西部之光-乌鲁木齐

快意门

分析看起来是有一定道理 只不过判断可能还是有误 此次出让的2013-C-229地块宗地面积155947.59平米 折合市亩刚好约近234亩 与万达已在高铁新区设立的标识235亩的地块不谋而合 而计容积率面积则有77.97万平米 但有一点问题 就是万达的建筑面积标明为92万平米 这与计容积率面积差了约14万平米 这14万平米也只能做最多2层的地下车库 也符合万达的一般通行做法 这就进一步印证了万达拿下C-229地块的可能性 至于为什么万达要舍高容积率的地块不要而却走保守路线 我想这和万达对于新疆的稳定信心不足有一定关系 这也是万达在全国遍地开花但最终姗姗来迟的关键原因



再来看这个地块万达能有什么作为 结合地块的出让条件 建筑密度55%远超一般商业金融用地30%的建筑密度 也就是首层建筑面积为8.5W平米左右 这就需要有大规模的商业才能消化 同时按照万达近期在城市新区项目的配比原则 留给公建及商业部分的面积可能仅在40W平米左右 除去大商业所占的10-15万平米 留给办公和酒店的可能仅仅有25W平米不到 如此而言 4栋150+就能解决

夏时风

回复 802# 快意门


    这有没有可能是改动前的标牌，因为上文提到过万达之前选择了这块地，客站开建以后又放弃这块地选择了225。因为从容积率和建筑面积分析，万达225宝能229比较容易接受。宝能项目基本确定了都市流川和什么绿洲这两条商业街加两对双子楼的方案，如果225是宝能，140万地上面积宝能这套方案很难消化，两条商业街基本是平层加二、三层底商，这样商业街算20万已经非常顶天了，剩下120万的地上分在两对双子楼里，平均每栋30万的地上面积，30万一栋楼这是500+的体量，即使再加入住宅，宝能没有做太高的住宅，100米住宅，分流走30万，也有90万，90万地上面积的4栋楼也是4栋400+，4栋400+这肯定不可能。7.5以上容积的大型综合体基本只有万达做过，青秀万达，7.65解决方案就是大量200写字楼+195住宅

axsuper

回复 802# 快意门

C-229是万达的可能性是有的，但我认为很小。

这个展板所标示的土地，我也认为是C-229，但这不代表万代现在依然在C-229。最明显的一点，亚欧博览会上，万达与开发区签订的合同是100亿，并不是图中标的70亿。

有没有可能过去两个月，情况出现了变化，100亿又被压缩成了70亿呢？我不能排除可能性，但是依然很小。

说到安全因素，今年的7月5日前后全疆特别是乌市，一度非常紧张，但是万达的计划投资额却一路上涨到了100亿。那段时间都没跌，凭什么现在跌？

开发区给自己每块土地上的项目都立个牌子，标出数据，但是他有局限性：这个数据的精确度仅限于立牌当时。

另外，宝能在高铁的项目，就是定位于商业综合体，是有大面积的商业的。

至于万达对于新区的项目安排，还真不好一概而论，关键还是看他重不重视了。

比如昆明的西山万达，也是在昆明的新区，但是这个项目没有纯住宅，而且容积率高达7.47。因为万达认为那里今后是昆明的市中心之一，现在高规格建，等于是提前“卡位”。

如果C-225不是万达，那原因恐怕不是安全因素，而是他认为高铁今后没有大的前途。

快意门

回复 804# axsuper

倘若万达拿下225 当然是我所期望的 比起宝能的泡泡 万达显然更靠谱

axsuper

回复 805# 快意门

225号地的旁边，两条地铁交汇，两条brt交汇，这么好的地，如果万达不想要，我实在想不通。

哪怕万达不看好高铁新区的未来，一个普通的万达广场项目也应该注意交通问题。

当然，宝能也想要好地，但是他能抢得过万达？宝能在城市综合体上学习的对象就是万达。

对于万达的高铁项目，我最担心的反而是他要怎么建。

如果是长沙开福，那乌市是幸运的。如果是南宁青秀万达，那心得凉一半。

青秀万达，一边是写字楼摆积木，一边是住宅楼摆积木，丑陋无比。那样的200+不是在给城市增光，而是抹黑。

就算225是万达，事情也没尘埃落定。万达对他的第三代产品，最高定位叫“超A级旗舰店”：内外装高档、室内步行街引进品牌高档、酒店品牌高档。乌市的项目是什么定位，未知，不是一个容积率、体量就完全能衡量的事。石家庄的裕华万达，183万体量也只能是B级。

