土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

illusiome

Troyye 发表于 2023-10-8 22:07
朋友，觉得有点尬吹了，宝泰其实经营比较一般，当年能起势很大部分是宜家和吉之岛的功劳。自从宜家走了以 ...

哈哈，
每况愈下为什么单位租金在涨？
ok，你们不知道他们租金表这正常，没去询价也正常。
那么每况愈下为什么yq的时候他们还开二期，而且满租？
二期人流和商场质量肉眼可见吧？
咱们说话做事，多少讲点证据。当年赵高指鹿为马也得说说马是啥，鹿是啥啊？

最后再说一个吧，吉之岛对于宝泰来说，多年鸡肋，租金低，客流质量差。

illusiome

wangzhe123 发表于 2023-10-8 22:12
估计以他的工资水平也只能去东方宝泰这种level的商场逛逛了

哈哈哈哈哈哈，咋的，被打脸了不服气了？
没事，你们这些人估计在太古汇连会员都没买够呢，什么时候能在太古汇让他们帮你停车，再跟我掰扯这些

scsb

宝泰二期那个卡拉位置，按普通的场子来说，能招商出去就不错了，宝泰不知道用什么手段能让寿司郎中国首店落户二期的最里面，然后直接就拉火了。从这方面来说，对于一个先天硬件不怎么样，动线也不好的场来说，运营上的表现确实不错。让粤海越秀保利来做，还真不会比宝泰做得好。

前面有网友说拉着头部港资合作，是好事，总比自己瞎捣腾好。当然开放更多优质地块让头部发展商独立开发最好。引入更多资本，引进更多先进的运营经验和人才，总归是好事来的。毕竟本地的粤海越秀保利等太缺乏历练，表现是远远没到及格水平的。希望像车陂南地块，万胜围地块这些条件好的净地，好好找头部谈，争取建设两个能成为广州商业名片，与太古汇一较高下的超级综合体

Basten的故事

虽然我不是业内人士，但看楼主的评论还比较专业。

illusiome

scsb 发表于 2023-10-9 15:20
宝泰二期那个卡拉位置，按普通的场子来说，能招商出去就不错了，宝泰不知道用什么手段能让寿司郎中国首店落 ...

港资其实也就那样，比本土好点，但如果不是认真做的话，好极也有限。
港资其实不太会在你的场子里太费心力，做，但是没太做的样子。
天环和K11不说了，就说说西城都会，也不见得有多好，如果算上捂地的时间差，效率更差。

illusiome

这两天去东方宝泰吃个拉面，发现一圈的商家换了一大堆，而且人流量简直可怕，有种当年状元坊的感觉。

所以你们说东方宝泰越来越差，我是不理解啦
这个人流怎么差法？
而且最离谱的是3个月一换的店，居然现在还是满租，整个二期全部位置都是满的，商家排队进场

illusiome

volvo作为年轻牌，也不算太low吧。

我为什么强调“首店策略”，是因为首店策略优点很多而且非常强，
首先是首店来到对场子的拉动非常大，作为首店，租户自己就会用尽全力去“谷”销售，你根本不用投流，租户自己投完了，你等于用别人的营销费、宣传费来宣传自己；
其次，首店对业态的提升优势也很大，能让年轻人觉得场子“新”，感觉“新”。
第三，首店跟赌石是一样的，如果你赌成功了，你甚至能从资本市场，它的进步里获得足够的利益，这里就不展开了。
第四，首店对区域本身的拉动是很大的，区域首店越多，商业越发达。
最后，首店来了对租户本身的拉动很大的，你的首店能成功，是对其他租户最好的证明，作为运营方，最核心的是让租户赚钱，你才有租金收入。



恰好，广州首店策略做得最好的，就是太古汇，第二好就是东方宝泰。

那为啥你们吹上天的港资不做啊？
因为这个非常赌运气，对老板（运营方触觉）的要求极高。
港资基本不是老板来管，都是职业经理人，哪会这么用心去做的？
事实上广州的港资这么多年来做成的商场又有几个呢——上一个时代的广州王者，天河商圈双雄天河城和正佳不是港资；再上一个时代的中华广场流行前线海印，也不是港资；再之前的广百新大新南方大厦，就更不是了。
而港资强势的现在，广州第一是谁？太古，仍然不是港资。

