西部之光-乌鲁木齐

zhangzs1

看后很是振奋啊，顶顶顶顶

axsuper

再次聚焦新市区神华城项目

曾经集中说过一次神华城，随着该项目的逐步建成，很多细节信息逐步露出水面，有必要再次聚焦。

神华城项目

总建筑面积45万平米，共分为5个部分：

1，住宅区，总建筑面积17万平米，最先建成；

2，办公、酒店、公寓、澳龙广场部分，这4个部分总建筑面积28万平米，合起来叫神华城配套建设项目，他们一起开建、一起完工。

28万平米说明，神华城配套建设项目与时代广场的体量基本一样。

那栋办公楼，是整个神华城项目最高的一栋楼，他将作为神华集团的新疆总部大厦。

1，神华城配套建设项目效果图

神华城配套建设项目，分为4个部分。广为人知的澳龙广场，由图中最左侧的两栋塔楼连同裙楼组成，裙楼地上4层，其上的商业写字楼1号楼为地上20层地下3层，屋面高度87.88米，而一旁的商业写字楼2号楼为地上22层地下3层，屋面高度95.48米。这两栋楼均采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构。写字楼层高均为3.8米。

澳龙广场的右侧，是酒店，地上21层地下3层，屋面高度93.02米，裙楼是4层。采用钢筋混凝土框架-核心筒结构。裙楼之上层高4.1米。

酒店的右侧，便是神华集团新疆总部大厦，地上22层地下3层，屋面高度97.62米。裙楼5层。也采用框架-核心筒结构。裙楼之上层高也是4.1米。

神华总部的右侧，则是公寓楼，地下3层地上16层，为框架-剪力墙结构。

几点注意事项：

1），神华总部大厦，开建之前的设计屋面高度是99.5米，封顶后居然“矮了”近2米。

2），整个项目，地面1层不在一个平面上，神华总部的1层相当于酒店的负一层。

3），按此效果图，商业写字楼2号楼的屋面高度应该低于酒店，但实际上，2号楼高于酒店屋面。




2，建设中的神华城配套建设项目（2013-8）

目前来看，神华城配套建设部分比当初预想的要好看，建成后肯定是长春路上最亮眼的一组建筑群，特别是澳龙广场的裙楼部分，应该会很抢眼。长春路将再次升级。

但是，神华城的住宅区，丑陋异常，于是整个项目给人精神分裂的印象。

最大的遗憾来自神华总部大厦。新疆的自然资源中，储量最大的就是煤，搞工业化主要依托的也是煤，然而，作为央企中最大的煤业公司，神华只以一栋97米的办公楼现身，未免过于小气。

当然，小气的不止是神华，财大气粗的国家电网，新办公楼只是一栋99米的高层，更加让人汗颜。

整个神华城项目，最后封顶的建筑便是神华总部大厦，封顶时间是今年的10月25日。整个项目要赶在元旦前完工，工期十分紧张。

即将要投入使用了，那就有运营的问题。比如那栋酒店，说是五星级酒店，是否真能做到，拭目以待。

更让人感兴趣的，是澳龙广场的底商。地下1层地上4层，面积不小，但招商是个大问题。神华显然不善于此，于是让谁来接手就成了焦点。友好集团的友好时尚购物中心离此非常近，很难想象会接手。

axsuper

关于开发区的上海大众新疆工厂项目

今年的8月29日，上海大众新疆工厂生产的第一辆轿车下线。

下线的轿车，是大众面世不久的新桑塔纳轿车，属于A级车。

大众新疆工厂位于开发区十二师合作区紫阳湖南路与井冈山西街交汇处。

工厂一期投资20亿人民币，年产量为5万辆，远期规划30万辆/年。

1，上海大众新疆工厂PQ25改进型生产平台内景（2013-8）

老实说，8月29日的下线仪式，象征意义大于实际意义。

基本上，那天下线的汽车，车身100%的零件都是从疆外调入，在新疆本地组装而成。据德国当地媒体报道，首车下线之时，工厂的冲压车间和喷漆车间还没有完工。整个工厂要到2014年才能正式运转。

