恒隆广场349米‖63层+250.5米‖57层建设纪实（建成）

Rodok新新新 · 发表于 2016-4-7 18:32:53

不退出就好啊

bushidongxi001 · 发表于 2016-4-8 23:19:57

根据价格计算，如果昆明政府不再出让金上让步，退还一部分。作为一个要对股东负责的精打细算上市公司。这个项目难以盈利。
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春之眼和恒隆是2个很有意思的案例。

按说这2个地的位置都差不多，但是一个是关系户买的便宜价2.2万/平米（俊发），一个却6.25万/平米（恒隆）。
不过最后的结果都一样，都开发不了。都是在那里拖。
俊发拖是拖转手，捞一笔。另外一个是拖着政府来妥协退点转让金再开工。
说白了，在昆明按6.25万/平米这个价格买土地就已经别想赚钱了。不管什么开发商来都没用。港资不知道大陆的水有多深。

bushidongxi001 · 发表于 2016-4-8 23:21:23

除此之外，根据日前云南省出台27条稳增长意见相关规定，将对土地加强供应和管理，对于土地闲置1年以上2年以下 (含1年)的，按照土地出让或划拨价款的20%征收土地闲置费；土地闲置2年以上 (含2年)的，依法无偿收回重新安排使用。
　　按照此前媒体报道，恒隆广场项目年初停工至今已近半年时间，依照此规定，恒隆广场土地限制如超过一年，将缴纳土地出让价的20%，即7亿元的土地闲置费用，如此，恒隆广场将因土地多出7亿元的支出，按此计算，42亿元的土地费用支出，将再度提高项目的土地单价至5000万元/亩，这样的土地单价，高出昆明商业地产土地单价约10倍，恒隆广场利润将很难得到保障。
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停工差不多，就动一动。这种大项目没政府支持，很恼火，关键不在恒隆，而在昆明政府想不想给割肉给昆明添一个地标。我是这样认为的。

ayu19980408 · 发表于 2016-4-9 11:34:03

bushidongxi001 发表于 2016-4-8 23:19
根据价格计算，如果昆明政府不再出让金上让步，退还一部分。作为一个要对股东负责的精打细算上市公司。这个 ...

这是什么逻辑啊？意思是恒隆地产地产拿地没有精算，就是冲动消费，乌节地产是zf的托么？意思还要闹一闹骗点钱。
请问恒隆有承诺跳票么？
拿地更是没逻辑，请问1克拉的钻石和3克拉的钻石，价格是3个一克拉=1个三克拉？张大千的画，价格是3幅一平尺=一幅3平尺嘛，还有，你以为军阀占了大便宜？再请问军阀把地倒給谁了呢？

bushidongxi001 · 发表于 2016-4-9 12:23:00

本帖最后由 bushidongxi001 于 2016-4-9 12:50 编辑

ayu19980408 发表于 2016-4-9 11:34
这是什么逻辑啊？意思是恒隆地产地产拿地没有精算，就是冲动消费，乌节地产是zf的托么？意思还要闹一闹骗 ...

只一句话，恒隆成本核算合理差不多已经建成。其他都是废话。
价格问题已经解释过了，俊发地和恒隆地块位置差不多，价格却是3倍。
你要问我军阀以后会卖给谁，如果我都知道的话，我就是他们的一份子了，这种傻瓜问题，还是少问。

bushidongxi001 · 发表于 2016-4-9 12:24:30

本帖最后由 bushidongxi001 于 2016-4-9 12:27 编辑

ayu19980408 发表于 2016-4-9 11:34
这是什么逻辑啊？意思是恒隆地产地产拿地没有精算，就是冲动消费，乌节地产是zf的托么？意思还要闹一闹骗 ...

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bushidongxi001 · 发表于 2016-4-9 12:25:24

本帖最后由 bushidongxi001 于 2016-4-9 12:48 编辑

ayu19980408 发表于 2016-4-9 11:34
这是什么逻辑啊？意思是恒隆地产地产拿地没有精算，就是冲动消费，乌节地产是zf的托么？意思还要闹一闹骗 ...