另外，225如果是万达，我不相信100亿就能建成，除非其他城市的投资额吹水太多。

夏时风

回复 806# axsuper


    关于怎么建。假设万达拿的是225，土地和开福类似，都是三小块地的拼接，而且土地总面积接近，区别在于225是三角布局，开福是一字排开。
    开福容积6+，200的写字楼，130的酒店，150的住宅组合在一起，从河对岸一眼望去，天际线错落有致。而土地总面积比开福多不了多少的225容积达到了7.65，地上一下多出了近60万方，怎么消化，150住宅变195，130变200，增大裙楼大商业面积。当然，增加楼的数量增加建筑密度也会成为必然。最后变成了青秀那样密集扎堆的200，而且还是威力加强版。
    最后最可能的结果，卫星路主干道西侧沿街这两块地是摆一排200写字，后面不沿街的一块是195住宅摆一堆。
    最理想的方案，沿街这两块设计成类似西山的300+双子，再搭配一群150、180的写字及酒店，关于住宅，应该还是195，这个容积的住宅不会上156那个版本。

zhangzs1

分析很有道理，应该让万达看看

快意门

回复 804# axsuper

如果C225不是万达 我想也不是因为高铁没有大的前途 没有大的钱途的地万达怎么可能会拿 要知道王健林绝大多数情况下都是遵循李嘉诚的地段地段地段三原则的 况且初入新疆 万达必然是希望在老城市一炮打响  但由于各中原因退而求其次的情况下拿下了目前产城融合下最有前途的高铁片区
正是因为C225地理位置优越 这才让我更大胆的预测宝能早已提前定下了这块地
为什么这么推测？就是因为宝能给乌鲁木齐市政府100亿的600+超高层梦想的许诺 更重要的是 在开发区中 除了高铁的投资 宝能还有白鸟湖的综合体投资 我们姑且不管各个媒体版本里到底150亿是单给高铁 还是高铁+白鸟湖 仅仅这一个投资许诺 就能让开发区不得不掂量掂量宝能的分量 既然这样 有什么理由不让宝能抢到这一优质地块呢 如果说万达拿下C225那是理所应当 那宝能若拿下C225则也是合情合理
回头看看宝能 目前的道路是在学万达吗 我看恐怕不是 绿地模式+万达模式可能才是宝能这一步的道路方向  沈阳500+以及换来的水岸康城及沈北新区千亩土地的低成本开发的住宅项目 就是宝能打算在乌鲁木齐的复制 由此可以看出 所谓的白鸟湖综合体 综合二字是假 卖楼换取现金流才是真
对于万达在高铁的项目 亦可以以近期的合肥万达为类比 当然有可能复制包合万达的A类店（150亿150亩）的北园春万达已经化为泡影 高铁万达只可能是天鹅湖万达的升级版 A类店的期望 我看可能性微乎其微 我所指望的也就是万达速度能给高铁新区一个好的起步 同时拉起乌鲁木齐超高层住宅的大幕来

axsuper

回复 809# 快意门
你说的“点”太多了，那我分别叙述：

（1）把C-225和高铁的“大的前途”联系起来，主要是因为他的高容积率。高容积率意味着大体量的写字楼。确切意思是，拿C-229是看他有前途，拿C-225是看他有大的前途。

（2）初来新疆，一定是想在老城区一炮打响？未必。万达落户西宁首店，选择的是海湖新区。一个有"大的前途”的新区，起点低，但却会一路上扬，总体赚的会比老城区还好。

（3）宝能许诺了超高项目，万达没有，于是乎万达落了下风？王健林给各地政府许诺三件事：1，解决上万人的就业；2，每年好几亿的利税；3，继续开万达广场，甚至是第四代万达城。谁强？各地政府的一把手，千里迢迢的赴京，赶到CBD万达王健林的办公室，主要是为了超高吗？有人千里迢迢赶赴深圳拜会宝能吗？