PQ25平台被用来生产大众A0级娇车，如POLO，PQ25改进平台，则用来生产A级车，有人也称之为A0+级车。

大众的新疆工厂，是目前大众在中国新建的工厂中，一期年产量最小的厂。其他工厂，一期年产量普遍在30万辆以上。




2，从动车运用所西侧的山坡上看上海大众新疆工厂厂房（2013-10）

图中左下方便是之前介绍的动车运用所，如今外部已完工，正在内部安装阶段。

今年5月16日，上海大众位于长沙的工厂举行了奠基仪式。按照规划，长沙工厂的一期投资额是120亿，6倍于乌鲁木齐工厂，其产量同样为乌市的6倍。

而从产品看，长沙厂有A级车，也有B级车，新疆厂只有A级车。

从各种角度讲，新疆厂对于上海大众而言，都只具有象征意义。甚至有人认为，长沙厂能顺利获批，就是因为上海大众顺从了发改委的号召，前往新疆设厂。

不过，即便如此，对于乌市来说，大众工厂的落户，还是能极大的提高本地高端制造业的水平。比如，上汽大众与乌鲁木齐职业大学联合成立的汽车自动化培训基地，就算是“手把手“地培育新疆本地的第一批汽车产业工人。

新疆本地之前没有轿车工业，大众的到来相当于是从一张白纸阶段，帮助新疆建立轿车工业，其意义已远超建立一家工厂的范畴了。

轿车工业，产业链非常长，诸如汽车轮胎、玻璃、发动机、车载电子设备、汽车用钢、内饰等等，可以在整车厂周边形成庞大的配套企业群，解决大量人口的就业问题、同时能降低汽车制造成本。但是目前，大众新疆工厂基本只有一个干巴巴的整车组装厂，要做的工作还有很多。




3，位于中亚乌兹别克斯坦塔什干市的美国通用汽车乌兹别克斯坦发动机工厂外景（2012-5）

上海大众新疆工厂一期产量规划为5万辆，这一产量瞄准的是新疆本地市场。

从长远看，新疆工厂如果想扩产到30万辆，必须考虑新疆以外的市场。

西北地区，表面看离新疆很近，但离大众在中国其他工厂的距离更近。所以大众并没有规划把新疆生产的轿车在西北其他省份销售。

大众考虑的，是把新疆工厂作为大众产品拓展中亚、西亚地区的生产基地。

那么，中西亚地区的汽车市场是不是一块好啃的骨头呢？

从目前的情况看，结论比较悲观。中亚地区5个国家，有3个国家的汽车消费量比较可观：乌兹别克斯坦、哈萨克斯坦、土库曼斯坦，但三者加起来也不过就是30万辆新车左右的年消费量而已。

这30万辆车里，光俄罗斯伏尔加瓦兹车厂的拉达牌轿车，差不多就占了三分之一，特别是哈萨克斯坦加入关税同盟后，俄罗斯的拉达轿车，借着低关税，大肆占领哈国市场。而德国大众的销量很小，甚至进不了销售前十大品牌之列。

