广州国际金融城起步区专题 | 450米+2栋320米+2栋280米+2栋240米+220米+210米+5栋200米

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复制珠江新城？从1.0到2.0

经过20年开发之后，珠江新城进入收获期，成长为广州高端服务业最集中、金融实力最强的区域，也是全广州房价最高的地区。但广州的城市管理者并不满足于此，他们希望将珠江新城的辉煌复制到其他区域，酝酿新的金融区。

对于CBD扩容的计划，政府当时的表述是，珠江新城已进入无地可卖的阶段。潜台词是：有了新的金融区，又有高大上的地块可卖了。

承载着土地财政和产业发展的双重功能，广州国际金融城的庞大规划应运而生。"要建成广州华尔街！""超越珠江新城！"广州市市长陈建华的豪言壮志让金融城从出生伊始就戴上了"主角光环"。

2012年，总面积达7.5平方公里、总开发量420万平方米的国际金融城规划亮相，占地面积之大相当于复制一个珠江新城。而且，金融城的"450米地标建筑"比珠江新城高，180万平方米的"全国最大地下空间"是珠江新城的3.6倍，规划的智慧公共交通系统也比珠江新城更抢眼。

更重要的是，金融城内的产业定位中，住宅只占很小一部分，商业办公占了绝大多数，将引入金融机构为开发和经营主力，不会像珠江新城那样沦为"住宅区"。这是国际金融城作为2.0版CBD，与珠江新城的最大不同。

有这样"高大上"的参考坐标，谁不想在金融城占一席位置？金融城2013年首次拍卖土地时场面火爆。绿地、保利、佳兆业、邦杰等房企，以及广州银行、新华人寿保险深圳盈达投资基金等金融机构都来竞拍，4宗土地成交金额近130亿元，相当于2012年广州土地出让金总额的1/3。

但这种热度没有持续多久。半年后的第二批土地拍卖中，为了强化金融产业定位，设置门槛改为"定向出让"，并规定了较大的自持经营比重。取代传统房企的竞拍主角是华夏人寿、新华人寿、平安不动产等金融机构。没有房企参与，竞争的激烈程度降低许多，政府收金近57亿元，总溢价在26%左右；

而到2014年至2015年间，第三批土地出让时，原定的拍卖时间一推再推，直到2015年6月才成功卖出一宗地，另有两宗地等待"回炉"；

2015年11月，越秀集团旗下公司联合广州银行底价夺得金融城一地块，没能惊起太多波澜。


三年时间，土地从激抢到遇冷，金融城怎么了？地价超出企业预期是一个重要原因。2013年，经股东大会同意以不超过14亿元参与金融城土地竞拍的广州广电运通金融电子股份有限公司，突然公告称放弃竞拍，透露的原因是，金融城竞拍的地块面积和价格将继续攀升，已超出公司前期预算。

相信上述不是个案。有业内人士表示，虽然外界一直认为金融机构"不差钱"，然而涉及到动用大笔资金购置不动产时，他们受到政策限制而"囊中羞涩"。

如今，金融城土地出让方式与招商引资之间的矛盾依然存在。近期，一位天河区副区长"自曝"困难，坦言金融城不够"国际范"，目前拍地成功的企业没有一家外资。这是因为金融城的开发模式不利于引入外资：外资企业尤其金融机构一般不自建办公用地，而会选择进驻大型地产商开发项目。

可见，广州市政府复制珠江新城的计划实施得并不顺利。金融城的进步之处在于，将土地竞拍与招商引资结合，改变以往只顾卖地不顾产业的盲目"造城"。但是，单纯将招商引资环节前置无法根本改变这个问题。"造城"驱动下土地成本高涨，金融机构进驻的资金压力增大，又进一步影响金融城未来的产业走向。

