以，政府在规划时需要通盘考虑，商业体在中心城区和在其他镇区的布点，区分布局。
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观点P K
反对
台博会、漫博会受影响要搬家
议题：会展中心该不该拆？功能怎么转移？
谢双拾：这几年来，台博会都在国际会展中心举办，面积以及地理位置，都非常符合台博会要求，我们和展馆方也形成了很好的合作，去年就在展馆增加了安防和监控，完善了整个服务配套。起初，台博会是政府补贴的方式开展的，后来开始市场化操作，也为展馆带来了很好的营收。
这里如果真要改造，对台博会肯定会有影响的。因为一个好的展会，地理条件很重要，交通便利肯定是很大的利好。台博会是专业展和消费展并举的展会，如果说只是专业展部分搬到厚街会展中心去，如家具展、鞋展等，专业买家可以开车过去，影响不大。但是，台博会与市民互动的消费展也是每年的亮点，市民肯定更愿意选择家门口的展会，厚街展馆还是远了一些。而且，东莞市区目前也还没有可以取代国际会展中心的展馆。如果真的拆除，比较遗憾。
V ivan：国际会展中心是个地标性的建筑，拆掉岂不是很可惜？我们是去年第一次过来参展，一天就销售了好几万元的玩具。现场也有很多童装、童鞋企业，销售额更高。我们和一些大企业不一样，走本地市场，看重与市民的互动，要从销售额了解市场需求。每年漫博会市民拖家带口来看展，已经是东莞传统。
其实从布展上看，到厚街与到南城，交通影响并不大，厚街展馆更大更专业。可是国道和博览大道每逢展会交通更拥堵，专业买家尚可忍耐，市民参展就受影响了。我们还是会有担心。
另外，去年的漫博会，除了松山湖展贸中心以外，还开拓了功夫龙、南城动漫城、图书馆等分展馆。如果国际会展中心要拆，我觉得展贸中心可以取代它的功能，不过受场地所限，不如国际会展中心综合性强。整体来说，想要找到取代国际会展中心地位的展馆，很难。
支持
王府井入驻增强南城C B D地位
林创举：如果国际会展中心拆了后是要做王府井百货，以后南城CBD的地位会更加显著，商业氛围会更浓，这是个好事。我会拥护。城市规划总要伤筋动骨，但总体是让区域功能更集中，向着好的方向发展，就值得拥护。
我们是漫博会的“忠实拥趸”，最近几届都一次不落地参加漫博会。国际会展中心如果要拆除搬迁，对于我们专业买家影响不大。至于展会在哪里办，可能最大的遗憾在于，我们对展会效果最看重的“延续性”，在地点上没能“延续”下去。不过我们对漫博会这个主题品牌有信心，地利不如人和，相信漫博会的优势可以弥补这一缺陷。
专家观点
广东现代国际展览中心应该淡化“厚街”概念
姜淮：要重新建成一个新展馆很难，因为一个展馆的品牌打造、周边的交通、餐饮、酒店等配套成熟，可能要10年的时间才能形成，没有多少人可以再等待一个未知的十年。如果将国际会展中心的功能转移到厚街，有多少展会项目愿意到厚街去，这个得由市场来决定。
不管国际会展中心拆不拆，我之前一直强调的是：东莞必须淡化广东现代国际展览中心的地域概念，不要觉得这是厚街的会展中心，而是东莞的会展中心。广东现代国际展览中心周边有两条高速、一条高铁和两个轻轨出口，这种交通优势在全国都难得一见，这么多年运营下来，周边的配套也已经成熟，连上海一些机构都很看好，提出要和我们合作来运营。多年来，广东现代国际展览中心已经代表了东莞和国内二线城市竞争展会项目，现在，东莞应该更要重视这个问题，要把广东现代国际展览中心打造成东莞会展的代表。 |
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