关于万达、绿城、万科、龙湖、保利、中海等等国内地产巨头

活出生命

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作者：若水如意
链接：https://www.zhihu.com/question/21072995/answer/20726403



万达-土豪，我十分纳闷王健林到底什么背景，建议大家看一下波士堂对他的访问，他爹真是一般人、绿城-已老的文艺青年不得傍上九龙仓的大腿，还揽一个融创小蜜，其实宋卫平这种坚守，我挺感动，但是我觉得不可怜，没必要大家为他抱不平，绿城外立面是好，但是内在.....；万科-真是奋斗的普通青年啊，值得赞一个，绝对的翘楚；华侨城-这是沉醉在自己小世界的闲云野鹤，北方地产界不了解、保利-保利地产这个真是红二代(广东军区)，怎奈何还有个同母异父的弟弟保利置业（总政治部），不过自力更生绝对是广州地产界的霸主，想想广东地产五虎就知道这个霸主是多么不容易；金地招商-当年的万保金招啊，这两位已经是快要落寞的富二代了，我看再不转变很快就被超了，把握不了人才就是不值一提。其实我纳闷题主怎么不加上华润，这个才是真正的巨鳄，他要万科给他陪床，万科只能脱衣了。为什么不加上龙湖，龙湖就是绿城的升级版，中海则是绿城加万科的混合版啊。
至于业务有什么不同，我觉得万达商业有问题，但是转向文化了，这太讨喜了。绿城、招商、金地都是做高端楼盘，说实话，真的没什么，什么好往上弄就行了，因为不给老百姓盖房子都不是好开发商。但是保利和万科是真的将规模化和高周转做到一个新层次。
其实普通开发商还是应该再关注屌丝开发商代表-恒大、碧桂园，商业推荐看一下凯德和一些香港的开发商，工业嘛，看看联东U谷和华夏幸福。

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作者：Li Kanon
链接：https://www.zhihu.com/question/21072995/answer/26252663


我只说一下我所了解的万达和绿城。
万达，真心的商业广场，商品玩乐吃喝超市很齐全，属于一个一条龙服务。而且在江浙地带很适合江浙地区的中产阶级。品味不会太low价格也不会太贵。室内购物保证下雨天大热天大冷天不受影响。
绿城，本人住在江浙地区一个县城里的绿城小区。我老娘是小区居委会之一。上次他们参观了千岛湖绿城酒店。在县城里，此小区待遇一流管理一流环境一流，很多家庭都是发自内心帮助建设小区和管理小区的。空气清新，有很多植物，路径弯弯，小小，超级适合散步。很好吃的小区食堂，有游泳池，有健身房，有免费电影院，有大厅沙发休憩，元宵节有包汤圆活动，寒假有帮助中小学生解决作业问题，有安全防范讲座等。有老年活动中心和麻将桌之类的。而且最重要的是邻居素质高。之前住的小区时不时就有垃圾掉下来不能忍。
以上是本人自我体验，欢迎补充

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作者：黄David
链接：https://www.zhihu.com/question/21072995/answer/67857917

万科龙湖绿城中海这四家有直接接触，说一下。
万科综合能力第一，宇宙最大房企，是最理解商业本质的，刚需定位为主，企业创新业内第一，是规模与治理水平双高企业，唯一不足的是利润率不高。
绿城有一颗艺术家的心，高端定位为主，对品质要求极高，绿城物业也是亮点，这种特点不利于在地产这样的行业稳定又快速发展，于是绿城常年在极高的负债率下运营，直到九龙仓入股，后来融创合作，最后的中交接盘，而宋另创蓝城，这就是以后的故事了。
龙湖，营销费用低，融资成本低，利润高，企业治理水平绝对三甲，而且是除了万达之外第一梯队做商业地产最好的，例如天街系列。特点是开发中高档住宅，别墅项目很多，深耕几个特大型城市，龙湖是十强里面最有趣的一家。
中海，企业治理水平中上，主要是土储很低量大，贷款利息是行业最低，而且建筑出身，质量过硬。特点是不做多元化，纪律严明，管理人员都是内部提拔，是地产界的黄埔军校。