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从高大到紧凑 2.5版CBD的反思

吸取国际金融城的经验，2.5版的CBD诞生——琶洲电商总部聚集区。

在国家不再给特大城市增加用地指标的限制下，2014年，广州规委会审议通过的琶洲新一轮规划方案，计划将其打造成世界级的会展和商业中心。琶洲将与珠江新城、广州国际金融城共同组成"一江三城"的广州大CBD板块，成为南中国经济最活跃、总量最大的区域。

"接棒"CBD后，琶洲的开发强度随之大大增加：新增15幅、总面积40公顷的可出让地块，总建筑量增加636万-1412万平方米。新增的地块将部分用于建设会展四期和电商总部区。

从土地出让方式来看，琶洲延续了金融城的做法，而且设置的门槛更为严苛：典型的"定向"招拍挂，不仅对竞买企业的经营行业进行限定，还规定了自持经营比重、总部注册地，甚至要求"非500强不嫁"。

如此高竞拍条件，让琶洲2015年的土地拍卖关注度比金融城高出一大截，而且每一次成功出让都令广州人兴奋不已。这种兴奋并非因为琶洲土地市场特别火热——相反，出让的土地几乎都是底价成交，这通常被视作市场"冷淡"的表现——而是因为竞买者身份特殊。腾讯、阿里巴巴、复星、国美、唯品会、小米、YY语音……一众互联网龙头企业纷纷抢滩这个面积不到10平方公里、位于珠江南岸的岛屿，欲在此建立新的企业总部。

广州因此沸腾。跟北上深相比，广州的"互联网基因"不够突出，是一个产业偏向传统的城市。因此，能留住知名互联网企业，被视为广州"逆袭"的表现。不难想象，行业龙头的聚集，将在未来带动大量的人才、同类企业前来，琶洲欲成为电商和互联网总部的高端聚集区，已经走出了实质性的第一步。

"有企业在就有人才在，这些人才会往外跑、会创业，创新创业的资金就会涌入，这将活跃整个华南的互联网产业氛围，形成良性循环，并有利于下一个巨头或者主流产业的孵化和培养。"有本土投资界人士认为。


同样是造城，同样作为CBD的延伸区，琶洲似乎比金融城走得更快。不过，也有业内人士指出，琶洲首先发展的是B区，即会展功能区，可能是考虑到会展业周期性强、琶洲容纳量大等原因，政府才随后对琶洲a区有了电商总部经济的规划，目前看来，新兴的"电商总部"定位暂时抢了会展的"风头"，成为琶洲的新标签。但两个定位协同不足，区域定位不够清晰。

新的调整还在继续。2015年10月，广州市国规委再次调整琶洲规划，将琶洲定位为"紧凑型CBD"。这种"紧凑"体现在，原来规划的23块商务用地分解成了47块，成为"小街区"网格；交通方面，新增有轨电车环线6站，地下设少量停车位。

新规划的设计者华南理工大学建筑学院教授孙一民透露，琶洲的写字楼楼距将比珠江新城缩短很多，减少土地"浪费"，同时吸取珠江新城和金融城的经验，不做大规模地下空间开发，而是增设有轨电车环线来满足地铁无法估计的小尺度街区交通，未来也不需要设置很多停车位。这都是在珠江新城和金融城经验下反思的结果。

调整不可一蹴而就，城不可一日造就。从过去追求"高大上"，转向如今小尺度、紧凑型规划；从过去只管卖地不管产业的盲目"造城"，到现在土地财政与产业发展兼顾，广州cbd发展思路已经发生转变。

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一山难容三虎？高空置率之痛

经营多年的珠江新城，近年一直是广州市商业地产中空置率最高的区域。当CBD进一步扩容后，广州的商业、金融活力足以支撑起如此大体量的"泛CBD"吗？

珠江新城、国际金融城和琶洲，虽属于同一个"泛CBD"构想，但在商业地产供应过剩的当下，有业内人士认为，由于珠江新城供应量较大，至少在2019年以前，琶洲和金融城两大新兴板块将难以承接珠江新城的高端办公市场。