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vcrchen · 发表于 2016-4-9 12:55:59

bushidongxi001 发表于 2016-4-9 12:23
只一句话，恒隆成本核算合理差不多已经建成。其他都是废话。
你要问我军阀以后会卖给谁，如果我都知道的 ...

恒隆成本核算合理差不多已经建成，我不知道你这句话是怎么的出来的哈。
正常讨论一下。
首先是恒隆退不退地的事情，这事就是本土某些房产媒体看热闹不怕事大没事瞎歪歪的事。恒隆一来没有退地先例，二来昆明恒隆开发进度正常，凭什么要退地。
你肯定会说，就这样停工着，还叫开发正常，
我还真告诉你恒隆不是万达，这速度还很正常。因为恒隆无论是项目环评阶段还是建设阶段，一直说的都是2018年分阶段建成，16年开始地面建设，18年商业落成很正常。武汉恒隆13年开工，现在坑基都没挖好。你自己去看过恒隆的年报就知道，除了正常的施工工期，恒隆就是在有意拖延昆明和武汉两个项目的进度，原因不是没钱，而是一来市场不景气，尤其是奢侈品市场，16-17年开业本就是送死，二来恒隆之前一年开业一个项目，人力储备招商能力本就是勉强支撑，这几年正好是缓冲期。这些话都是年报里陈启宗的原话，你信不信无所谓，反正我是信了，而且认可。

vcrchen · 发表于 2016-4-9 12:56:02

本帖最后由 vcrchen 于 2016-4-9 13:03 编辑

bushidongxi001 发表于 2016-4-9 12:23
只一句话，恒隆成本核算合理差不多已经建成。其他都是废话。
你要问我军阀以后会卖给谁，如果我都知道的 ...

恒隆成本核算合理差不多已经建成，我不知道你这句话是怎么的出来的哈。
正常讨论一下。
首先是恒隆退不退地的事情，这事就是本土某些房产媒体看热闹不怕事大没事瞎歪歪的事。恒隆一来没有退地先例，二来昆明恒隆开发进度正常，凭什么要退地。
你肯定会说，就这样停工着，还叫开发正常，
我还真告诉你恒隆不是万达，这速度还很正常。因为恒隆无论是项目环评阶段还是建设阶段，一直说的都是2018年分阶段建成，16年开始地面建设，18年商业落成很正常。武汉恒隆13年开工，现在坑基都没挖好。你自己去看过恒隆的年报就知道，除了正常的施工工期，恒隆确实在有意拖延昆明和武汉两个项目的进度，原因不是没钱，而是一来市场不景气，尤其是奢侈品市场，16-17年开业本就是送死，二来恒隆之前一年开业一个项目，人力储备招商能力本就是勉强支撑，这几年正好是缓冲期。这些话都是年报里陈启宗的原话，你信不信无所谓，反正我是信了，而且认可。

vcrchen · 发表于 2016-4-9 13:02:17

本帖最后由 vcrchen 于 2016-4-9 13:04 编辑

bushidongxi001 发表于 2016-4-9 12:25
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至于你说的春之眼和恒隆项目的拿地成本问题，早就讨论过无数次没有什么意义。看事情不能只看表面，我出钱多了我就是亏了被宰了。春之眼给军阀不是军阀之幸反而会加速军阀的衰退，事情也不像你想的那样就给军阀了以后你爱怎么转让就怎么转让。这个问题到此为止，也没啥意思。

还是恒隆，建不建起来的问题，我还是坚持18年商业能够开业，一如之前所有的计划一样，你质疑你的，也不用什么挖坟，这坟挖的会毫无意义的。

还有一点我谈谈自己的看法，如果港资在内地市场，都是靠我进一步都要以政府退一步来实现的话，我觉得港资也做不到现在的水平。

bushidongxi001 · 发表于 2016-4-9 14:26:01

本帖最后由 bushidongxi001 于 2016-4-9 14:49 编辑

vcrchen 发表于 2016-4-9 13:02
至于你说的春之眼和恒隆项目的拿地成本问题，早就讨论过无数次没有什么意义。看事情不能只看表面，我出 ...

