西部之光-乌鲁木齐

axsuper

从维泰大厦看即将投入使用的博香苑小区（2013-11）

如果最终C-225确实由宝能夺得，那好事就成了坏事了。

C-225容积率高，按理说，不论是谁来建，写字楼和住宅楼都不会低。

可前提是，开放商得是个靠谱的主。

宝能，在建和规划项目有一堆，可已经建成的项目里，没有一个是超高。而说到购物中心，宝能虽然计划喊得震天响，可如今已经建成的只有两个，全部位于深圳，而且据媒体报道，购物中心经营情况一般，空置情况不低。

也就是说，宝能是个商业地产上十足的新手。

一个新手，却要上马容积率7.65，总建面150万平米以上的商业住宅项目，这意味着什么？

一个新手，白鸟湖、高铁、会展，三大乌市新区统统涉猎，统统拿地。

有前途的新区，拿地越早成本越低，随着时间增长，土地价值增幅越高。宝能拿了地，过些时日去银行抵押贷款，就能贷到远高于当初地价的贷款额。

之后拆东墙补西墙，拿乌市的地皮，去支援东部城市的项目建设资金。

乌市的霉运期，似乎依旧没有结束。

axsuper

中石油新疆总部大厦上看乌市（2013-11）

曾经发过一张中石油总部看乌市的图，不过图片不大，看的也只有会展片区方向。

今天的两张，一张是向南看，一张是向西看。

1，从中石油总部看高新区（新市区）南部片区

新市区南部片区，最近两年天际线变化不大，不过具体到街景，变化还是比较大的，人气越来越旺，商业设施也越加丰富。

如果要说有什么新建建筑，主要还是各种行政事业单位的集资楼。虽然叫“新市区”，其实一点不新了，地盘早就被各种单位瓜分了。现在能做的主要是各单位把辖区里的闲置地块利用起来，给职工建集资房。

集资房也是有好有坏的。比如图中标出的市国税局集资房，质量明显高于其他单位。

图中的这片区域与会展、高铁几乎同纬度，但命运却差了很多，只能眼睁睁的看着别人大兴土木，自己充当配角。可仅仅几年前，钻石城商务区、铁路局商圈在城北还有着不可撼动的地位。

发展得早，是一把双刃剑。



2，从中石油总部看开发区一期、二期、高铁新区

翻天覆地，这词用在开发区再恰当不过了。一片新楼海已然在城西诞生。和高新区河南路以北片区不同，这里新建的不但有大体量的住宅小区，写字楼也不少。

如今的城西，最具代表性的路便是卫星路了。卫星路开发区二期段现在已经有了聚集7座写字楼的地段。而就目前情况看，随着卫星路跨过苏州路联通高铁新区，这个写字楼带还将继续向南延伸直抵2013-C-225地块。

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从华凌国际公寓B区11号楼看10号楼及小区花园（2013-11）

华凌国际公寓分A、B两个区，先建成的是B区，现在在建的是A区。A区也叫华凌公馆。

华凌公馆相对于一期项目主要有两方面的改变：

1，层数更多，平均从25层提到了30层。

2，外立面更高档，一期只有底部是石材干挂，上部是保温装饰一体铝塑板，而二期上下均是石材干挂，只是石材颜色不同。

一期小区花园还算不错。

去年年末，因为华凌房产违规交房，业主与房产公司闹得不可开交。经过近一年的"拉扯”，业主们终于搬进了新家。

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从煤田灭火工程局职工集资楼看六道湾检查站五层立交桥（2013-11）