（4）说到开发区对宝能和万达的态度，今年的亚欧博览会上，万达是开发区第一个签约项目，宝能是第二个。而开发区在对外宣传时，均是重点着墨万达，宝能顺带提。

（5）宝能在学谁？今年的9月3日，宝能召开了新闻发布会，宣布：未来5年内宝能将投入1200亿元，打造40个创新型购物中心，未来集团商业地产开发比例将调整至接近50%。这是在学谁呢？绿地在购物中心运营上，完全是一只菜鸟。宝能高薪从万达挖人，而不是从绿地挖人。

（6）你说的150亿150亩，指的是北园春万达？？万达三代中的翘楚——长沙开福，180亩118亿。难不成有一个几年前的规划项目，会比开福还强？

（7）天鹅湖万达是万达三代产品在合肥的第二店，如果天鹅湖是第一店，还能是现在这个规模吗？

（8）我认为你高估了北园春万达项目。他只能做到区域性万达店。而高铁可以做到全市旗舰级。退而求其次，这只能用来形容刚来高铁时的万达。

夏时风

回复 810# axsuper


    今天高铁玄武路西侧出让一块地，土地不到2.5万平，4的容积率，纯商业，这个占地面积会是个单体吗？近10万的单体应该会是超高吧

火星来电

1.乌鲁木齐万达广场项目选址位于乌鲁木齐经济开发区高铁片区，东至玄武湖路，西至澎湖路，南至凤凰山街，北至阿里山街。目前大连万达商业地产股份有限公司已与开发区（头屯河区）管委会签订《投资协议书》，正在办理项目落地前期手续，计划2014年初开工建设，2016年9月商业购物中心正式开业。
2. 深圳市宝能投资集团有限公司在开发区（头屯河区）投资建设高铁片区城市综合体和白鸟湖新区商业街区综合体项目。其中，高铁片区城市综合体项目选址位于乌鲁木齐市高铁片区玄武湖路以东、岳麓山街以南、天柱山街以北，项目宗地面积约270亩。白鸟湖新区商业街区综合体项目
项目用地范围西至创业路，东至北二路、北至北一路北巷，南至北一路南巷，地块总占地面积约205.6亩。深圳市宝能投资集团有限公司已与开发区（头屯河区）管委会签订《投资协议书》，正在办理项目落地前期手续，计划2014年开工建设。

夏时风

回复 812# 火星来电


    这是最终版？看地图比对了一下，这就不是选225，229的事了，这是完全重新划分了

夏时风

回复 812# 火星来电


    而且这个岳麓山街和天柱山街都是南北走向的街怎么以南以北的，还有，岳麓和天柱都在小绿谷的西面

axsuper

回复 812# 火星来电

如果按你的资料，那C-225应该是宝能的地。

但是万达的用地范围就看不懂了，阿里山街南侧，本应该是学校用地，改作商业了？

而且万达的用地范围既不靠近地铁、brt，也不在高铁新区内的主交通干道上。简单说就是让人大跌眼镜。

你这份资料能说明一下出处吗？

axsuper

关于德海商业广场项目

德海商业广场（又名德海国际城）

总建筑面积：30余万平米（其中商业面积10万平米）

占地面积：6.16万平米

总投资：31亿

层数：写字楼17层，住宅楼21层，底商地上3层。

位置：开发区一期中亚南路（中亚大道）与厦门路交汇处

德海商业广场的前身是维泰中亚商务中心。开发区因为新区开发投入大，转而将此项目外推，寻求民间投资。

不过，从规模上说，德海商业广场是中亚商务中心的放大版，用地规模从3.8万扩大到了6.16万，体量从11.7万扩大到了30多万平米。

该项目由台州在疆商人投资，开发区以土地入股，写字楼今后也会集中入驻台州在疆企业。

该项目定位于城市综合体，布局有些类似汇嘉时代广场所在的西部豪庭，商业面积非常可观，高达10万平米，层数不多，但单层面积很大，而底商之上坐落着数栋塔楼。



2，从新市区厦门路建银小区看雪后的中亚南路、德海商业广场地块（2013-11）

远处的德海公寓，与德海商业广场属同一个开发商。德海公寓是33层的纯住宅楼，高度非常可观。

开发区一期一直以来都是主打卫星广场，鲜少与高层建筑联系在一期。德海商业广场虽然屋面高度只在70米量级，但是比起周边建筑，依旧高大不少。

图中右侧可见远处卫星路上的卫星大厦写字楼，该写字楼即将投用，维泰开发建设集团将入驻，整个大楼也将被改称为维泰股份大厦。