珠江新城是广州目前写字楼供应最旺盛的区域。据机构统计，2015年广州写字楼有超过100万平方米的供应量进入市场，其中9成位于珠江新城。近几年来，珠江新城的空置率一直在全市居高不下，成为广州CBD的"痛处"，就在去年8月，还有媒体针对珠江新城"空置率超过6%警戒线"的现状进行了一番调查。

高力国际曾分析称，未来三年，珠江新城还有约86万平方米的供应量可进入市场，因此，三年内空置率下降的可能性不大。而且，珠江新城的空置率也直接影响全市写字楼市场的空置率。

这对国际金融城而言是一个挑战。作为珠江新城功能的"承接者"，国际金融城将不可避免地与珠江新城进行比较。但由于相关配套尚未成熟，而企业拿地的价格较高，金融城项目在销售价格上不占优势。

网易房产走访金融城的汇金中心、绿地中心等入市项目发现，企业对风险已有估计，产品价格约3万元/平。但这个价位依然偏高。在汇金中心的销售处，一个前来参观的"商家团"得知此价格，纷纷表示比周边价格高出不少。而当销售人员以"跟珠江新城相比性价比更高"为由进行说服时，"商家团"团友们并不认同这种比较："这里哪能跟珠江新城相比！"

高起点的定位和低起点的配套让金融城陷入落差之中。据高力国际统计，未来三年金融城的供应量约6.3万平方米，到2019年，供应量将大幅增加至41.3万平方米。但是，由于配套尚未完善，金融城写字楼市场的发展，起码将在8-10年后才具备一定的商业氛围。


与此同时，还有琶洲这位竞争者。据统计，未来3年，琶洲写字楼供应量将达到58万平方米左右，与珠江新城、国际金融城同台比拼。

当然，琶洲也面临"十年成熟期"。根据广州市的规划，未来3至5年，琶洲A区电商总部区将形成一个建筑面积约为300万平方米、营业收入额达千亿元、就业岗位约8万个的电子商务产业集群。但业内人士普遍认为，整个琶洲商务氛围成熟起来至少要10年。

届时，珠江新城的写字楼供应完毕，琶洲和金融城这两个拥有大量自持建筑不可销售的区域，都将有大量办公面积用于出租，同质化竞争在所难免。届时，珠江新城的大棒，将由谁接下？"空置率高"的追问将会重演吗？

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还有一个专题，不全转了（全文见下楼链接），

精摘其中的一些重点的内容和图片就可以了。

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http://gz.house.163.com/special/gz_gjjrc/



世邦魏理仕研究报告显示，2015-2018年广州全市的写字楼新增供应将达368万平，其中45%位于珠江新城，金融城、琶洲分别占15%和24%，广州正进入后珠江新城时代。

从各个方面来看，国际金融城相当于再造一个珠江新城。那么国际金融城定位如何？未来能否超越珠江新城？

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多个核心金融机构入驻

天河CBD管委会常务副主任张海波介绍,广州国际金融城已经有多家重量级的金融机构入驻,比如中国人民银行广州分行、广东证监局、广东保监局、广东银监局、省金融办、市金融局。“金融城的建设将是名符其实的金融城,而不仅仅是发展单纯写字楼。这些金融机构一进来,将逐渐形成金融行业的框架,形成发展核心,其他重量级的金融企业也就一步一步跟着来了。”张海波说。而意向入驻的金融机构已有12家,其中包括500强的企业5家、世界500强的企业3家。

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金融企业进金融城有补贴 有金融业务房企或可得利

2015-01-16广州日报 记者：刘丽琴

去年，广州金融城地块屡屡改动推出时间引起业界猜测，毕竟目前广州商业用地已供过于求，而且金融城地块无论单价还是总价都比较高，影响了其出让前景和吸引力。为增添金融城的吸引力，政府还是挺给力的，广州市金融办已经就《金融机构在广州国际金融城购地建设自用办公用房奖励资金管理办法》公开征求公众意见，金融机构在广州国际金融城购地建设自用办公用房有望获得一定财政奖励。

