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发表于 2024-6-2 15:46:11
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本帖最后由 illusiome 于 2024-6-5 17:21 编辑
我提星河湾的本意是星河湾的建筑质量的确比国美好。
但本来就不是mall。
那里的整个规划和设计都不是要做商场的。
说实在那里做商场土地价值有点太浪费了，你可以看到欧派，甚至把他的那个家私卖场改成众创空间，那个动性也是很凌乱很离谱的。
我一直就不是那种同样的区域，里边所有商业要素齐全的拥护者，对于我而言，不同商业片区有不同的商业覆盖才是正当。专区专用。
所以可以接受的话是他们有一些简单的商业体系在里边就够了。
琶洲西区去珠江新城有两个通道，分别是走猎德大桥到IGC，和走华南大桥到潭村。前者对应IGC、K11等；后者对应领展、和未来的SKP。
两边的全路程都在2公里之内，有什么必要做大体量的MALL？
为什么20年前的项目大部分都是写字楼配商场，或者住宅配写字楼配商场。是因为广州的住宅容易卖，所以会配套商业来提高住宅的销售难度，让发展商反哺一下城市。
之前说过，运营一个住宅项目（例如销售），难度是10的话，运营写字楼项目就是30，而做好一个商场则是100。
商场投入大、回本周期长、运营难度高。（以前很多人直接卖铺，但散卖铺的商场大部分都运营得不怎样）
没做过地的人不知道单体项目配套3万以上的商场在对于总体成本的资金压力有多大。（3万方甚至连弄个电影院都勉强）
现在新形势下的房地产，没必要再做混合业态了，商场配套对于写字楼板块来说并不是那么重要的了。
对于琶洲西区来说，大部分的业主都是产业公司，腾讯、阿里、小米、唯品会、欢聚、国美、赫基、和睦家、粤传媒、南方基金、粤科... 他们哪来的人力成本和机会成本做商场综合体？这种行为无形中增大了业主的运营负担，结果肯定是让业主的质量降低，好业主不会过来。
另外，写字楼的客流量是是潮汐状态，而商场则不是；写字楼是生产端，商场是消费端，如果要做超高端写字楼，商场并不是一个加分项。
（好的写字楼要专注，要效率；好的商场要包容，要舒适。到时候小朋友、孕妇的动线和工作者们的动线独立起来，你的项目空间利用率又会暴跌）
所以公区让城投自己啃个骨头做个花城汇算了。
今天看了一些广子，突然理解了为啥版里这么多人认为琶洲必须要修大商场了。
这些思路的视角是站在”我在这里买了住宅“的角度下的。
因为住宅的配套和人流聚合消费效应，才需要商场、大mall。
但琶洲西没有住宅（住宅和商住都在新港路以南）。
扯远了，回到分享琶洲的进度吧，反正现在日新月异，甚至建设速度比白云新城还快。 |
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，反正事实就是如此看如何发展吧 这个问题先停止