军阀拿地的问题其实在任何城市都有，包括重庆的江北嘴A7地块新鸿基居然搞不过重庆一名字都不知道的土货开发商，被土货拿地，之后忽悠建什么470高楼，弄一些野鸡方案之后一直摆着，挖地几天之后停工，估计坐等升值，然后转手。何其相似，这个我觉得真没必要讨论，全国都是这种套路。
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核心在于，俊发这种企业修400建筑几乎是哪天完工，公司哪天垮掉，俊发完全没这个实力。转手是唯一可能。原因是融资等运作，一个400米的建筑，起价60亿。这个可以信，可以不信。
土地转手不是被禁止的行为。
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恒隆看吧，我是希望按时能完成。但港资不是央企，在2,3线城市停工拖延乃常事。我倒是把恒隆的各种解释当成拖延的借口来看的。毕竟恒隆从沿海进入内地我也没也没什么恒隆内地案例可以参考，另外恒隆投资内地自己也没有经验。
从招商来解释，天津恒隆我看过，几乎没什么大牌的，一楼空了很多，看不出来是一个奢侈品商场。商场可以一边经营，一边换牌子。
恒隆不是缺钱真是假的，有钱早一天建好，总比晚建好更好。现在全国在建大项目还是很多，只有港资特别保守，从李嘉诚到瑞安打包卖项目。
最后，中国的经济不景气期有多长，谁都不知道。过几年会比今天更好也不一定，到时候成本更高。现在很多大项目也在加紧建设，钢铁和水泥非常便宜。所以我认为问题出在地价上，仅供参考。
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bushidongxi001 · 发表于 2016-4-9 14:30:32

vcrchen 发表于 2016-4-9 13:02
至于你说的春之眼和恒隆项目的拿地成本问题，早就讨论过无数次没有什么意义。看事情不能只看表面，我出 ...

还有一点我谈谈自己的看法，如果港资在内地市场，都是靠我进一步都要以政府退一步来实现的话，我觉得港资也做不到现在的水平
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听说IFS在成都，成都退了一半的地价给它，是不是真的无法查。不过IFS在成都停工过一段时间，理由是说挖到文物什么的。
内地政府真是推动这些大项目的大手，没他们的推动，很多项目夭折概率很大，有实证的是重庆来福士背后的重庆政府的支持下国开行融资的60亿，以及重庆IFS项目差不多市长亲自抓的。

ayu19980408 · 发表于 2016-4-9 16:38:30

bushidongxi001 发表于 2016-4-9 12:23
只一句话，恒隆成本核算合理差不多已经建成。其他都是废话。
价格问题已经解释过了，俊发地和恒隆地块 ...

呵呵就是什么都是猜测啰？就说了要打脸请到18年？
价格我已经举例了不过以你的逻辑也就是1+1+1必须等于3呗我只是告诉你1+1+1未必等于3 OK？
稀缺资源不是简单数学呵呵不过你应该也理解不了吧

ayu19980408 · 发表于 2016-4-9 16:41:27

bushidongxi001 发表于 2016-4-9 12:23
只一句话，恒隆成本核算合理差不多已经建成。其他都是废话。
价格问题已经解释过了，俊发地和恒隆地块 ...

你既然说军阀要卖的话我就等挖坟打脸了哟

ayu19980408 · 发表于 2016-4-9 16:51:29

bushidongxi001 发表于 2016-4-9 14:26
军阀拿地的问题其实在任何城市都有，包括重庆的江北嘴A7地块新鸿基居然搞不过重庆一名字都不知道的土 ...

早一天建好就早一天赚钱，牌子可以慢慢换。这个是你的逻辑，也不算错啊。
可是请问成都太古里建了多久也是因为远洋和太古没钱啰~
这种开发商的逻辑难道就是错或者没钱？