另外，中亚地区的轿车，可不都是进口车，本地同样能生产。比如哈萨克斯坦东哈州的亚洲汽车厂，通过组装方式向本国提供拉达、雪佛兰、起亚等汽车。

最厉害的莫过于图中所示的通用乌兹别克斯坦汽车厂了。该厂目前是包括新疆在内的中亚地区第一个实现本地化生产的汽车厂，部分车型国产化率达到了100%。

图中这家工厂，就是通用汽车设在首都塔什干的汽车发动机工厂，不但用于自用，还部分出口。

通用在乌兹别克斯坦的工厂，如今年整车产量已逼近25万辆大关，其中一半用于出口。而乌国内轿车市场基本也被他垄断。

每年通过新疆口岸出口中亚的汽车数量是1万多辆，但大部分是货车，轿车只有可怜的1000辆左右。

大众新疆面对中亚市场，没有品牌上的优势，又要面对各种贸易、技术壁垒，是不是能闯出一片天地，有待观察。

hrwaitfor

回复 785# axsuper


    乌市的地铁估计也就是南北方向了，东西方向修建线路应该比较短的~

hrwaitfor

回复 789# axsuper


    分析的相当详细啊！

zhangzs1

意犹未尽啊，

axsuper

开发区的正在全速赶工期中的两大项目：新客站之动车走行线、新软创智大厦（2013-11）

图中正在施工的铁路，名叫“动车走行线”，用来连接新客站站房和动车运用所，全长5.8公里。

而火车南站与新客站站房之间的兰新二线，名叫“客车正线”，全长9.24公里。

请注意，图中的动车走行线，采用的是有砟轨道，是按行车速度120公里/小时的标准设计的。

而火车南站与新客站间的正线，采用的是无砟轨道，是按行车速度200公里/小时的标准设计的。

新疆软件园的创智大厦也在全力赶工期，争取在元旦前完工。

明年，软件园内的大型企业、中小型企业的独栋办公楼也将开始施工。

axsuper

伟大的2013-C-225地块君临天下，属于高铁新区的时代终于要来啦~~！

2013-C-225地块简介：

总面积：17.97万平米

容积率：7.65

挂牌起始价：7.71亿

土地用途：商业、住宅

位置：高铁新区卫星路西侧

拍地时间：2013年12月4日至2013年12月16日之间

1，卫星图看2013-C-225地块

该地块北侧是开发区公安分局办公大楼，南侧则是一说再说的博香苑。东侧隔着卫星路，便是高铁站的南广场。

规划中的两条地铁、两条BRT均在此附近交汇。

该地块实际被云台山街和经一路分割成了3个地块。

面积超大、容积率超高、地价总价在乌市来说超贵，而且请注意，容积率已经精确到了小数点后第二位。这么多的因素汇聚在一起只能说明：这是一块还没有拍就已经基本确定了归属的地皮。

谁是他的主人？从目前的情况看，只有两个企业有可能：大连万达和深圳宝能。

简单计算就知道，这块地皮上的项目，建筑面积在140万平米以上，且有大体量的商业地产，完全是百亿投资级别的项目。




2，从高铁新区规划图上看2013-C-225地块

从用地性质上说，这块地皮一直没有变，始终是商业+住宅。但是，容积率就变了太多了。

高铁新区内高容积率的地皮，一直被规划在卫星路以东，高铁南广场以南的区块，效果图中高楼林立之处便是。而2013-C-225之前容积率很一般。

那么，到底是万达还是宝能呢？我认为是万达。

如此高的容积率，可就不仅仅是写字楼要超高了，住宅楼也要高。宝能在全国的几个项目，有写字楼超高的，纯住宅楼超高还没有。而就地块大小而言，宝能的几个超高项目，地块面积多在5万到6万平米，18万平米不曾看到。

万达就不同了，写字楼、住宅楼同时150+的，全国就有好几个项目。

万达现在有4代商业地产产品，准备在乌市建的，是第3代。如果此地块真被万达拿下，基本可以说，乌鲁木齐万达将是万达3代产品中的巅峰之作。不过，我不认为会有300+出现。

高铁新区如今加快了推地的速度。但是，那片核心的区域，希望能慢点推，宁缺毋滥。

zhangzs1

高铁的建设速度真是快啊，

imflying

回复 793# axsuper


    这个段落的最后一段话值得期待

imflying

回复 794# axsuper


    能详细介绍一下四代万达吗？谢谢啦

axsuper

再说2013-C-225地块

（1）关于总建筑面积

总建筑面积≠占地面积×容积率，比如友好集团在会展片区的商业综合体项目，总建筑面积是48.68万平米，其中计入容积率的建筑面积是35.79万平米，还有12.89万平米（主要是地下停车场）不计入。

友好买的两块地，加起来一共是5.965万平米，所以容积率是35.79÷5.965=6，而不是48.68÷5.965=8.16。

同样，对于2013-C-225来说，项目计入容积率的建筑面积为：17.97×7.65=137.5万平米。所以总建筑面积就要看地下不计入容积率的面积了。比如，如果有15万平米不计入，那么总建筑面积就是137.5+15=152.5万平方。

