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发表于 2022-5-20 18:26:58
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从K11 Select到大悦城，商业繁兴的密码：从滨海新区到主城，从K11到天津大悦城，对比观察两个代表性项目，发现商业爆火的秘密。
上周到天津滨海新区出差，抽空去看了两个项目，K11 Select、天津大悦城（南开），一些心得和大家分享。因为距离出差地更近，我是先去的K11 Select（以下简称K11），原本也只是打算去看一下这个K11的副线产品，一看之下很是失望，倒引起了我的兴趣，希望看到一个更好的项目，因此又抽空驱车一个多小时去看了大悦城。事实上，在滨海新区，当地消费者对万达、吾悦的认可度都远高于K11，至于为什么舍近求远去看大悦城，我也有自己的理由：一是万达吾悦看得太多，从消费者口中即可对这两个项目有基本的认识。更重要的是，K11和大悦城两个项目既有相似之处，又有相反的两面，因此更有对比性。看过之后，也验证了我的设想。
天津大悦城购物中心部分建筑面积18.7万平方米，于2011年圣诞节正式开业。全场拥有400多个品牌，根据2021年的统计，大悦城场内年销售过千万的门店有76家。有79家品牌是全国销冠店、157家品牌是北方区域销冠。天津大悦城会员数量120万，相当于每10个天津人中就有1个是这里的会员。更重要的是，项目年轻消费者的比例很高，18-35岁青年会员占比约50%。这一点在现场观察也可以得到很好的印证，我去的时候是周三的中午，随处可见时尚潮人打扮的年轻人。“年轻、时尚、潮流、品位”是大悦城的基础定位，也真正成为很多消费者对于大悦城的认知。在大悦城现场似乎没有看到空铺，只有极个别正在更换品牌或升级形象的店铺。提到大悦城，就不能不提到它的主题街区，毕竟国内第一个主题街区——骑鹅公社就诞生在这里，后来又陆续增加了5号车库、天津烫等街区，难得的是大悦城能够把这么多风格各异的街区融于一体又各自衍生出相应的社群文化。
K11 Select
被天津人戏称为「津沽棒」的周大福金融中心，凭借530米的绝对高度，成为华北第一高楼、全球第八高楼，也成为滨海及天津的城市新地标。
K11 Select就是这座摩天大厦的裙楼部分，但体量较小，仅有约4.3万平方米，大约只有天津大悦城的1/5。
从颜值上讲，天津K11体现了品牌一如既往的艺术感，同时也将港资开发商对产品的细致，一一表现到位，但也仅此而已。
开业不到一年，K11空铺率已经达到恐怖的30%，尤其三楼仅存3个店铺在营，不过据说这一空铺率是自开业持续至今的。
目前，K11开业的商户大约有54家，这个数据仅为在其不远处、我上文提到当地人更为认可的滨海万达广场的1/4-1/3。
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