土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

求实

广州商场建议多借鉴这种室内开阔的，有设计感的设计思路。物业本身够好，才能在招商上有话语权

我寄人间雪满头

求实 发表于 2024-2-23 18:05
广州商场建议多借鉴这种室内开阔的，有设计感的设计思路。物业本身够好，才能在招商上有话语权

你的意思是中庭空间大妈

wsy1991

我寄人间雪满头 发表于 2024-2-23 18:38
你的意思是中庭空间大妈

不是……
     估计他的意思在商场内部空间设计。（包括店铺）你广现在来说顶级的商场设计是太古汇和igc！在视觉上和指引都不会像个迷宫，其次预留升级可能！

hssx20

广州的商场都太袖珍了，不够敞亮，太古汇和igc的空间在北方城市都是商场标配

我寄人间雪满头

wsy1991 发表于 2024-2-23 19:58
不是……
     估计他的意思在商场内部空间设计。（包括店铺）你广现在来说顶级的商场设计是太古汇和igc ...

不过面积也要大才行吧，面积太小不管怎么设计感觉都会感觉压抑，除非牺牲店铺面积

求实

wsy1991 发表于 2024-2-23 19:58
不是……
     估计他的意思在商场内部空间设计。（包括店铺）你广现在来说顶级的商场设计是太古汇和igc ...

嗯嗯 主要是讲商场内部空间设计。单单内部中庭大也不行，参考正佳，太一般

求实

Troyye 发表于 2024-2-16 15:20
知道你最拿手是吵架，整个论坛差不多成了你的独角戏。但是你在给我扣帽子之前请先看清楚我的发言呀！
...

白鹅潭、聚龙湾的未来应该是很好的。这类重点战略性平台，80%的客户都会来自全国，而不是当地那几平方公里的消费力。举个例子：香港中环那一批高端商场，80%销售额来自全球、全国、全港，而并不是中环的人来支撑它的消费。上海前滩太古里，周边几平方公里也没有多少人口呢

wsy1991

我寄人间雪满头 发表于 2024-2-23 22:15
不过面积也要大才行吧，面积太小不管怎么设计感觉都会感觉压抑，除非牺牲店铺面积

谁也想面积大……但问题在于在出让地块面积等因素在内。不可能都大。但小有小做  广州k11就是！虽然占地面积小 但设计的氛围是不差于很多商场。

Troyye

illusiome 发表于 2024-2-18 13:42
你的发言真的没啥逻辑呀：

——我再问一次，当下的珠江新城的奢侈品卖场在哪里？当下珠江新城没有奢侈 ...

所以就说你顶多就是做宣传和做咨询的嘛，只要故事讲得漂亮就行不用理会项目落地。
珠江新城没有奢侈品卖场，这是ZF规划和ZF招商引资上的缺失，并不是没有市场，ZF现在这么上心马场SKP就是补回此前的败笔。SKP和K11必定会填补此空白。
另外，你左一句你们怎样怎样，右一句你们怎样怎样，请问你又怎样？怎么多年你写过这么多文字究竟做过多少有意义的事呢？看你发言，最喜欢给和你意见不同的网友扣帽子，什么“你们本地团队”、“地安”、“你们广州本地人”之类，有心思写这么多文字却学不会尊重人！
再次，你的逻辑就自打嘴巴，既然这么看好白鹅潭两个项目开业时的情况，怎么又说华润高管不重要呢？项目可都是他们做的呀！
本来来这个论坛就不多，要是要顶嘴，我可没你那个闲心，不妨看看两个项目开业时的情况！反正这个论坛都存在10年有多了，相信2年后大概率还会存在

Troyye

求实 发表于 2024-2-24 07:22
白鹅潭、聚龙湾的未来应该是很好的。这类重点战略性平台，80%的客户都会来自全国，而不是当地那几平方公 ...

首先，需要本地市场有支撑，然后才是外地游客，等于建房先要有地基，然后才能在上面加楼层。广州并非三亚那类旅游城市，纯靠游客没法撑起一个奢侈品卖场的。
另外，如果靠旅客支撑，那么这些旅客同样可以去天河、甚至番禺万博，时间成本差不多的。
最后，香港中环本身就是香港最核心的地段，高收入群体最集中的区域，一开始还是靠本地市场支撑起来的。至于上海前滩，目前除了品牌还不错，里面的经营还是有些吃力，还有一点，广州的奢侈品市场和上海比差距极大，上海几乎是全球奢侈品最发达的城市之一，此点也要考虑；至于地段，前滩离漕河泾就一桥之隔，那是上海世界500强企业最集中的区域之一，此点白鹅潭也是有差距的。

Troyye

wspbs 发表于 2024-2-18 21:21
感觉楼主应该开贴科普一下何为产业了，这个帖子里回复的人对产业的理解还仅仅停留低端工业，如小工厂之类的 ...

