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发表于 2016-4-21 13:17:17
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关于万达城项目选址及规划的思考与感悟 发布日期：2015-02-09     作者：张志斌     来源：商业规划院总工办 1、万达城项目简介 1.1万达城项目产生与发展 万达集团作为国内商业地产的龙头企业，自2000年始一直专注于开发建设城市商业综合体。城市商业综合体开发建设和运营管理的成熟经验为万达集团发展文化旅游项目打下了坚实基础。2006年万达集团开始了第三次转型，大规模进军文化旅游产业，先期开发建设的文化旅游项目有：长白山国际度假区、武汉中央文化区、西双版纳国际度假区。经过一系列项目研发和规划探索研究后，万达集团发展文化旅游项目的方向、思路逐步清晰，文化旅游项目的功能业态、布局、规模逐渐明确，到2012年已基本形成固化模式，2013年有了一个专门的命名--万达城。2013年和2014年，万达集团共开工建设6个文化旅游项目，青岛东方影都及哈尔滨万达城、南昌万达城、合肥万达城、无锡万达城、广州万达城等5个万达城项目。 1.2万达城项目构成 万达城是凭借多年商业、文化、旅游产业积累的丰富经验，创新研发的特大型文化旅游商业综合项目。按建筑单体项目分，万达城主要包括万达茂、室外主题乐园、若干座酒店、秀场、酒吧街等。 万达城 万达茂是一超大型综合体，由购物中心和室内文化娱乐项目组成，室内文化娱乐项目有电影乐园、室内主题乐园、滑雪乐园、海洋馆、水乐园等大型项目及溜冰场、宝贝王、影城、电玩、KTV等。 万达茂 电影乐园及室内外主题乐园赋予游乐以某种主题，用主题情节贯连游乐项目，通过高科技的游乐设备将文化创意与惊险刺激互动游戏结合，给游客带来更新颖、更强烈的游玩体验。 电影乐园 室外主题乐园 秀场是为舞台表演节目--秀量身定制的剧场。秀场中有大量的高科技舞台机械设备和舞美道具，在这些设备及道具的配合下，秀将音乐、舞蹈、特技等多种表演形式有机结合在一起，向观众呈现出美轮美奂，叹为观止的现场舞台表演。 汉秀 汉秀秀场 万达城有5、6座不同星级的酒店，集中布置形成酒店区，一般建有人工湖，酒吧街和酒店围湖而建，具有较好的环境和景观，为游乐项目提供配套服务。 酒店区 万达城的商业文化旅游项目集中布置，形成文化旅游区。由于文化旅游项目巨大的投资，为平衡项目建设所需的资金，万达城还建可供销售的公寓、住宅和沿街商铺，被称为旅游新城。 1.3万达城项目的特点 万达城是万达集团整合了全球资源，应用世界顶尖的科技设备、手段，结合具独特性的文化创意，倾力打造的以游乐体验为主的文化旅游项目。万达城将文化、旅游、商业、娱乐等各种功能整合在一起，为各种人群提供全方位的一站式服务，具有规模巨大、业态全面、体验丰富、特色鲜明、高度聚集等特点。万达城强大的影响力和辐射力使它必然成为城市的一个中心，并吸引城市周边区域广大范围内的游客。 2、万达城项目选址 2.1目标城市的选择 作为大型文化旅游项目，是否有充足的客源市场，是项目成功的关键。选择合适的城市发展对万达城项目至关重要。一线城市对国家的政治、经济具有重要的作用，其经济总量、城市规模、服务设施、消费需求等都处于全国绝对领先的地位，是万达城首选布点城市。二线城市中经济发达、知名度高、区域人口密集的城市或者全国重点旅游城市，也是较适合万达城布点的城市。 2.2万达城在城市中的选址 万达城在城市中的选址，着重综合分析用地的区位、交通、地形地貌、地质安全等方面条件。万达城需要3000至4000亩以上的可供整体开发的净建设用地，在建设较成熟的中心城区因高昂的地价导致开发所投入资金量巨大，且中心城区很难有这么大量的土地供给。综合考虑土地供应量、土地成本、交通条件、自然资源等，万达城较为现实的选址是在城市发展方向上，近期主要的规划道路市政设施建设能够通达，周边开发初具规模城市新区。如果选址在城市总体规划确定的城市新区中心，以万达城综合性服务功能和庞大的规模将使得新中心快速成形，集聚人气，带动整个地区的成熟发展。 2.3项目所需的交通条件 万达城人流量大，既是城市的一个重要的公共服务中心也是区域性的旅游目的地，要有较为便利的交通条件。对道路、公共交通、停车设场地等交通设施能否满足项目运营需要的评价，需以规划方案为基础。尽管如此，在选址阶段还是要考察所选地块的交通条件，一般来说万达城地块的交通条件应达到以下一些要求：1、地块有轨道交通站点，2、能够迅速进入城市快速路，3、地块周边至少与两条城市干道相邻，且城市道路通行顺畅，4、方便到达城市的机场、火车站等对外交通枢纽。 3、万达城的总体规划 3.1万达城规划的作用 城市规划是政府控制和引导城市开发建设，以实现社会经济发展目标的工具和是手段。城市规划是属于政府职能，城市规划编制的主体是政府。政府通过编制控制性详细规划作为对开发建设活动实施规划管理的依据。万达城的规划设计是一个项目的开发建设规划，属于详细规划的范畴，企业编制项目规划的目的是按项目发展的需求，进行合理空间布局，最大化实现企业的开发意图和发展目标。企业编制的项目规划只有纳入政府编制的城市规划中，才能够以合法渠道去实施。万达城规划设计的主要作用有两个：一是实现项目拿地前与政府的沟通，反映企业开发诉求，为控制性详细规划编制提供条件，使得土地挂牌条件和规划设计条件与开发项目能够保持一致。