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发表于 2020-12-3 01:04:00
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LAWDEFENDER 发表于 2020-12-2 19:43
沙面岛内房屋建筑约300栋，其中属于广州市直管公房的有163幢，其中55栋属于文物建筑。这些建筑原是 ...
2000多人常住人口算出500户是不对的
因为沙面有大量的侨房、私人产权，实际设计的人数可能是5000人以上
当然
人数不是重点
重点是，当别人足够有钱的时候，你拆补方案就举步维艰。他们不是非得赚你这笔钱不可的。
而沙面的私有业主则是那群足够有钱的人。
你拆不动
你觉得随着人均收入增加拆补费用居然还能下降？
我觉得不可能
不知道你觉得可能的点在那里
那么拆一部分呢？
仍然困难
因为周边控制性原因，包括文物、住户，你的施工现场是需要退缩的，别说100米退缩，沙面大量的建筑50米保护性退缩都做不到，20米都困难——即使砍掉古树群。你说的200座可供改造建筑能实际改造，估计不超过50座。
再来算配套帐
有大哥说了，周边需要改造
你说可以搞地铁和轨交，地铁这地质条件可能性很低了
轨交吧，2亿一公里。6公里接驳两边地铁站，2亿还不算中间拆迁，还要算上六二三路之类的拆补5万（很便宜了，有很多房子3-5层高的）一平。48亿。
还要做高架桥介入，重奢不可能让名流们大包小包爱马仕挤轨交吧？也是2亿一公里，起码10公里前后。算上拆补，20-30亿吧。
100亿扔进去改善交通
然后我们算经济帐。
即便是200栋吧，
一般也就200-300元租金收入，重奢嘛，按均价400方（天价了），给你20万商业配套（沙面总面积才全租出去，8000万一个月，9亿6一年，20倍才240亿。
然后你需要支出20万商业+5万方停车场（18年的商业标准）的建安，就是20万*1万（顶奢不止这个价格）+5万*7000=23亿；
25万方功能的拆迁，就是（这种一般容积率1.5，因为要预留绿化和共建配套，我算你抠门点2吧）12万方拆迁，按5万一方拆补（很低了），60亿；
补地价，12.5万*2万吧，25亿，假设市里很支持，给你免了，也行
道路建筑刚才算了，100亿吧
运营费按2%，营销费1.5%，财务成本5年建设期合计20%（政策性支持4%贷款利率）。合计43亿。
地税我按地方ZF很支持，一分不收，收个8%国税（实际当然不可能啦）
总计支出245亿——不算补地价，算200栋全拆，不算其他设计费，所以相关单位给你打白工。
一分钱支出和运营利息不算，地税全免，国税打折，20年半回本。
算上20%运营利息的话… 懒得拉excel了，30多年吧。
这还是假设这几十年年年爆满的情况。
更何况，你只能拆50栋左右的零散建筑。
虽然拆迁费和建安费便宜了，但收入规模也少了。
好吧，我是觉得随着收入的增加私人资产受保护程度肯定越来越高。人们追求的肯定是更多元化的保障。拆迁的综合成本肯定是越来越高，而不是越来越低。你不认同也没啥，希望有理据表现出来
例如我说的，20米施工退缩怎么解决、收入偏低怎么解决、长尾运营风险怎么规避。
一点感觉，抛砖引玉。 |
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狗仔卡
发表于 2020-11-28 21:46:39
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