职工集资楼，这个政策的设计收益人群，原本是行政事业单位、国有企业中的无房户职工、危房户职工以及人均住房面积不达标的职工。

可在具体执行过程中，不论你是何条件，只要是单位的正式职工，均可享受，不论你有几套房。这正是他扰乱商品房市场的原因所在。

职工集资房在性质上属于经济适用房，满5年后方可出售。当然，很多人是提前卖，满五年办理交接手续。

胖天使

大神对明年挂牌土地的会展金融城怎么看？会有金融监管机构入住吗？

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乌市酒店新贵集锦（2013-11）

1，汇嘉时代广场门前天桥看西北石油酒店

今年2月，西北石油酒店如愿获得五星级酒店评级。至此，铁路局商圈拥有了2家五星级酒店。

2007年5月16日，位于西北石油大厦原址的华疆大厦和中石化办公楼被爆破拆除。这两栋楼一栋9层、一栋10层。

新建起来的西北石油大厦也是9层。中石化堪称乌市第一抠门国企。



2，从新市区北京南路泰翠花园小区看环球国际大酒店

原环球大酒店的塔楼部分，没有动结构，只是内外部重装修。但是，酒店的裙楼部分却进行了大手术。裙楼屋顶增设了网球场。

环球大酒店的改造，是增加体育健身设施，而新疆大酒店的改造，则是把楼内诸如健身房等设施全部去除。

环球国际虽然还没拿到五星评级，但这是迟早的事。



3，尚德苑前天桥看外装工作基本结束的红光山希尔顿酒店

不注意看，楼顶设置的“Hilton”标志，你可能都没注意到。

红光山大酒店有限责任公司引进的，是希尔顿全球酒店集团旗下的“希尔顿酒店及度假村”品牌。

该品牌的高端程度在希尔顿集团内排名第三。

希尔顿全球虽然没有投入建设资金，但是他所参与的不仅仅是开业后的日常管理工作，包括酒店的设计、土建、装修工作都有参与。

该楼，准确说，只有裙楼部分是石材干挂，上部则是铝塑板和玻璃幕墙搭配。

另外，虽然建筑整体不难看，但是缺乏贵气之感。

据说总投资超过了10亿元，显然，凭借酒店自身，永远也别想把这部分钱赚回来。醉翁之意不在酒，把红光山炒热，借机开发高档住宅才是回本的真正来源。

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继续看红光山希尔顿酒店（2013-11）

今年亚欧博览会之后，希尔顿酒店工程几近停工。

博览会前的大施工，目的也是给众人露个脸，预热一番。工程负责人倒是很会说：希尔顿公司对内外装要求严格，所以迟迟没开业。谁信？

不得不吐槽乌市的空气质量。

去年，乌市收获了292个达标天，原定的今年达标天数是300天。从目前的情况看，恐怕很不乐观。

兰州市去年达标天数还落后乌市近20天，今年则有望反超。

乌市实施煤改气后，空气中的硫化物含量大幅下降，但是氮氧化物、细颗粒物含量只是微降。兰州则是实现了全部大幅下降。

乌市关停一家苇湖梁电厂根本不够，其他火电厂全关才行。

而且，考虑到冬季整个天山北坡都易生雾，所以这一代的火电厂都应该逐步取消，乌市的冬季污染治理才能真正迎来曙光。昌吉州准东地区同样位于天山北坡，大规模火力发电项目即将上马，这对乌市的冬季会有什么影响，值得警惕。

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澳龙广场效果图

2.2万平米，曾经想到过澳龙的底商可能不太大，没想到这么不给力。严重怀疑当初神华计划建购物中心的诚意。

门前留了宽敞的广场，给建筑物的面积反而不大，现代活雷锋就是新疆神华。

又一个大树长到楼顶的项目，实施的可能性却几乎是零。

如果酒店再不给力，那神华城就是一个“花瓶定位”，中看不中用。

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面露“春光”的沙区钱塘江路

虽是老城区，但最近，钱塘江路可是一点不安生。

不过，2015年12月是个大限之月。从那之后，高铁列车和普速列车的出疆列车均在新客站上下客。“春光”也只能是“稍纵即逝”。

1，广汇立交旁看建设中的和瑞·外滩一号（2013-9）

和瑞·外滩一号，又一个田字路旁的新建商业建筑。楼高没过100米，不过也算可观。关键是位置独特，处在两条快速路的交汇处。这让他很显眼。

21世纪商品交易中心，一个从坟墓里爬出来的恐龙级别的老商业建筑，1996年即将建成时开始烂尾，可谓是乌市烂尾之王。但如今他“醒过来”了，也要参加钱塘江路的“最后狂欢”。

之前，小看了广汇立交改造工程。广汇立交改造后，虽然只有两层，却是全互通立交，克西路立交虽然有4层，疏导交通的能力，却赶不上广汇立交。



2，七一酱园KFC门前看自治区公安厅集资楼（2013-11）

各个单位都有集资楼，公安厅的集资楼尤其多。

隔着钱塘江路，公安厅的集资楼分为南院和北院。南院有3栋楼，北院有2栋楼。总建面大概在17万平左右。

过去，钱塘江路的视觉焦点是七一酱园商住楼，他的身躯最庞大，现在已经被公安厅的集资楼群比下去了。

很可惜，这5栋集资楼全部都是涂料外墙楼。

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沙区老城区的新建项目

沙区老城区热闹的何止是钱塘江路，长江路，特别是宝山路，更加热闹。

不过，这些项目，几乎全部把完工时间定在了2015年的12月之前。

需要注意的一点是，这些新建项目，大部分都在田字路沿线。

1，从恒昌大厦看沙区南城新建项目（2013-11）

集资楼都建在田字路内，商业建筑建在田字路边，这是沙区南城新建项目的分布特点。

恒裕国际，屯河华美达酒店消失后的继承者，底部石材干挂，上部铝塑板+部分幕墙。高度110米，不过这是总高度。屋面依然99米。

作为写字楼，恒裕国际单层面积只有800多平，档次非常低，时代广场ABK单层面积1800平米，高铁新区的和兴融创大厦单层面积1500多平米。

恒裕国际即将投入使用。

宝山一号，过去叫广汇凯旋门小区，如今改由广汇的子公司——新疆亿科房产建造。曾经对凯旋门很期待，四栋33层住宅楼并列雅山旁，这在当时的乌市来说，是非常罕见的高层住宅楼小区。

