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发表于 2021-9-23 10:29:20
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奥体和平新都有房，平新14年入1.4万现在挂牌价4.3，奥体16年入2.5现在挂牌价5.0。因为园区个人原因入手较晚，所以溢价空间相差不大。
我比较客观的说一下，姑苏区确确实实已经错过再佳发展周期，现在不要说拿姑苏区和园区新区比，即便相城区吴中区都有赶超之势。古城区由于保护区，特殊原因不予置评，目前可见华贸中心、美罗二期、仁恒仓街等古城商业体在陆续开工，未来古城区高端的商业品质依然毫不逊色。但是古城区受限太多，拆迁问题限高问题古城保护问题，我可以理解姑苏古城范围内，目前的现状，也觉得石路华贸观前美罗二期等项目的发展实属不易。
但是我认为姑苏三大新城的开发，目前为止是件失败的事情。平江沧浪金阊三大新城区，迄今为止都是失败的，因为距离大家预期中的新姑苏差距甚远。金阊新城是五金小商品批发市场的存在，其实明明可以依托虎丘山风景区，打造一片富人区，因为虎丘塔附近限高，只能造别墅。这里原可以引进一些高端的奢侈品牌店，类似奕欧莱的风格，因为这里未来的别墅用地一大片，别墅区的供给，可以按照这个理念发展。偏偏要依托市场淘汰的小商品批发市场，格局眼界注定了未来金阊新城只能成为三大新城的垫底，小商品批发市场，五金机电城，物流产业园，注定他的定位垫底水平。平江新城是三大新城中，地理位置最好的区域，这里其实是有超大的想象空间，但是好地块被糟蹋了一块又一块，就是你能想象到最差的情况，他都发生了，甚至让人不可思议。人民路沿线，火车站距离观前街仅2500米直线距离。医疗水平苏州口腔医院苏站路新院，苏州大学附属第一人民医院平江新院在这里，这里不仅有全市最大的综合公办医院，还有全市最大的口腔医院。除了儿童医院新院在奥体中心板块之外，这里的医疗服务水平堪称全市第一。纵然园区新区的医院也在不断涌现，但是综合水平超越苏州第一人民医院平江新院，这不是太现实的事情。很多人可能觉得这并不重要，但是家里有老年人的，特别重要。真实案例，我的小区有位老人突发疾病，男主人在单位工作，只有女主人和患者和患者老伴在家。当时是一个老头，突发疾病倒地不起，老伴肯定是帮不上忙，一个女人抬不动老人，之后联系了物业和对面邻居，第一时间送到苏大附一院平江新院抢救，挽回了生命。医生说幸亏离医院近，否则后果不堪设想。医院就是平时你觉得离的远一点没关系，但是当你急需要他的时候，离的近非常重要，可以挽回生。这里目前的商业发展现状有目共睹，商业环境一塌糊涂形容也不为过。吴地中心潮流广场，人民路沿线东西两座烂尾楼。人民商场平江新城店，盛博广场，苏州城市生活广场，苏州贸易中心，苏宁城市生活广场等等一大批商业体，招商困难。唯一目前生意还不错的，还是09年开业的老万达，但是众所周知这家万达仅仅只是园区邻里中心的招商水平，与现有的商业体，招商品牌和设计风格，落后的不是一星半点。平江新城从开发初期就走错了路，一条城北路修了多少年，这里的发展就停滞不前了多少年。人民商场平江新城店在城北路动工之前不久开业，开业就面临招商困难，不会有商家愿意去一个商综，旁边修路三四年的地方投资的。最后只能租给酒店培训机构，以租金维持的老字号商场贻笑大方。这里的发展走错了顺序也走错了路子，平江新城就是姑苏区目前商业现状的一个缩影，弯路走的太多。这里人民路沿线大批的商业土地，完全可以留着等城北路即将通车之后再出让，却迫不及待的早早出让了出去。一旦修路三四年意味着，这里的商业停滞不前三四年。一大批商业，除了万达广场，基本就是面临招商困难垂死挣扎。开发过早是根本原因，平江新城就好像是完全摸着石头过河的产物，可以看出很多地方设计的不合理性。好的商业体其实板块内，仅仅只需要一二家，现有的老万达之后，其实只需要造一所类似龙湖时代天街或大悦春风里这样，新时代的商业体，一个足以。而不是现有的，大大小小十几个，但是一大批毫无招商能力的商业体，浪费土地资源。那么剩余的土地如何利用起来，苏州没有飞机场，在苏州火车站板块最佳的选择，当然是造酒店。姑苏区本身就是以旅游业服务业为主导的区域，临近观前街和火车站，人民路沿线东西两排，四星级五星级酒店东西两面设计两排。平江新城的天际线填充起来，根本不需要操心招商引资的问题，没有酒店会拒绝，在苏州火车站周边投资开店的。苏州没有飞机场，火车站就是全市最大的交通枢纽中心。其实很简单，平江悦的地块，吴地中心的地块，造一个类似龙湖时代天街或者大悦春风里的商业体，其余的除了万达之外的商业体，全部造酒店，人民路东西两排，天际线拔高，依托苏州火车站全市交通枢纽中心，打造成苏州市的中高端酒店聚集地。从外地游客火车站出站的一刻起，住宿问题就可以满足各种人群的需求。这是老天爷送给平江新城的饭，利用火车站发展酒店业态圈，姑苏古城区旅游业的一个后方根据地，但是偏偏看不上，去发展一排烂尾楼和烂商业。阳光城这样的开发商，拿走了姑苏区制高点地块，什么招商水平看看尹山湖的阳光天地就知道。这个板块未来前景已经成为定局，因为商业格局已经成形，不存在拆除重建，开发商水平和格局决定了平江新城未来很难有大作为。
平江新城就是姑苏区的缩影，古城区要改革，拆迁问题限高问题保护问题太难了。新城又没有找到适合的方向，姑苏区的发展前景不乐观。 |
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