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发表于 2020-12-16 19:45:34
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股权债权复杂，独家解密价值500亿的珠江新城赛马场地块
2020-11-05 10:54:50 来源: 拆神
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11月，最让人期待的一场土拍，来自天河牛奶厂地块，挂牌总价40.6亿，起拍楼面价高达4.3万元/平。
这块地，是迄今为止，天河挂牌地块中，起拍楼面价最贵的一宗地。
但是，在寸土寸金的天河区，还有着一宗被人遗忘的绝版黄金靓地。如果挂牌出让，地价或将超出牛奶厂地块。
它就是我们今天的主角——珠江新城赛马场地块。
天河赛马场，位于珠江新城东北角、黄埔大道与华南快速干线两条广州市中心主干道交会处，寸土寸金。
这里被广州最昂贵的AAA级写字楼和住宅包围，是珠江新城为数不多的空置用地之一。
| 天河赛马场区位图
这宗总用地面积约38.4公顷的黄金地块，按照2015年广州市国资委牵头做的优化方案，规划调整后，地块可提供商业、居住建筑面积约80万平方米。
当时，国资委的总估值为182亿元。
若按照天河目前最高起拍楼面价4.3万元/平计算，赛马场如今的地块价值，约344亿元（仅赛马场部分）。
若以广州最贵地块——越秀南地块的楼面价6.45万元/平来计算，赛马场地块的价值将超过500亿元。
复杂的股权债权关系
赛马场的管理方——广州赛马娱乐总公司，是1992年9月30日，由广州市农工商总公司、市经济建设发展公司、市体委、天河区四方组成的国有联营公司，注册资金高达6000万元。
随着赛马被叫停，赛马公司一直负债累累，多个不良资产包被几家债权单位取得或处理，且债务抵押物多为跑马场的土地。
虽然工商信息尚未作出变动，但赛马公司的实际股权结构早已发生了重大变化。
据悉，广州赛马娱乐总公司，目前共有5位股东。
最大股东广永国资，自2012年起，就陆续收购了赛马公司的债权包，目前持股比例为49.85%。
从2006年5月16日开始，广州市天河投资管理有限公司所占35%股份，破解为广州市天河投资管理有限公司所占16%，广州市天河区石牌三骏企业集团占15%，广州市石东实业公司占4%。
不过，广州市天河区石牌三骏企业集团、广州市石东实业公司对公司章程修正案就没有签署，存在法定文件上的章程与事实不一致的情况。
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土地物业产权瑕疵
赛马场地块，目前规划仍为体育用地。
已经确权的土地面积为第一期用地94409平方米(证载用途为跑马场约142亩)、第二期用地100776平方米(证载用途为文体娱乐用地约151亩)。
因土地出让金及滞纳金未清缴，剩余土地188986平方米(约284亩)尚未确权。
赛马场部分土地已设定抵押，抵押面积为第一期用地中的80247.62平方米，且第一期及第二期用地均被查封状态。
也就是说，赛马公司的土地产权证没有全部取得。
我们目前所见地块上的建筑物或构筑物，大部分属于临时建筑。
而赛马场目前的经营是以物业出租为主，存在几百户承租人或分租人，租赁关系也极其复杂。
其次，广州赛马场地处天河CBD的中心地理位置，其娱乐赛马用地属性与“一江三城”高端金融、商务及科研创新的定位无法形成高效协同。
3
土地未入注册资本
因土地作价入股的价值存在争议，赛马公司经验证的注册资本仅为3500万元，土地资产并未做实到赛马公司。
股权债权复杂，历史遗留问题很多，剪不断理还乱。
二十多年来，都没有解决的难题，一时半会更是难以解决。
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狗仔卡
发表于 2020-12-16 11:45:22
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