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作者：愛吃魚的賢
链接：https://www.zhihu.com/question/21072995/answer/68419609


上面都是不错的评论，从目前国内建筑业发展现状分析，真正在做建筑的就两家，绿城和万科，万科是实验性的，各种新材料，预制化，走的是老包豪斯的道路！而绿城就不一样了，价格贵但值这个价，走的是学院派路线，房地产市场折腾了这十几年，买家卖家都开始浮躁了，唯一不受市场影响，坚持自己设计理念的有且仅有绿城，所以说万达是个建造公司，而绿城才是真正意义上的建筑公司，至于其他的那些，只是开发公司，搭点建筑的边而已，不管是户型产品本事，还是建筑外立面，以及景观，都是抄袭，尤其是抄袭绿城，因为他们有钱，开发周期很快，像中海世茂这类的，从拿地到销售，也就1年半，快的甚至1年内，因为方案已经做好了，而绿城，拿地后，光设计就要修改好几轮甚至好几十轮，宋卫平对户型以及建筑本身的追求到了极点，我知道市面上高层住宅的楼板一般都是10公分，绿城的都是20公分厚，其他的大家就自己想吧。。。。。。

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作者：叶欣然
链接：https://www.zhihu.com/question/26298638/answer/32852644


针对国内的住宅地产，我认为的受业内尊敬的地产公司有两个半：

第一个：万科。万科的受尊敬是针对广大业主客户的。万科作为长期以来国内地产行业领头羊，利润率长期保持在10%出头，每逢市场低潮期，其降价之快和降价之狠都令市场瞩目，实实在在地为广大业主提供了大量物美价廉的房子，确实是良心企业。

第二个：中海。中海的受尊敬是针对广大房企的。中海是在香港房市波荡起伏中闯出来的，其工程水准和成本控制能力令业界翘首，实实在在的行业最高利润率也令大家望洋兴叹。其主要受尊重的点在于，长久以来一直没有大肆扩张、降低利润以占领更大的市场（其利润即使降低十个点以上仍不逊于万科），给了别的房企吃“残羹剩饭”的机会。补充一下，我所在的公司大老板曾直言“如果中海所有项目都降价10%以上，相邻的别的项目都不用卖了”。另，中海给国内各大房企长期提供了大量高水准的从业人员。

最后半个：绿城。绿城的受尊敬是针对产品本身的。说绿城是半个是因为现今的绿城已经被兼并，而且绿城的受尊敬较大程度上在宋卫平本人身上。绿城是国内规模以上房企中最重视产品本身的，其重视产品质量、用料品位、客户体验的程度令业界侧目，当然这也是源于宋卫平自身的追求。身边多为从绿城跳槽出来的员工，全数地尊敬宋卫平、不吝以高赞誉评价绿城的产品、以及这些人非常高的职业素养和能力。

总结：以上两个半各有自己的特点，但是总归起来有一个共同点：好的产品和服务以及较高的规模和效应。这些企业都没有是趁着前些年国内房地产市场的疯狂劲儿大肆搜刮，而是兼顾了自己的产品质量。
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其实，这个问题可以引出来两个非常好的问题，即：
1、房地产业内人士倾向购买哪家房企的房子居住（除自己的公司开发的房子之外）？
2、哪家/哪些房企的员工在地产界内是最受欢迎的？
回答了以上两个问题，基本上就可以得出本道题的答案了。但是，第一道题是个调查类的题目，个人不太好回答；第二道题最好由地产业内的猎头来回答。

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作者：杨俊杰
链接：https://www.zhihu.com/question/26298638/answer/32687924


因为这几天发生的老宋毁约事件，11月20日特来更新，宋先生做地产恪尽职守，但是做交易做企业多半显得不地道。当然这起纠结的大宗交易背后一定牵扯了太多的利益相关制约，但是单从失信与合伙人，投资者来说，宋先生的商业运作在早年不利的情况下，晚年不保。