二是形成总体的功能和空间布局，统一协调和指导各地块中单体设计。 3.2万达城规划不同于政府规划之处 万达城的功能和规模及选址等特点决定了，在所要建设的用地不太可能已有一个成熟的与项目适应的政府规划。万达城不是政府已编制好了控制性详细规划，万达按规划要求去建设，而是万达编制项目规划后提供给政府，落实到政府编制的控制性详细规划中去，政府的土地挂牌条件和规划设计条件都以此为依据。 但是企业编制的项目规划不同于城市规划，城市规划是政府的职责，城市规划是一种自上而下的控制和引导，以便协调空间关系并平衡社会利益。城市规划最核心的思维方式就是公共性和系统性，强调关联、整体、结构、综合。城市规划以城市总体发展目标为指引，从全局出发，成体系地对功能片区、道路交通、公共空间、绿地、水系、公共服务设施等进行布局和安排。城市规划要求任何开发项目都要放到宏观规划背景中去分析，对用地性质、开发强度、道路交通、景观风貌等方面对项目提出的要求。 开发企业毕竟不是社会公共机构，没有替政府承担社会责任的义务，开发企业着重考虑的还是投资成本和经济收益，很难从全局出发去综合平衡公众对城市空间的种种需求。从价值取向来说，企业编制的规划会存在着一定缺陷，政府规划管理部门对企业提供的规划进行适当调整是正常的，但政府应该分清楚该管的和不必要管的，在服从城市总体规划确定的原则和要求下，尽可能地促进项目落成。 3.3万达城总体规划的内容和要领 交通组织、用地布局、规划指标、空间景观等都是万达城规划设计的重要内容。万达城规划设计就是一个整合的过程，最终的规划设计总图是各种需考虑因素经权衡和综合的结果。 3.3.1交通组织 通达便捷的交通是项目成功的关键条件之一。万达城日接待游客量大，交通问题极可能成为约束项目运营的瓶颈，必须有通畅合理的交通组织。在万达城规划中，交通专项规划是一项非常重要的内容。万达城规划应综合分析现状和未来发展趋势，合理预测游客交通出行结构和各种交通量，提出满足交通承载能力的路网和交通设施要求。交通本身就是一个系统性的体系，万达城的交通组织应着眼于城市整个地区的综合交通规划，在地区层面上分析交通问题，提出合理可行的调整和改进办法。在总体交通承载能力基本符合要求的前提下，再根据项目的用地布局和单体设计，合理设置各类交通设施，组织流线，优化交通环境。 3.3.2用地布局 万达城是由多个功能业态组成的大型文化旅游项目，规划设计时，要结合交通条件、自然资源的利用、与周边地块的关系等，根据各业态的使用和运营要求，进行合理用地布局，不能简单将用地布局认为是地块划分和确定地块用地性质。万达城的用地布局是从游客行为规律出发，以成功的商业运营为导向，对项目进行的安排部署。规划用地布局的实质是活动的组织，活动组织是规划设计的灵魂。 3.3.3规划指标 规划布局合理的方案要能够成为现实必须经济上可行，规划指标是关键。规划指标也与环境质量、投资回报率相对应，片面强调投资回报率，无节制地压低开发成本，将降低项目的品质，不利于项目的长远经营。片面追求环境质量，投资回报率不理想，则不能实现企业的快速发展。规划指标应在环境质量和经济效益之间寻求最合理的平衡点。 3.3.3空间景观 城市中各地块由不同开发主体建设时，为形成良好的城市空间形象，提高城市空间环境品质，需要借助城市设计提出建筑形体和空间环境的设计要求，作为规划管理的控制规则。而万达城虽然分为若干个地块，却是一个项目来统一规划建设，相比由不同开发主体分地块的开发建设，万达城进行整体空间形态和环境设计有更有利的条件。因此万达城的规划设计不应仅仅是停留在二维的土地使用规划，而应该包含空间和景观等城市设计内容的修建性规划设计。 4、总结和建议 2010年以后，万达已开工建设了9个大型文化旅游项目。其中万达城项目有哈尔滨、南昌、合肥、无锡、广州等五个。此外完成了总体规划设计方案未最终确定落地的万达城项目10多项，有北京通州、三亚、桂林、峨眉山、长沙、太原、济南、厦门、武当山、都江堰、西安、张家界等项目。通过这些项目的规划设计，万达规划设计部门积累了一些经验，然而，不反思不找问题就不会有提高，现通过对万达城规划的操作过程及规划设计方案的梳理，提出以下几点建议： 1、全面分析和研究国内外文化旅游项目的发展状况、类型和趋势。在对文化旅游项目有全面认识基础上，才能对自身产品发展前景有清晰的认识，才能结合一些有特色的项目用地有新的研发和创新。 2、制定的万达城项目总体发展战略。万达城项目是区域性的大型文化旅游项目，要有合理的规划布点，避免同类项目相互间客源分流，更加有目标选择适合发展万达城项目的城市。 3、在与政府签订合作协议前，需完成项目可行性研究报告。报告内容应包括地质安全评估、场地土方平衡估算、交通影响评价。作为大型文化旅游项目，能否合理组织好交通决定了项目的成败，要特别加强交通规划设计。 4、万达城的总体规划设计是土地使用与空间形态一体的城市设计。在规划方法和成果内容都要进一步的改进，引进优秀的供方参与规划设计，更有利于提高规划设计质量，完成更全面完整的成果内容和形式。 5、加强规划的技术性和合理性。遵循城市规划的基本原则，在合乎企业开发需求的前提下，提高规划设计品质。城市规划中的一些规范和技术规定正是为了保证品质而规定的，需在理解其之所以然的基础上尽量向更好的方向努力。 |
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