万达第三代商业地产项目里，总建筑面积超过150万平米的项目，目前只有石家庄的裕华万达广场，为183万平米，但是他的占地面积是40.5万平，容积率徘徊在4左右。石家庄万达的最高楼是99.95米（屋面高度）。

（2）每亩出让单价

17.97万平，相当于269.6亩，折算下来，每亩地的出让单价为286万。真可谓是白菜价。相比而言，友好在会展拿地，每亩出让价是391万。

万达当年拿长沙开福万达的地皮时，每亩出让价是1450万元，而拿南宁青秀万达的地皮时，每亩出让价是699万元，拿昆明西山万达地皮时，每亩出让价是1049万。

（3）关于高度

150+的住宅楼，这种事情以前根本不可想象，现在却突然触手可及了。至于写字楼，出现一堆200+的情况，同样第一次出现在乌市。当然，也有可能是一堆99米，两栋300+的情况。2013-C-225地块的情况已经说明：规划总还是规划，后期改动的空间很大，只要有人愿意投资，哪怕一开始规划容积率是1.0的地皮，也可以建高层。

夏时风

回复 798# axsuper

夏时风

回复 798# axsuper


    石家庄裕华住宅量极大，180万里60万是拆迁补偿的回迁，实际就是120万。乌这个可能将成为最大规模三代万达，对比了下，乌鲁木齐容积率等于南宁青秀，南宁137亩的项目是200*3+195*5+100，同比例放大的结果显示，乌鲁木齐万达200+195总量达到14栋

axsuper

2013-C-229，又一个巨型地块现身高铁新区

2013-C-229地块简介：

总面积：15.59万平米（约合234亩）

容积率：5.0

位置：高铁新区玄武湖路西侧

挂牌起始价：6.784亿

用途：商业、住宅

每亩出让单价：290万（225号地是286万/亩，229号地居然比225号地还贵）

拍地时间：2013年12月5日至2013年12月17日之间

2013-C-225和2013-C-229，显然，这两个巨幅地块是为大连万达和深圳宝能准备的。我个人认为，C-225是万达准备拍的，而C-229是宝能准备拍的。

不说别的，225号地的容积率比229号大得多，作为中国目前最大的商业地产开发商，如果229是万达的，那万达的面子往哪里搁？

229号地，其实也不小了，15.59×5=78万平米，如果地下不计容积率的面积是15万平米，那么总建面就是78+15=93万平米，这是一个90万平米级别的商业综合体。

今年的亚欧博览会上，宝能与开发区签订的合同，计划投资额是150亿，但请注意，这150亿并不全都投向高铁新区，有一部分是投向白鸟湖新区的。以90万平米综合体看，宝能投向高铁新区的钱，大概是80多亿。

229号地，应该不会有太高的建筑，大概就是180或200米双塔的样子，其他部分就是购物中心、住宅楼、99米级酒店等配置。

从时间上讲，万达在宝能到来之前便已决定进驻高铁新区。万达在高铁新区的项目，一开始的投资额是68亿，你可以认为这是把老北园春的项目直接搬到了高铁。

这个68亿的万达项目，综合推断看，其位置就在2013-C-229，而非现在的225。

229号地，一大特点就是和维泰大厦隔着马路相对。万达在进驻高铁之初，新客站还没有实质动工，所有“伟大规划”都还停留在纸面上，唯有雄伟的维泰大厦是真实的，他是开发区管委会的驻地。

6月4日，新客站站房动工，高铁新区从梦想开始变为现实。紧接着的便是万达投资额的一路上涨：从68亿蹦到了100亿。投资额涨了，项目所在地也要变：从维泰大厦旁的229号地，变成了新客站南广场旁的225号地，而项目的容积率也提高了不少。

那块被万达舍弃的229号地，接收者便是后来者——深圳宝能。

开发区领导在听取宝能负责人汇报项目规划时，谈及万达和宝能的项目能否做到1+1＞2的问题。从225号和229号地的位置关系看，你就不难理解为什么这么问了。

还是那句话，高铁新区内的地真的不多，像这种动辄15万平以上地皮拍卖的事情，希望C-229是最后一个。好地要留给真正的强者。