该办法所称金融机构包括金融机构(经国家金融监管部门批准的经营性金融企业)、金融控股集团(控股1家以上广州地区法人金融机构的企业集团)、金融市场交易平台(经国家金融监管部门批准或省、市政府批准的金融相关交易所、交易中心)。据了解，本地多家大型银行暂时都没有在金融城购地自建写字楼的计划。因为购地建房投入巨大，而金融城出让地块还有不少商业经营面积，体量可媲美天河城，对运营能力也是极大的考验。而且虽然《办法》征求意见了，但一些具体的措施并不明确，比如补贴的具体金额会是多少。此外，《办法》是对自用面积进行补贴，那么“自用”具体是怎样界定，一些细节如何设置都需要更明晰的规定。

因为金融城对土地开发有一定的准入政策，常常限定只允许金融机构进入购地，或房企需与金融机构合作才能进场购地，这种限制将很多房地产企业挡在门外，再加上去年以来房地产市场行情惨淡，对于开发风险市场也有更多的考量，因此金融城地块的吸引力明显不够，而政府对于金融城无疑是有高度期望的，补贴政策的出台可见一斑，不过，这对于一些有金融业务的大型房企集团倒是个不错的机会。随着地产新常态的到来，为规避风险，房企纷纷实现多元化发展，有不少发展商也涉足金融业，由房企旗下的金融机构出手购地建楼不仅可以成功进驻金融城抢占先机，而且通过补贴还能降低土地获取成本，还是值得考虑的，如果相关的政策能更明晰明确，估计观望的人会减少些。

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国际金融城—琶洲—万博 “三点一线”将成广州未来新兴区域

2014-10-10 新快报

仲量联行广州商业地产部总监马炜图表示,广州商用物业市场的发展步伐令人瞩目,随着城市的不断发展,未来十年内,除了珠江新城这个广州目前发展最成熟的商务区之外,还有不少区域将新建更多的甲级办公楼物业和中高端零售物业,为市场带来高品质物业。而天河员村的国际金融城、海珠国际会展商务区和番禺万博CBD,“三点一线”一路向南的发展规划正好显示了广州未来新兴商务区域发展的概貌。这些崛起中的区域具备了良好的上行潜力,相信将成为下一个十年大家关注的焦点。

分析认为,上述新兴商务区将借力城市基础设施建设和经济发展,不断发展与提升,从而创造出大量商用物业市场机遇,其长期发展前景十分广阔。但是,为了在市场中有效竞争,进驻这些商务区的开发商需要更具灵活性和适应性的发展策略,才能在这些新兴商务区内赢得先机。广州商用物业市场未来的发展过程中也许将面临众多风险挑战,同时一些新兴的商务区仍将继续创新、前行,并为商用物业市场创造更多机遇。随着市场进一步成熟,更多开发商,尤其是国内一些全国性和地方性的开发商经过多年的积累,将拥有更丰富的商用物业发展经验,为市场带来更多高品质商用物业项目。

差异化和整体规划将是突围关键

据了解,商用物业市场,尤其是新兴商务区的商用物业市场的发展,受到多重风险挑战和诸多因素影响。过往一些区域的商用物业发展规划十分相似,同质性明显,因此,差异化将是商用物业项目在市场上获得竞争优势的一个关键因素。过往一些开发商并未重视“引入专业人才管理运营物业,实现资产价值最大化”的理念,直接导致一些商用物业项目资产绩效较低。

马炜图表示,商用物业项目前期的规划定位、业态的分布比例、建筑的规划设计、客户的类型细分,每一个细节都与项目的开发运营成功与否息息相关,环环相扣,只有做好整体规划,找准合作伙伴,才能在市场中脱颖而出,使项目成为新兴商务区内的标杆项目,达至资产保值以至增值。


