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发表于 2018-9-25 09:52:52
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本帖最后由 张杨杨 于 2018-9-25 15:28 编辑
恒隆地产致股东函｜陈启宗：我们为什么购入杭州土地
以下为陈启宗先生亲笔撰写的恒隆地产2018年度中期报告致股东函 (有部分删节)，观点地产新媒体继续第一时间新鲜呈现，以飨读者。
我们在内地六个城市兴建了八座购物商场，它们可以被归纳为三个类别。第一类是我们真正享有先占优势的；第二类是我们没有先占之利，但所建的购物商场是首屈一指的；第三类则是早在我们进驻之前，已有另一优秀零售物业进驻的。
在我们八项落成的物业之中，仅有一项享有先占优势。2000年当上海的恒隆广场开业时，市内高端购物商场欠奉。我们兴建了定位正确的购物商场，并妥善管理。自此，多间优质购物商场相继落成，但我们的市场领导地位依然屹立不倒。随着中国急促发展，上海成为国内一流商业城市，让人人富起来，当中一些赚得比别人多。我们在国际顶级品牌进驻的数量、平均基本租金和销售效率等方面，均出类拔萃。
余下七座购物商场中，除沈阳的市府恒隆广场外，其他六座购物商场均属第二类。
于未来两年内开幕的另外两座购物商场──昆明的恒隆广场和武汉的恒隆广场──亦同属第二类。换言之，虽然这两个项目并非该市首座进驻的购物商场，但其质素远胜其他购物商场。因此，本人充满信心，预期两座购物商场最终定必成为当地的顶级零售热点。昆明的恒隆广场所面对的竞争较少，因此几乎打从开幕第一天起应可取得领先地位。武汉的恒隆广场则要加倍努力方能跻身首位。无论如可，这两个大都会皆属出色的零售市场。当我们最新的杭州项目落成时，其竞争情况应会是介乎昆明的恒隆广场与武汉的恒隆广场之间。
发展甲级办公楼所需的专业知识，较发展世界级购物商场为少，因此前者的回报也较低。尽管如此，甲级办公楼能与下层的零售空间相辅相成，带来优质客流，成效显着。以沈阳和无锡为例，当地的营商环境并不轻松，但我们旗下办公楼表现相当理想，并提升购物商场的表现。办公楼的初期租金回报率可达大约4%，惟其增长速度和幅度不能媲美营运良好的购物商场，管理层需关注的亦较少。经考虑各方因素，我们有意投放更多资源发展办公楼业务，尤其当办公楼构成购物商场组合的一部分。我们将应用这样的策略在三个新项目──昆明的恒隆广场、武汉的恒隆广场和最新购置的杭州地块，与早前上海的港汇恒隆广场、沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场的情况相似。
可出售的服务式寓所他日会同样令下层或毗邻的购物商场得益。反过来，先发展高端商业空间，可为周遭地区增值。兴建可出售住宅是从中获益的一个方法，同时亦为我们带来快速的现金流。昆明的恒隆广场和武汉的恒隆广场这两个兴建当中的项目皆有这类组合，与上海的港汇恒隆广场、沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场一样。
我们乐见这样的发展。上海的港汇恒隆广场在2019年年中完成大型优化工程后便会焕然一新，与同市的恒隆广场相近。本人期望一年后，无锡的恒隆广场可成为市内首间名副其实的奢侈品商场。与此同时，当昆明的恒隆广场正式开业，这个中国西南方最大的城市将拥有首座高端购物商场，届时将有多个世界级时装品牌进驻，部分更是首次落户云南省省会。
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