首先明确题主的意思应该是内地的开发商。

那么问题来了，开（quan）发（qian）技术到底哪家强。
1、万科是一个值得尊敬的企业，但是这个行业几乎没有那个人敢说自己不是洗白的。万科的成功和令人敬佩在与他这些年的扩张速度。同行应该都能知道，放在现在的市场体量，销售合同金额从一两百亿到三四百亿，可能是最简单的翻倍。但是再从四五百亿到1000亿，从1000亿到2000亿，这个难度有多大，是没有亲身经历过的人所无法知晓的。
万科于2006年完成200亿（212.3），于2007年完成500亿（523.6），于2010年完成1000亿（1081.6），并且在2014年也将没有太大悬念的完成2000亿的销售业绩。这些在国内都是第一家的。{当然如果绿地在最后两个月发抽而超过万科，就当我没说过。。（罗老师别这样，罗老师）}
说说万科的商业运作，在别人家还在考虑拿地的时候，万科早已通过疯狂兼并小型房企来收购项目，增加销售业绩了（有兴趣自己去看万科的月报，有多少项目的权益不是100%），因为他不这样做没有办法维持高企的增长速度。
说完这些，就是万科对城市居住者的负责，在绝大多数城市，你去到每一个万科的项目，一定不会让你产生“这地方太TM难来”的感觉。体现到日常生活中，就是后期的隐形成本，通勤时间和代价的减负。这不是每一个房地产企业可以做到的。
从另一个角度来说，万科的楼盘几乎没有哪个是卖不掉的，至少从我去过的楼盘大多如此，数一数万科的市场占有率第一的城市，你也可以认同这一点。更多时候，是看着看着自己就真的想买一套的冲动，这对于我们这样相对极度理性的看客来说，完全可以说明是产品打动了人心。这个产品包括地段、价格、品质、环境、省心（按此先后顺序）的综合实力和这几点悖论之间高水准的妥协。 放眼国内其他，X园太远、X海偏贵、X利的现场是没有甲方工程师的、X大的景观我可是见过死刑犯监狱，X地的房子被我朋友买了楼王的“绝版”单位以后又活活冒出来三分之一的……当然这都是调侃，因为这些都是活得下去，并且活的很不错的房企，一定各有各的独到之处。

2、因为第二个我就要说绿城了。
说绿城，不如说令人尊敬的宋先生。绿城可以说是第一个把项目品质做的太好而活不下去的企业。你不要说他的别墅动辄天价，但是等你真的住了，你就会觉得，值。（当然住不进去买不起的也不容操这个心了(*^◎^*)）。宋卫平是公开场合批评政府搅乱土地市场，只剩功利的企业家之一。
当初之所以再创建蓝城，是宋卫平发现买地的钱总也不够，通过代建代管的每年稳定的现金回流，来赢取更多获取优质土地的机会。宋总早年在买地的过程中，经常有一块好地宁可自己暂时不开发也不让别人糟蹋的心态，导致屯了不少土地，一度资金链断裂。从12年九龙仓持股，融创的合作回笼资金，钱一直不够用的绿城，终究还是没能摆脱易主的结局，终在14年由孙宏斌接手，这也算是善终。
中国的房地产市场早已不再是好好做房子就可以好好做企业的健康状态，做好运营就必须有很多妥协。这是每一个把做地产当做一份事业的业内人士的悲哀。愿所有同行安好。


另外说说，绿城的企业忠诚度，几乎是没有哪个大型房企可以比拟的，原因一目了然。

3、题外说说各位楼上说到的以太古、新鸿基、瑞安、九龙仓为代表的地道港企地产。
他们有做的好的闲心，在很大程度上归功于他们在港岛的原始资本积累，通过控制香港的绝大多数土地，并且严格控制开发量来使房价稳步上升的一本万利，可以让他们在更多的项目中施展自己所谓的品质，这种对比本来就没有多大意义。如果学着内地房企先生存在讲逼格的话，他们也做不到多好，看看某地产商在成都项目的贴本销售，就应该能体味更多。

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作者：张小放
链接：https://www.zhihu.com/question/26298638/answer/32543757