三大潜力新兴商务区面面观

1 广州国际金融城

与珠江新城相比,广州国际金融城很早就广泛征求各界意见,因此,其配套设施预计比珠江新城更完善和优化,从起步到成熟的速度预计比珠江新城更快。根据《关于支持广州区域金融中心建设的若干规定》,政府将对进驻金融城的金融机构出台相关优惠政策,预料将吸引各类金融机构、金融交易平台、金融配套服务机构等进驻。凭借良好的区域规划定位,将支撑自身商用物业市场的发展,预计将成为广州继珠江新城之后又一个高端商务区域。金融城首推的起步区可提供250多万平方米商务办公面积。至今,金融城起步区已成功吸引绿地集团、合景泰富地产等开发商的项目进驻,绿地集团和合景泰富地产的两个项目将为市场带来约14万平方米商务办公面积。预计到2019年,金融城起步区将初具规模。

2 琶洲国际会展商务区

琶洲国际会展商务区地理位置靠近珠江新城和金融城,是“珠江新城—金融城—琶洲”这个跨江重点功能集群区域的重要一环。由于“珠江新城—金融城—琶洲”这个区域未来将成为广州的新城市中心,承担发展总部经济的重要使命,得益于发展越加成熟的珠江新城区域和正处于快速上升阶段的金融城区域,琶洲国际会展商务区将迎来新的发展机遇。

2013年,琶洲区域展馆面积增至54万平方米,共举办展会201场,展览面积808万平方米,中国广州国际家具博览会等10万平方米以上超大型展览面积规模约占全国1/4。预计到2017年,琶洲区域甲级办公楼新增供应约为30万平方米。

3 番禺万博商务区

随着番禺区内企业对高品质办公楼的需求增长,将支撑起区内甲级办公楼市场的扩张。番禺区内的甲级办公楼总量较少,真正国际品质办公楼更是凤毛麟角。在番禺区内企业扩展业务和升级办公环境的双重需求推动下,国有企业和民营企业有望成为未来吸纳番禺区甲级办公楼空间的生力军,他们日益认可甲级办公楼的价值,即改善办公环境、节能环保、吸引优秀人才和提升企业形象。番禺万博商务区内,未来甲级办公楼总量预计将有所增长,有助于提升番禺区内办公楼整体质量并加速市场成熟。

目前,番禺万博商务区已成功引进大连万达、粤海、奥园、敏捷、中铁集团等多家国内知名企业。预计到2017年,番禺万博商务区将有约共60万平方米城市综合体项目落成,其中,万达广场预计将于今年底开业。随着项目的稳步推进,番禺万博商务区将逐步启用并迈入迅速发展阶段,届时将有效推动周边区域发展。

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从2012年广州国际金融城的规划公布开始，这个广州市市长陈建华豪言要建成广州华尔街的地方就备受关注。其规划总面积达7.5平方公里，核心区总面积2.3平方公里，总开发量达420万平方米，从占地规模看，广州国际金融城相当于再造一个珠江新城。而与珠江新城所不同的是，由于广州国际金融城本身并没有多少居住用地，未来该区域将以办公功能为主，居住功能需要分散到其他区域。

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为了提升国际金融城的交通效率，规划有轨列车"广佛环城轨道"来实现快速接驳，广佛环城轨道有着停站更少的优点。因此，可以比其他交通更快速地抵达白云机场。按照设计，从金融圈的交通枢纽地块位置前往白云机场仅需20分钟，而前往广州南站则仅需10分钟。

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广州国际金融城的战略定位是与珠江新城、琶洲地区共同组成世界级的中央活力区，参与全球城市竞争。

威廉先森

广穗 发表于 2016-2-9 02:38
to you：

谢谢 祝大家开工大吉 步步高升

广穗

威廉先森 发表于 2016-2-14 09:48
谢谢 祝大家开工大吉 步步高升

工作愉快，事业顺利；

蒸蒸日上，前程似锦！

威廉先森

1987on 发表于 2015-10-17 17:17
统计一下，多少人想拆掉这个公园

这个动机太坏了