土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

QWERT01

zzd090852 发表于 2024-2-18 17:42
他的言论漏洞百出，本来想回复他但是想想还是不浪费口舌了。说人跟着产业走，然而产业最多的都是在郊区 ...

番禺的消费力真不比海珠荔湾弱

zzd090852

QWERT01 发表于 2024-2-19 15:51
番禺的消费力真不比海珠荔湾弱

我觉得里面还要考虑区位因素，例如海珠有一个奢场，可能能吸引天河，越秀，荔湾，番禺的人过去消费，但是番禺的话就不一定能让天河，越秀等地区的人过去消费，毕竟距离摆在那里，而且也有更近的替代。荔湾也同理，周边挨着越秀，海珠等消费群体，不远处还有佛山千灯湖等地区消费群体。

zzd090852

scsb 发表于 2024-2-19 16:14
所以每一次看到那些“开在这里周边群体消费不起”“这地段不行”之类的言论，我都觉得滑天下之大稽，讨论 ...

感觉粤海的产品有点参差不齐，天河天河城虽然很老了，但是还是能感觉到一些高级的质感，然后番禺天河城我觉得硬件是最好的，管理也很不错，北京路那个就差很多。

illusiome

scsb 发表于 2024-2-19 16:14
所以每一次看到那些“开在这里周边群体消费不起”“这地段不行”之类的言论，我都觉得滑天下之大稽，讨论 ...

“这块地好才能引进好项目”这句话里，很多人的所谓好，不是从自然地理来看，而是从历史地理来看。

这很容易导致了他们越觉得好的地，就越不好。
因为他们越觉得好的地，本身的拥有者的期望越高，成本越贵。往往只能做小体量的项目。小体量只能吸引固有的客户。
本地居民拆迁赔付一平方上十万的地方，能搞什么玩意？20万平就已经差出来200亿，足够搞大量的基础建设做漂亮的项目了。

说起粤海，我觉得一桂府搞的天台商业模式不错的，有点意思。反而是三楼的客户不太行。

freeburn@@@

wspbs 发表于 2024-2-19 10:10
最新的广州11区数据已经出来了，荔湾GDP倒数第二，只比从化高，从化低的原因大家都清楚，但荔湾作为传统 ...

单纯从这些方面对比，会有一种房地产自媒体的感觉。

荔湾基本就是老城区居住区域，没什么产业，GDP基本就是聊胜于无而已。

芳村这几年可能有点房地产投资什么的。

对于荔湾而言，GDP可能不是主要考虑的东西，产业更不是需要考虑的东西。他只需要考虑如何为喜欢广府文化的这一大群人提供一个舒适的环境即可。

arctao

freeburn@@@ 发表于 2024-2-19 20:28
单纯从这些方面对比，会有一种房地产自媒体的感觉。

荔湾基本就是老城区居住区域，没什么产业，GDP基 ...

荔湾（包括越秀，也就是最传统概念的老城区）未来主要发展的是文旅产业，急需打造同南京路+外滩、解放碑+洪崖洞等能级相当的历史文旅标杆，现有的北京路、永庆坊+荔枝湾、沙面都远远不能当此大任

scsb

zzd090852 发表于 2024-2-19 16:29
感觉粤海的产品有点参差不齐，天河天河城虽然很老了，但是还是能感觉到一些高级的质感，然后番禺天河城我 ...

天河天河城更多是泼天的富贵给到粤海，华南第一商圈，体育西路双地铁上盖，建得早知名度在。以这个位置，粤海应该做得更好才是，现在的招商水平只能说及格。对比下西安赛格就知道差距了

antiSB

scsb 发表于 2024-2-20 11:50
天河天河城更多是泼天的富贵给到粤海，华南第一商圈，体育西路双地铁上盖，建得早知名度在。以这个位置， ...

同样是地头蛇，看看武商、银泰、赛格、海信、德基、金鹰，就知道本地的帮派有多拉跨了。

freeburn@@@

本土的越秀、粤海、保利~~~~~~~~感觉完全不知道如何提升购物体验感和空间体验感

frank970

freeburn@@@ 发表于 2024-2-20 15:09
本土的越秀、粤海、保利~~~~~~~~感觉完全不知道如何提升购物体验感和空间体验感

保利的第三代时光系列产品——保利鱼珠时光的购物体验感和空间体验感做的可圈可点，上次去了很chill很松弛，空间环境也很舒适，也有很多黄埔首店，可以去逛一下，比珠江新城粤海最新开出来的粤海天地空间设计得好。

elmzenz

frank970 发表于 2024-2-20 16:00
保利的第三代时光系列产品——保利鱼珠时光的购物体验感和空间体验感做的可圈可点，上次去了很chill很松 ...

开业那段时间去过一次确实让人眼前一亮，和万胜围保利广场在体验感上提升了一个档次，但是招商定位以餐饮为主，感觉只是三溪商圈的一个补充无法独挑大梁，希望保利以后有更大的招

frank970

elmzenz 发表于 2024-2-20 17:25
开业那段时间去过一次确实让人眼前一亮，和万胜围保利广场在体验感上提升了一个档次，但是招商定位以餐饮 ...

那就看保利有没有决心把冼村的商场高规格建好，高规格招商运营咯

我寄人间雪满头

freeburn@@@ 发表于 2024-2-20 15:09
本土的越秀、粤海、保利~~~~~~~~感觉完全不知道如何提升购物体验感和空间体验感

是没有招到专业做商业招商的人才吗

frank970

scsb 发表于 2024-2-22 14:11
难，看看别人家成功的项目，哪家不是花了大投入，从一开始就请顶级事务所做整体设计的，商场硬件不行，不 ...

但是说实话也不能全指望保利，要是真心想把那一带盘活，就应该天河区商务局，规划局一起做个局，拉着保利，维加斯广场的业主方，哥弟三家人一起坐下来好好谈，甚至是再拉一个港资例如说香港置地。
四家人一起坐下来谈，统一盘活保利冼村商场地块+维加斯升级改造+哥弟大厦，做个广州港置中环，分三期开发，一期维加斯升级，二期保利冼村商地，三期哥弟底商。统筹盘活，实现价值最大化，最后无非是四家人分利润的问题。
这样是最完美的，从土地阶段就开始整合各方资源，把所有的利益都捆绑在一架马车上协同作战，实现度也会很高。

illusiome

frank970 发表于 2024-2-22 16:44
但是说实话也不能全指望保利，要是真心想把那一带盘活，就应该天河区商务局，规划局一起做个局，拉着保 ...

出奇地，你这个思路非常有可操作性，虽然一些细节还待商榷，但大方向的确如此。

唯一的问题是，这种做法初步见效5年起步，超过一任的周期，天河区里没有人有任何动力做这件吃力不讨好的事。