可惜，这四栋33层住宅建到一半便停工了。今年，他们终于封顶了，可层数却从33层变成了19层。

当然变化还是有的，以前，这个小区是纯住宅小区，现在则多加了一个巨型底商。



2，雅山前的小山看火车头·德汇新天地项目工地（2013-9）

德汇居然能从2008年的大火中挺过来，让人难以想象。德汇国际广场不但重建了起来，现在开始建设更大规模的德汇新天地项目。

吃着碗里的，还要看着锅里的，德汇接下来还要建203万平米，89亿投资的中国亚欧商贸城项目。



3，关于火车头·德汇新天地项目

火车头·德汇新天地

占地面积：6.01万平米

总建筑面积：43.4万平米

容积率：5.19

总投资：从13.6亿到25亿，有多个版本，浙江商人嘴上跑火车的能力无人能及

高度：最高楼不超过100米

整个项目，分为A、B、C、D、E五个部分，部分是新建，部分是旧有建筑改造。

这几个部分里，最具看点的是E栋，具有超大的底商，该底商地上6层，地下1层，层层都有餐饮。

德汇新天地中，有个叫“时尚发布大厅”的部分，每年亚欧博览会之后，德汇都会举行“丝绸之路服装节”活动，该发布大厅，就是用来承揽该服装节的。

德汇把该项目喻为“沙区最具代表性的商业项目”，炒作概念的时间不算短，诸如优衣库、无印良品、屈臣氏进驻等等噱头数不胜数。

万变不离其宗，娘胎里就是批发出身，不论如何包装，也走不出俗套。

儿童用品、时尚服饰的批发兼零售、网售，这是德汇新天地项目的主要内容。所谓品牌入驻，不具任何可信度。

整个项目最高的就是D1栋的写字楼和C1栋的酒店公寓楼，但不超过100米。

不过，以德汇的历史看，这个项目的外墙设计还是具有可信度的。外立面设计如今是德汇新天地最具期待的部分，也是我在这里大费周章说他的原因。

德汇新天地43万平，全部是商业建筑，貌似很牛，但是这跟万达的商业有区别。老华凌商业面积甚至过百万平米，但那和购物中心相去甚远。

德汇新天地的开业时间被定为2015年12月，有些滑稽。

这个项目还有一个让人侧目之处：他硬生生地占了伊宁路老路，让马路改道。

万达的产品到了第四代，德汇认为他的批发城综合体已经发展到了第六代了。

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乌鲁木齐目前最好看的涂料楼小区——万科·金域华府（2013-10）

金域华府小区住宅楼的底部是人造黑色大理石干挂，但是上部是刷漆。

不过，就目前情况看，刷漆效果还算不错，显得并不低档。

图中是金域华府的小区大门，进入后是一个很大的公共会客厅，这和一般的小区很不同。

今年的10月，金域华府一期交房。完全没有想到，万科这种房产商为了不违约，也会在没有完工的情况下交房。

金域华府小区内部地面没有行车道，造成了很多不便，所以万科在乌市的后续产品中，特意设计了行车道，供特殊车辆使用。

万科不同于绿城，其针对的是城市中的中产阶级，产品不会一位追求高档。

总的来说，万科还在适应新疆市场之中，从生活习惯到气候特点，以便改进产品。

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从克南高架看已经封顶的林森国际商业综合楼（2013-11）

林森国际小区建的非常快，而且是住宅楼、写字楼一起建。

这两年，由于住宅限购，写字楼成了很多人的一大投资目标，于是各地的写字楼市场均很热。

这样的结果，导致开发商开发写字楼的热情空前高涨。

就拿林森国际所在的克西路为例，有写字楼的除了林森国际，还有前面说的天华商业广场和双赢农副产品博览中心。

正因为如此，同地段的老北园春市场被开发成商住小区的可能性依然不小。

夏时风

回复 826# axsuper

突然想起汇嘉要在城北建的最大综合体项目，口号喊得直接参考迪拜 沙特...

夏时风

回复 829# 夏时风


    是的，150亿170万平，还有上海援疆总部基地，参照陆家嘴，今年新市区签的两个综合体大单

hrwaitfor

看来乌市的新一轮造城运动要开始了啊！