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发表于 2014-5-7 12:13:48
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险资“圈地”养老地产 前海人寿幕后金主宝能的地产布局
2014年04月28日 09:51:14 来源： 新华网
新华房产4月28日深圳讯(记者 刘俊荣 刘亮) 斥资4亿拿下深圳首块养老地产用地让前海人寿受到业界瞩目，随之其与背后的宝能集团的地产运作也浮出冰山一角。
据新华网记者了解，宝能集团旗下主要的子公司之一就是宝能地产，在前海人寿成立后一系列重大关联交易都是投资宝能集团旗下地产项目。业内人士认为，对于这种险资与地产共同进退的发展模式，相互之间在利益共享的同时风险也是共担。而在目前房地产形势下，这是有一定严重危险的，应注意预防不可控的风险。
险资+地产 强势出击土地市场
在深圳首块公开出让的养老用地首先拍卖中，前海人寿出价豪爽，很快就把起始仅6850万的价格定在了4亿元夺下，溢价率约为484%。
一位参与竞拍的房企负责人表示，养老产业投入大，管理成本高，倘若要引入国际先进管理机构合作运营，运营成本会更大，这对企业的资金运行开发水平要求很高。
此外，由于项目是社会福利性质，受到政府监管要求，项目要做成高端养老服务机构的可能性不大。在这样的情况下，企业要运作很长时间才能收回成本，这在未来市场尚存在不确定因素的背景下，对企业形成风险。
当天拿地后前海人寿并没有接受媒体的采访。近日，前海人寿相关负责人对新华网就拿下养老用地首度做出了回应。该负责人表示，前海人寿拿地是看好养老地产的未来，因为现在进入养老地产市场的企业并不多，前海人寿早期介入会有先发优势，而且养老地产和保险结合点较紧密，况且前海人寿的董事长和宝能集团的董事长同为姚振华，宝能集团和前海人寿有非常紧密的联系，这也使得前海人寿在地产方面也具备一定优势。
该人士表示，以该项目举例，预计这个项目中投保人的总保费不低于200万元，共设置500个养老床位，每个床位每月缴费6000元，其营收要比一般低端养老院高出很多。至于对养老地产的理解，可以粗浅的理解为高端养老院。
神秘低调 前海人寿隶属宝能系
前海人寿成立后的发展颇为迅速。2012年年度信息披露报告则显示注册资本为10亿元人民币，2013年12月26日经保监会批准注册资本增加为25亿元。保监会资料显示，前海人寿2014年1—3月原保费收入69539.44万元，保户投资款新增交费759116.20万元。
成立至今两年多时间里，前海人寿已成立16家分公司，网点基本覆盖广东全省。前海人寿公开的发展规划是三年实现全国布局，五年发展成为优秀寿险公司，十年进入国内一流寿险公司行列，十五年打造成国际知名优秀寿险公司，并最终发展成为综合金融服务集团。
虽然业务发展迅速，但前海人寿对外却显得低调。有消息称，前海人寿已经在前海在建总部大楼。新华网记者查阅深圳市土地房产交易中心官网却并未找到前海人寿在前海拿地的情况。记者致电前海管理局规划建设处，该处工作人员表示，前海人寿目前只是在前海注册，目前在这里没有在建项目。
公开资料显示前海人寿注册地址为深圳市南山区临海路59号招商海运中心9楼909-918房#
而据新华网记者了解，前海人寿实际和宝能集团同在深物流大厦办公，1到13层为宝能集团的办公区，13层以上则为前海人寿的办公区，目前前海人寿光内勤人员就以突破2000人，办公区非常拥挤。宝能集团正在深物流大厦对面修建新的办公大楼，当新办公大楼竣工，前海人寿将随之整体迁移至新办公楼。
虽然与宝能方面联系紧密，但是宝能方面的一些高管对前海人寿却称并不了解。宝能控股一位高层人士表示，前海人寿属于宝能集团方面，与宝能控股没有多少联系。另一位宝能集团方面的人士则表示，与前海人寿方面仅碰过几次头，实际业务没有交叉，所以对前海人寿的情况也不了解。而宝能旗下的宝能科技园则宣布前海人寿已入驻该园区，租下一栋写字楼，面积约4万平米。而对于前海人寿何时入驻，园区负责人表示还在规划。
上述前海人寿方面人士表示，宝能集团和前海人寿董事长姚振华一直比较低调，不愿在公众面前把市场上很热的地产和保险结合在一起炒作，因为前海人寿还在发展初期仍然需要兢兢业业的做好基本的保险业务，而不是给人留下玩资本运作的印象。
事实上除前海人寿外，宝能集团金融领域的公司还包括粤商小额贷款股份有限公司和广东云信资信评估有限公司。 宝能集团表示，未来，集团还将继续开展其他金融业务，致力建设有竞争力的金融产业，坚持产品创新、服务创新与综合创新，服务实体经济、服务民生需求。
皆因“血缘” 进军房地产非偶然
前海人寿进军养老地产并非偶然。其出身可以说是有着天然的地产血缘关系。