记住了，场子的核心五点：
流量；
转化率；
客单价；
停留时长；
复购率；
任何的设计和规划都要围绕让这五点之积最大化来做，做高的不是不行，做低的也可以。无论做什么档次，都要想清楚。
可惜大部分的从业者，连总结出这五点的能力都没有。


说到这里，东方宝泰是不是靠宜家，也很清楚了，宜家的那个过天桥动线，怎么辐射东方宝泰啊？宜家的这五个点的客户，和东方宝泰客户画像一致吗？
吉之岛（AEON）亦然，它现在的客群已经不是宝泰的客群了，所以说它鸡肋。
也就是地安对商业不熟，只会几个自己熟的品牌，才会觉得这些品牌有用。

scsb

illusiome 发表于 2023-10-18 00:35
volvo作为年轻牌，也不算太low吧。

我为什么强调“首店策略”，是因为首店策略优点很多而且非常强，

补充一下，这两年港资代表新鸿基的天环天汇就拿了不少正火的国际品牌广州首店甚至华南首店，特别是高级香化和轻奢，这是本土品牌都做不到的。天环的ami、MFK、潘海利根、DIPTYQUE、早前的NARS等，餐饮的Shakeshack，以及igc的MM6、StellaMcCartney、Diesel等，本土代表天河城以现有的实力显然拿不下这个层级的首店（但能拿到二店，已经很不错，同理K11），只有太古能争。太古这个类别靠着负一也拿下了一些，跟天环算是互有胜负

从现状看，不用心的港资头部也比用心的本土好，毕竟下限高。这个还是可以肯定的
天河城是拿90分的牌打成了80分，宝泰是拿着50分的牌打成了70分
当然像星寰这种港资项目，建议大家众筹给恒基扔臭鸡蛋

tauzhi

学习了~~~~~~~~~~~~

illusiome

scsb 发表于 2023-10-18 11:37
补充一下，这两年港资代表新鸿基的天环天汇就拿了不少正火的国际品牌广州首店甚至华南首店，特别是高级香 ...

应该说不用心的港资大概能做到70分左右吧。
宝泰的优势是臭牌打得不错，而且对别的本地企业有参考作用，还能对外拓展。

港资除了90分牌打70分这些问题之外，还有捂地时间巨长，星环、西城都会这些建设时长超长的就不说了，K11的装修第二年快进入第三年了，效率巨低。

scsb

illusiome 发表于 2023-10-18 17:58
应该说不用心的港资大概能做到70分左右吧。
宝泰的优势是臭牌打得不错，而且对别的本地企业有参考作用， ...

新世界也是脑子有病，拿广州K11去捆绑一个二线的项目，导致原本定的大牌吓得走光了
正常都是品牌开业后要升级调整再捆绑的，至少品牌在本场已经看到效果
哪有本场都还没丁点效果起来就去捆绑其他能级低的场招商的？不是傻就是蠢，现在好了，搞得像烂尾一样

illusiome

scsb 发表于 2023-10-18 18:20
新世界也是脑子有病，拿广州K11去捆绑一个二线的项目，导致原本定的大牌吓得走光了
正常都是品牌开业后 ...

外人觉得他们有问题，实际上是他们整个内部架构叠床架屋的结果。
K11是很明显的例子，包括他们之前想做艺术+奢侈品，后来突然下大决心重奢；把前边基层拆干净后，招不到奢侈牌；终于有一些项目进度，又要给兄弟项目做捆绑。

都是这个原因。

港资很多时候就会有这个问题，当然，本地的也有，但他们的水平还没到这个问题起主流的时候。

Basten的故事

楼主分析得很到位。可惜这个论坛因为几个ID搞得乌烟瘴气的，人气不如以往。楼主有时间不妨预测一下马场规划，我们这个行业的不少同事作为新的“老市民”，都希望看到：特色公园+高端商场+高端住宅。

illusiome

Basten的故事 发表于 2023-10-18 23:42
楼主分析得很到位。可惜这个论坛因为几个ID搞得乌烟瘴气的，人气不如以往。楼主有时间不妨预测一下马场规划 ...

马场的变数太大，现在我的评价意义不大。
太古的方案出来后我比较看好的是白鹅潭。

zzd090852

所以k11现在是什么情况，难道准备一直这样围挡吗