起動九龍東丨EKE

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老伯姓

Hong Kong developing will be better tomorrow

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九龍灣高銀金融全幢將易手
九龍灣高銀金融國際中心於上月底截標後，多名準買家積極競投，該全幢即將「名花有主」，本報獲悉，發展商南豐出價最積極，高達65億，奪標呼聲最高，預期兩個星期內落實交易，將成為今年最大宗買賣，平均呎價7629元。

九龍灣高銀金融國際中心放售多時，去年曾經「成功」出售，卻未如期成交，令市場嘩然，該幢傳奇商廈，今年5月再度推出招標，上月底截標後，近日進入終極角逐，多家財團決心在疫市下執平貨，紛向代理出價，更有的直接與項目接管人德意志銀行接洽。市場消息透露，該項目接獲出價最低近61億至65億，當中發展商南豐極具找猓�出價高達65億，拋離其他對手，現階段正就交易細節與德意志銀行洽商，並計畫兩個星期內簽署合約。

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據知情人士續指，由於該項目涉資龐大，釐印費不是小數目，買方率先研究能否買公司，若然不可行，最後會買賣物業，該項目將成為今年以來最大宗買賣，以總樓面82.5萬方呎，平均呎價7629元。有代理形容，屬於吸引價，亦見證了財團趁疫市吸納優質盤源。

　　南豐鍾情東九龍，亦是區內大地主之一，矚目一役為2017年5月，奪取啟德1F區2號商業地王，作價246億，當時是賣地史上最高的造價，項目亦即將落成集商廈與商場的地標項目AIRSIDE，提供逾191萬呎樓面。

呎價7629元 料回報4.7厘

　　中原（工商舖）寫字樓部高級區域營業董事麥偉嫦指出，高銀金融國際中心寫字樓平均呎租約30元，回報甚高（4.7厘），該廈位處單邊，建築具特色，里外都特別闊落，況且，九龍灣商廈租戶都是大公司，在此設立後勤部門，區內規劃佳，街道不塞車，未來發展潛力看高一綫。

　　高銀金融國際中心原由潘蘇通旗下高銀金融持有作總部，近兩年潘蘇通陷入財困，該全幢於2020年9月，被接管人委託標售，估值高逾120億，同年10月，高銀金融高調公布以143億向商人FONG Tim出售物業，兩個月後更傳出物業以逾140億易手。

　　不過，物業最終未如期成交，而且再次被接管，今年5月，由第一太平戴維斯招標，當時全幢物業市值逾100億。該廈位於啟祥道17號，高銀金融合組財團於2011年以約34.32億投得，2016年落成。

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九龍灣高銀金融國際中心落實出售 市傳售價約70億創今年最高

第一太平戴維斯公布，促成位於九龍灣啓祥道17號（高銀金融國際中心）全幢甲級寫字樓成交。市場消息透露，是次做價約70億元，項目總樓面約92萬方呎，呎價僅約7,600元，仍創今年以來最大金額物業成交。

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星如雨

看看香港特区的发展和建设

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Darren88

後排商廈被前排住宅擋住真可惜

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登得高

这里会成为第二个CBD吗？

Darren88

登得高 发表于 2022-12-8 17:30
这里会成为第二个CBD吗？

我覺得他說得挺對的

Darren88

01論壇．柯創盛｜商廈估值跌　九龍東起動要破局

受惠**「起動東九龍」大計，觀塘、九龍灣至啟德目標發展成本港第二個核心商業區（CBD2），但是在這幾年**困擾底下，香港作為國際城市斷絕了向外交往，競爭對手例如星加坡吸納資金和人才，當地還不斷填海發展優質土地。面對商業樓宇估值下跌，起動九龍東必須在新一屆**銳意改革下才能繼續推進。

九龍東區內商業總樓面面積增加了七成，至現時約290萬平方米，而在已規劃發展項目包括九龍灣及觀塘的行動區完成後，將進一步增加至逾400萬平方米，整個地區換上新貌。然而，在璀璨背後，受**等不利因素影響，觀塘區6月份指標商空置率得約9.88%，情況值得關注。

市況或減慢九龍東發展步伐

據香港測量師學會產業測量組資深會員陳超國在電台訪問節目透露，以收租或發展商業物業項目為主的企業，因租金下跌，預期回報率（Cap Rate）上升令商業物業估價下調，會出現重估虧損。另外，商業物業估值會用上投資法，以預期回報率作評估，投資成本和財務成本將影響預期回報率，隨着利率上升，以致令業主借貸成本增加，期望回報亦因而上升，在投資回報率上升，但租金維持不變的情況下，商業物業估值下調。

因香港仍未通關，很多負責企業搬遷或擴充的高層未能到港，加上商廈未來供應龐大，特別是東九龍地區有多個項目陸續落成，預計未來五年會出現供過於求的情況，即使**過去，租金依然受壓或下壓。

可預視不久的將來，「起動東九龍」這個計劃將面臨頗大的挑戰，區內部分工廈業主或會因應市況減慢改建步伐，然而**的工作不能停步。為善用現有的區內的舊式工廈，**可在政策上拆鬆綁，在符合一定的消防及走火安全的情況下，容許部分工廈改作文化及創意產業之用，以為年輕人提供創業及就業機會。區內舊式工廈亦可透過**、業主及非牟利團體三方合作，改建成過渡性房屋，以改善區內基層家庭居住環境。

可以輕軌連接觀塘啟德

在交通問題上，現時觀塘區內的主要道路己非常繁忙，隨着啟德發展區人口密度增加，各大型設施包括啟德全科醫院及體育園相繼落成和啟用，整個九龍東的人流將不斷增加，屆時交通擠塞，人車爭路的情況更加惡劣。**重啟連接觀塘的啟德輕軌項目，可改善交通配套。最近有多間地產發展商罕有聯手成立推動發展啟德社區和交通設施的機構，其中一個目標就是重新推出九龍東輕軌鐵路，這是難得公私營合作解決問題的嘗試。

**亦應加快引入科技，如透過監控行人及行車的流量調控行人及行車的交通燈號，以更準確地配合人流、車流、改善九龍東商貿區交通擠塞的情況。

「起動東九龍」無疑困難重重，但只要各方努力，筆者仍有信心九龍東可由傳統工業區逐步轉型成為別具吸引力的核心商業區。

原文網址: 01論壇．柯創盛｜商廈估值跌　九龍東起動要破局 | 香港01 https://www.hk01.com/article/808 ... utm_medium=referral