谈CBD之成败

舜之华德

楼主能分析一下青岛CBD吗？

wsylegolas

回复 29# 泉水美如画


    位置没区别，涛哥来了后，定位变了，举全区和举全市的区别

wsylegolas

楼主用心之谈

sensor

上海CBD是中国公认的最好CBD，体现中国现在成就的例子，向世界宣传的范例。
上海CBD规划好么？我觉的不好。 ...
legato 发表于 2015-9-1 11:07

    金茂是中化，环球是日资，另，上海中心很丑。

CC8888

济宁人民支持省会的发展，现在山东17地市人口、经济都太分散了，有时候是见好事，有时候不见得是件好事，就在区域影响力上面来讲，必须要强化一座城市，带领周边城市的发展！

since1979

楼主是有研究的，高楼迷需要这样的帖子。顶，赞

孙殿祖

其实青岛的CBD 根本就没有规划这一说，除了沿海一线，里面全是小高层住宅，还有八大湖这样的老式小区，当然和十几年前就开始兴建有一定关系。现在出了个市北CBD，区域太小，崂山CBD，限高严重，黄岛CBD虽然规划的不错，但与青岛相隔太远，产业呼应不起啦。总体来说青岛是四处开花，个个发展的都不错，但没有形成一个上规模的CBD。

shishengshi

兄弟有见解,有研究.

Phycho

回复 6# legato


    楼主已不知道的是郑州的CBD才建了一半，它是由两个大圆中间用一条运河连接的，郑州的CBD的形状是一个如意，而不是一个圆，另外的一个圆在一个湖心岛上，郑州市政府花了几百亿建的湖心岛，它规划前卫，有设计感，在未来5年内会建成

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那就五年后见分晓吧~~

dutianjianke

回复 24# jianshegaolou


    你说的其他我比较赞同。不过北方第三大城市？前面有北京 天津肯定，沈阳我估计也超过不了，虽然辽宁整体的经济和山东没法比，虽然都是副省级城市，但是沈阳的区位优势是济南不能比的，东北三省的中心城市。同省的青岛现在基本并驾齐驱，但要想超过我估计还要几年。

sorrytm

楼主说了一大堆，表面上看十分有见地，仔细一想完全不是这么回事，特别是关于北京CBD那一大段

先说北京CBD。北京CBD成功么？就北京的地位而言，这个CBD明显不够美观，不够高大上，从观感上，远远落后于上海CBD。

同意，但是没办法，起步不一样，加上没有像黄浦江一样的先天景观区，导致核心景观外面根本看不到。何况，东扩区还没建完，建完就好多了。

另外，北京CBD也没有集中北京这十年来最好的企业总部，如百度、新浪等，这个让北京北边的区域拿走了。

互联网公司兴起时，还是小不点，即便是现在，你说的这几个互联网公司也承担不起大北窑附近的租金。

所以，北京CBD真正集中的，是跨国企业的中国总部。这并不是说，这个产业结构就不高大上，问题在于，这些企业，虽说提供了高工资，集中了顶级的白领，但是，这些企业没有自建楼宇的能力，所以，北京CBD没有几座很体面的楼，远远不如上海CBD。你想一下，如果北京CBD没有了CCTV总部，没有了港商如嘉里的几座楼，北京CBD就和二级城市的CBD不相上下了。北京CBD的命门，在于建的太晚，没有集中市内最顶尖的产业总部。这样，就让SOHO、银泰等这些的商业地产商主导了北京CBD的建设，而这些地产商，看中的是利润率，而不是给北京做贡献，所以，建的楼都很简易。

这一段，啰啰嗦嗦一大堆，总之，就是想说不是企业自建物业优于地产公司建设物业的模式吧。其实，你没有证据说地产公司主导的物业劣于企业自建物业，首先，西边金融街企业自建物业多吧，但尺度巨大、形态巨丑的那几个，比如工行、邮政、联通大楼，都是出了名的丑，反而英蓝、长安中心那几个BOX的品质还不错，而这些都是专业地产商开发的；
其次，回到东面，你也提到嘉里等建筑比较好，再加上财富中心，几个比较优秀的都是地产公司建设的，甚至到HK，ICC、IFC也都不是企业自建物业。在中国，如果企业自建物业，甲方总是有一些莫名其妙+奇葩的审美，加上各式各样风水的要求，对你设计单位的图纸百般修改，真正能像中行总部、陆家嘴交行那样的，少之又少。

所以，北京CBD是由一个产业没有优化，又让商业地产商主导的失败的CBD。总而言之，北京CBD在顶层设计方面，缺少好的主导，又急于建成，让没有理念的地产商建坏了的范例。

商业地产怎么不适合CBD建设了，中国最优秀的几个写字楼，哪几个不是排名前几的商业地产商盖出来的（万达除外），SOHO和财富中心在CBD的建筑正式CBD的中坚力量（高度、品质），空置率比较高那是另一回事，是租售模式的问题，而且我知道你想说什么，你就是想说建外SOHO丑，丑的掉渣，现在我也承认，（那是当然），但是它什么时候建好的？十几年前这设计应该还算是说得过去吧？

北京CBD最大的问题根本不是建筑本身，而是由于公有制土地所有制导致的城市规划的一系列问题。交通，大北窑地区不同于陆家嘴、天河、蔡屋围，是有工业用地改造而来的，过去由于公有制土地所有制，各个工厂、高校圈地自萌，一人圈一大圈地，路网结构已经不可能优化了，整个过去的工业组成结构导致了现在的路网和城市肌理，环路的建设又进一步让这个地方的微循环成为死穴；住宅建设比例太高，CBD地区整体品质上不去，不是商业地产太多，而是太少，大量的住宅，特别是2003年以后开发的住宅太多，按建筑面积算，CBD地区45%的建筑面积是住宅面积，这一比例大大高于蔡屋围、陆家嘴。所以说“北京CBD在顶层设计方面，缺少好的主导，又急于建成”，这话，才算是真正说到点上。

大明湖的小明

个人认为，抛开入驻企业、政策优势、人才聚集这些层次不说，单单说城建方面——北京CBD其实是很失败的————单单说城建。

khrystal798

北京cbd最大败笔应该是中间一个大立交桥吧，不过视野更开阔了

kodu

北京最大的问题是没有水景。所以要在通州运河建cbd。济南cbd最大的问题也是没有水景，无法解决的一个问题。除非有魄力选在小清河沿岸挖湖。