每个人敬佩的点不同。我自己敬佩的是：

太古，百年企业，做商业谨慎精细，出来的东西总是给人惊喜

新鸿基：IFC就不用说了，商业办公2王者。整个集团，出租物业的收入占集团收入的一半，体会一下这布局，这战略，这抗风险能力。。。，对比一下国内的商业地产商

华润：央企，却按照市场规则和规律拿地，运作，想想其他的央企，铁路，钢铁厂啥的，手动赞

凯德：新加坡商用物业，在中级、中高级购物中心上面独有建树，没有任何大的负面新闻。而REITS方式也给内陆的开发商非常大的启发

瑞安房地产：上海，武汉，重庆，佛山新天地队本地文化和建筑风格的尊重，建成后对整个城市的提升，人家一个香港公司这么尊重本地文化，想想本地的开发商，业界良心啊。

崇邦：大宁和金桥项目，改变了整个区域在市区的地位和认知，也给周围的居民带来了生活品质的提升

以前的绿城：品质偏执。由于工作原因，接触过不下8个绿城的项目，每个项目品质都很好。要知道，做一个项目品质好，不简单，但是在不同城市不同项目品质统一得好，非常不容易了。

个人所见，这个答案不涉及标准对错，欢迎讨论。

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作者：悟空志
链接：https://www.zhihu.com/question/26298638/answer/32640946


我想我说的接下来三家企业，应该大多数人不会反对吧。

1.新鸿基。楼上有说港资企业都很好，那么，首先它是港资企业，但我对它的喜欢与尊敬并不因为它来自香港，而是它在商业地产开发与运营上的深耕与创新。想必上海的国金中心IFC大家早有耳闻，时尚高贵的钻石外形，高端舒适的购物和办公环境，绝对称得上浦东首屈一指的高档综合体项目，而就在近年，它又出了一个全国叫好的项目---北京APM，该项目经改造后脱胎换骨，由原来的缺乏特色、人气稀薄，到现在的人群集聚、万人称赞！通过构建自己独特的新鲜感与吸引力，并苛求比其他商业多一点以实现了购物中心的升华：在这里不仅有免费WiFi、全场移动4G覆盖、还有贴心的室内香薰、手机充电站、以及"北京购物中心最舒适洗手间“，更有让人舒心的服务---包括开车到商场会有专门的人帮你开车门、为附近加班较晚的写字楼白领提供直通周边地铁站的免费穿梭巴士，以及每天两次的警犬巡逻，同时它做基于定位的LBS精准营销在中国购物中心也算前沿，另它通过活动与粉丝的维系也做的极好！在当前商业地产供给过剩、同质化严重的市场背景之下，依然能够做到推陈出新，为大众津津乐道，值得钦佩。另新鸿基也是商业运营方面的高手，其坚持运营而不销售的理念，使其获得丰厚的租金回报，2014年上半年其租金收入（含购物中心和写字楼）在行业内排名前列！




2.恒隆。同样是来自香港的开发商，它在商业运营方面的佳绩这里就不多说，我对它的钦佩，是因为它有两个热衷慈善的领导人--陈启宗和陈乐宗兄弟，就在今年9月份，哈佛378年校庆之际，他们向哈佛大学公共卫生学院捐赠3.8亿美元，属哈佛建校史上单笔最大金额，他们是这样说的：”你看看这个世界，你会发现现在比任何时候都更需要公共卫生，医学往往聚焦于个体治疗，但预防性公共卫生计划能够影响整个社会！“正所谓财富最好的传承便是慈善，他们的理念与责任感，我要点赞！

3.万科。万科近几年是非多，房屋建设出过问题，物业管理业也不如以前那样好，同时众多行为也在行业内引起争议：包括总是在市场变化时刻率先降价、把马佳佳请到公司大谈90后颠覆的生活方式以及最近闹的特别厉害的所谓要颠覆中介行业的全民营销，但这丝毫不影响我对它的喜爱与尊敬，恰恰它这样的行为，反倒让我认为这是危机意识强的表现。同时它是一家与时俱进、善于学习的企业，知道虚心向海尔、阿里巴巴、腾讯、小米等求教，以解地产之惑。另该公司领导人热爱运动，同时还整合行业资源组织”城市乐跑“运动，与我的个人诉求也契合，就更加喜欢和钦佩了。总的来说，万科在我眼中是一家不安分、不甘心、爱学习、危机意识极强的企业，虽然它在行业已驰骋20年，但我觉得它很年轻、很活力。