感谢你帮我回复。确实，见到“产业”就想到工厂那是何其悲哀。

辛识平

Troyye 发表于 2024-2-25 22:39
感谢你帮我回复。确实，见到“产业”就想到工厂那是何其悲哀。

你回复的这位是隔壁吹，这个神棍回复的是广版人人喊打的存在，很可能是某些不可名状的人的小号。其实有点像两个隔壁的人在扰乱版面秩序，一个红脸一个白脸。

而且你选择的论据其实是有利于自己的，第一个zf上心马场是弥补败笔，弥补败笔是你的逻辑体系下珠城规划失误导致的，你认为珠城的周边人员配置一定能诞生奢场。而你用此来论证的前提是，zf比白鹅潭更重视马场。但其实从目前的情况看，白鹅潭的交通规划级别很高，并且ld也跟太古华润谈过很多次了，相比马场的动态很难看出更加重视。
目前gdp增速定的还是有5%，zf肯定是看增量优先的，对于一个已经完全成熟难以挖掘增量，并且推进困难的地块，显然是佛系点好。

你论证的另一个要点是周边客群，那奢侈品是更稀缺的商品，服务的半径肯定是更大的。且广州跟上海不一样，上海的奢侈品分布密度很高，如前滩这类地区开设的商场服务的客户从数十公里外赶来购物的概率并不高，至少只能充当另一选择的程度。

此前如太古汇的销售额绝对不可能只是吸引了周边上班族、周边住户的程度，更可能是广佛地区的富人。那他能吸引来那么远的人，整个商场提供的服务显然需要优质精准到位，而且在距离和稀缺性的影响下，这个服务本身的重要性就很高了。

如果这样去看待，你的理论系统至少是不符合奢侈品运作的所有事实的。因为奢侈品商场很稀缺，打造一个综合起来体验极佳的商场之后能吸引来周围数十公里的客群专程前来购物，太古汇就是一个成功的例子。

Troyye

辛识平 发表于 2024-2-25 23:31
你回复的这位是隔壁吹，这个神棍回复的是广版人人喊打的存在，很可能是某些不可名状的人的小号。其实有点 ...

首先，我没有你们如此上纲上线，只要是隔壁网友就要喊打，哪怕他曾经讲过“不好听”的话，就事论事即可。
其次，我认为现阶段ZF更重视白鹅潭还是珠江新城并不最重要，关键还是看市场的力量，只要**做好该做的工作，马场地块定会出好项目。至于白鹅潭，我个人并不否认ZF很重视，因为要平衡城市的发展，不能让老城区继续沉沦。就目前芳村地区的情况，一是需要投很多钱去做基建，就是实现你所讲的”交通规划级别很高“，但荔湾ZF财力大家有目共睹，即使市ZF财力也不见得充裕，看看广钢的工业遗址公园现在是什么状态吧；二是，需要大规模旧改完善城市界面，现在地产市道并不怎么样，芳村的一手楼竞争过于激烈，短时间内很难吸引地产商大规模上项目；三是，需要好的产业导入才能提供高收入工作岗位，去消化一手楼的供应，才能为商业项目提供高消费人口。以上三点，明显无法在2～3年内有突破性的发展。
再次，太古汇现在辐射的人群确实是广佛地区，还会有一些中山甚至粤西的客群，因为太古汇是他们目前最近的奢侈品卖场，但首先天河北、珠江新城本身就是广州富人最集中的区域，这些人就是在太古汇周边。远程客流实在有太多变量，并没有必要一定要到白鹅潭，首先广州其他地方就有可能出现其他同类型卖场，那他们也可以选择其他而不必一定选白鹅潭，其次深中通道通车后，这部分群体去隔壁也很近的。以上仅是说远程客流并不能从一开始就托起一个奢侈品卖场。
至于周边5公里客群，会是商场的基本盘，如果不考虑基本盘只考虑远程客流无疑是空中楼阁。
其实，你们总是说只要打造出一个”太古汇“这样体验好品牌好的商场就会有人来帮衬，而我一直想说明的就是一个”太古汇“这样的商场需要怎样的条件才能会出现。
最后，还想说明一点，”好的商业项目“不等于”奢侈品卖场“，即使白鹅潭两个大项目没有成为奢侈品卖场，如果能从建筑形态、动线设计、人文景观、业态创新、品牌创新、活动策划等方面做得出彩，也会是一个很好的开始，广州优质商业项目实在太少太少！

zzd090852

反正上面那位的意思是白鹅潭不可能开出奢场，也不用和他争辩浪费口舌了，商场没两三年就要开业了，到时候就知道是打谁的脸。希望那时候每个人能做到对自己的言论负责。

我寄人间雪满头

Troyye 发表于 2024-2-26 00:17
首先，我没有你们如此上纲上线，只要是隔壁网友就要喊打，哪怕他曾经讲过“不好听”的话，就事论事即可。 ...

请问一下荔湾开不出奢场的话，那越秀和海珠呢？感觉这两个比荔湾可能性大，就是**不上心没有相关规划定向出让土地？