公开资料显示，前海人寿由深圳市钜盛华实业发展有限公司、深圳市深粤控股有限公司、广州立白企业集团有限公司、深圳粤商物流有限公司、深圳市凯诚恒信仓库有限公司、深圳市健马科技开发有限公司共6家公司共同发起筹建，目前股东又增加了深圳市华南汽车交易中心有限公司，姚振华担任前海人寿董事长。
而姚振华同时也是宝能集团的董事长。宝能集团很早就涉足房地产领域，据媒体报道，宝能集团在全国范围内直接、间接的土地储备超过2000万平方米。宝能控股副总裁宋凯在2013年底接受新华网记者采访时就表示，宝能未来三到五年在深圳市场持续每年保持有两到三个项目面世。
宋凯表示，宝能跨的行业非常多，也进入了金融行业。宝能希望通过价值链、产业链，把一个客户高端生活所需求的，金融、物流、生活配套，包括住宅需求，一并包容进来。
由此前海人寿与地产的天然血缘关系已然清晰。
千丝万缕 以地产业为依托发展
成立后的前海人寿投资方面也与宝能集团在地产方面的动作联系紧密。根据前海人寿披露的重大关联交易显示，2013年12月18日，前海人寿与韶关宝能置业有限公司签订韶关德丰源股权转让协议，前海人寿出资13020万元受让韶关宝能持有的韶关德丰源100%股权。而韶关德丰源的核心资产为位于韶关市仁化县黄坑镇丹霞山风景区大门对面的宝能国际度假旅游丹霞天街。
2013年11月28日，前海人寿与无锡宝能签订商品房买卖合同，前海人寿向无锡宝能购置宝能金融大厦15～38层写字楼，购置总额为40075.1988万元。前海人寿购置宝能金融大厦15-38层写字楼后将之打造成前海人寿华东区总部。
2013年11月28日，前海人寿与宝能地产股份有限公司签订惠州宝能股权转让协议，前海人寿出资2265万元受让宝能地产持有的惠州宝能100%股权。同时，前海人寿向惠州宝能增资27000万元，目标公司注册资本增加至28000万元。 惠州宝能的核心资产为宝能生态城一期项目。
2013年8月24日，前海人寿与宝能地产股份有限公司、宝能商业有限公司签订宝能酒店股权转让协议，前海人寿分别出资21200万元、49600万元受让宝能地产、宝能商业分别持有的宝能酒店12%、28%股权。投资后，宝能地产、前海人寿、宝能商业分别持有宝能酒店54%、40%、6%股权。宝能酒店的核心资产为桔钓沙国际度假酒店项目。该项目位于深圳市龙岗区南澳街道桔钓沙，总地价为人民币62200万元，土地使用权年限50年，总用地面积66541.65平方米，规划总建筑面积84243.6平方米，其中计容积率建筑面积47577.2平方米，不计容积率建筑面积36666.4平方米，将建设深圳极富特色的超五星级滨海会务度假酒店。
2013年7月29日，前海人寿与佛山市宝能投资有限公司、宝能地产股份有限公司签订佛山市宝能投资有限公司增资协议书，前海人寿向佛山宝能合计投资人民币15504万元。投资后，佛山宝能的注册资本为24502万元，前海人寿持有佛山宝能49%股权。而该公司于2012年7月30日通过挂牌出让方式在佛山新城竞得一商业用地，总占地面积7782.46平方米，总建筑面积79840平方米。 上述前海人寿相关负责人表示，目前宝能地产在广东、广西、江苏、上海、新疆等地都有地产项目，而前海人寿的扩张战略是以地产为依托发展其保险业务，这样可以节省办公成本，也可以人员共通共用，其综合效费较高。
跨行互补 利益共享风险亦同担
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，现在行业产融结合趋势明显，很多房企如万科都介入银行业。宝能通过前海人寿可以在最大范围内通过金融框架，地产融资。而前海人寿有融资空间，把资金投入产业链可以实现资产增值，这对双方都有好处。
深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为，前海人寿融资对地产公司有反哺作用。宝能集团发展金融业务是业务多元化的需要，两个公司可以互补。目前房地产行业出现分化，房企转型也是有必要。
而对于二者结合发展的风险，宋丁表示，从产业运作来看，两个跨行的企业相互之间在利益共享的同时风险也是共担。而在目前房地产形势下，这是有一定严重危险的，应注意预防不可控的风险。
陈蔼贫认为，隔行如隔山，一个公司的管理和经验有限，涉足另外一个新行业肯定会有这方面的风险。宝能运作保险公司是在进行业务的多元化，但专业化和多元化各有利弊，个人认为当今还是走专业化更适合些。 |
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发表于 2014-5-7 11:49:16
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