没有一家企业是完美的，但是总有些企业在某些方面，让你为之或兴喜、或感动、或钦佩，以上三家便是。

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作者：王攀
链接：https://www.zhihu.com/question/26298638/answer/32677107


因为工作原因，基本上主流开发商都接触过，就评价一下觉得做得比较好的公司吧。
1、宏宇房产集团 很多行业内 行业外的人 都批评星河湾的设计是多俗气 但是现在能达到其施工水平的能有几家呢 黄老板在施工期间 一个星期能来3、4次 一颗树位置不满意 调整了15回。
2、泰禾 泰禾的院子系列 不管是从设计 还是造势 都是典范
3、绿城 很专业 很认真 但是回款很困难
4、滨江 虽然有政府背景，但却是一丝不苟
5、新鸿基 甲方素质最高
6、明阳地产 蔚蓝卡地亚系列 西南地区别墅标杆
7、万科 重庆的一个TOP项目光铺装样板就做了3个月，淘汰了5家公司。（万科每个地区的分公司差距很大）
8、龙湖 一份图纸的细节方面会反复讨论10几次才施工。
非地产行业的华为是值得学习的 一份施工合同 重达40KG 每一颗树合同里都有照片 树上都有铅封号 假如华为做房地产 不会比万科差。

附成都华为软件工程照片

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作者：匿名用户
链接：https://www.zhihu.com/question/26298638/answer/32974825


商业地产:万达。
不知道为什么没人说万达，对很多房产从业人员来说，万达算是不错的黄埔军校，内部管理严谨。从商业地产到旅游地产，从房地产到文化，万达其实做的很出色，在房地产领域算是转型也比较成功的。而且它也确实形成了它的品牌效应。

住宅:中海
产品和销售务实实在，尤其在刚需住宅上。基本地区上都是稳坐销冠的。它的成本管理和营销确实非常优秀。

豪宅:绿城
即使绿城易主，还是要说它很伟大，在房地产，说到品质，广告说的多，实际做的少。至少它算是做的好的了。

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作者：禾乃丰
链接：https://www.zhihu.com/question/21072995/answer/74579446



随便说点我了解的。
1.万达，当然是商业综合体为主，不管是不是转型文化旅游地产，还是逃不过商业这条主线。项目周期特别短，要求模块化管理，十八个月得开业，商业招商快，内部旺，外部金街坑。住宅和写字楼都是回笼资金用的，不要指望太高的品质。内部管理上一切以绩效说话。
2.绿城呢，如果说宋卫平是个性情中人，则绿城是个性情中的公司，刻上了宋卫平独特的个人烙印，讲究品质而不够注重成本控制和资金周转，讲究义气而缺乏许多现代企业管理体系，各部门壁垒森严。产品好，讲究，售价高但利润低，外观好但户型实用性一般且不那么适合现在的年轻土豪。在融创这场变故后又转嫁中交，老宋反反复复的性情也注定他们未来的业务生命力充满变局。另外在管理上是大项目小片区的方式，项目总权力很大。
3.万科则不同，企业治理比绿城好太多，三级管理架构，大区域小项目，城市公司拥有较多权力。万科一直尝试转型，产品性价比不错，有一些代表作，不追究最高品质但绝对对得起性价比，有大公司范，不愧一直能作为行业领头羊。今年也在内部创新，说明危机意识强，看好万科的长期发展。
4.龙湖发展快，高端品牌做得也不错，但跟绿城不同的是，绿城的产品处处追求精致完美，而龙湖只追求你能看到的地方精致就行，其他你买房前没注意到的地方可能特简陋，入住后会有体会，相对而言成本就控制得比绿城好太多。当然龙湖也是一家管理能力较强的公司，看好持续稳健发展。
5.中海是成本为王的公司，成本控制能力为业界仰望，产品过得去但市场品牌曝光率不多，属于闷声发财型的大公司。
6.碧桂园通常拿的是远郊的大片土地，超低地价但是开发一些便宜的别墅等产品。近年还开拓海外如马来西亚市场。非一线主流但是规模大到迈进千亿。
7.恒大跟碧桂园的业务特点有点类似但管理能力上不那么强，长远看会有波折，优点是舍得投入缺点风险控制能力。