土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

frank970

illusiome 发表于 2024-2-3 19:20
为什么这么多帖子说广州本地商业地产不好。
就是因为你们这种只有“招商概念”从业者太多。
而其他地方 ...

大佬，你俩说的都对，公说公有理婆说婆有理，现在这个阶段争得头破血流是没意义的。
你的思维代表了最先进的高档开发理念，这种开发理念可能在上海或者其他地方实践得很好，发展商从前期就开始深度参与城市谋篇布局，从顶层政策，经济，中层规划，发展，底层落地，运营都和zf高度捆绑在一起，共同将生地通过长达几十年的周期做成高品质成熟区域。
那位大哥代表了你看不上的，过时的开发理念，就盯着一小块地算账，达到了干，达不到就撤。这也是你一直深度诟病广州本地发展商目光短浅，理念老旧的地方。
本质上都没错，但是橘子生淮南为橘，生淮北为枳。现在我们所面临人口锐减，商业商务需求疲软，还有政策等各种大环境都和十年前大不一样了。说不定你所期盼的，高档先进的开发模式在广州由于政策干预，资金配套等其他各方面大环境不确定因素导致落地困难，也说不定这种高档模式在广州一炮而红，彻底改变广州的城市更新发展轨迹，这都是个未知数。
而现在，刚好有华润，太古，中信这些高等级玩家，愿意投入巨资来参与这场盛大的社会性实验，看看到底是高档先进模式能落地，还是那位大哥的模式更务实。这场社会性实验，还需要（1）中yang层面对广州城市更新，国际商务商贸政策与资金的配合（税收减免，三级财政，其他配套外资政策优惠等等），（2）广州zf层面、国资企业层面从上到下的干部对更高级发展模式思维的彻底革新和配合，有了这些的共同助力，您期盼的高等级开发模式才能很好的落地呈现。
现阶段我们大家唯一要做的，就是一起信守十年之约，静候花开，安静等待，等到2026年，2028年，2030年，2034年，时光就会给出我们所有人最好的答案。
看看白鹅潭万象城开出来的品牌层次到底是不是m1等级汇聚了顶部四大指标品牌，
看看聚龙湾太古世界是不是太古汇+太古里的超大规模，还是缩水规模变小了，
看看广船到底有没有开出中信泰富，不输上海的城市封面商业作品，
看看十年后的白鹅潭，能否比肩浦西精细化城市更新的面貌了。

illusiome

frank970 发表于 2024-2-3 21:20
大佬，你俩说的都对，公说公有理婆说婆有理，现在这个阶段争得头破血流是没意义的。
你的思维代表了最 ...

有点困，长话短说。
做得到就做，做不好就撤的项目很多。例如海珠区海印桥脚某个广场，想替换现有业态找代运营，找来找去找不到，就是这个逻辑。算商圈、算旁边的租金、算楼上住户的消费力工作状态、算周边儿童老人人数。
我也对这种项目没啥意见，甚至十分熟怎么做。

但白鹅潭地块才刚刚拿下土地证，连工程规划许可证都还没下来。
这种情况哪来的“做不到就撤”？撤不了。十位数钱都已经开始动了，开弓没有回头箭，顶多缩水，不可能不干。
在这个时候你不得仔细规划你的项目？对项目负责？

还有在两者之间的，村自持物业也好工改工物业也罢，改出来三五栋高的、两三栋矮的，加上4、5万方的裙楼。
外立面做都做好了，才开始想“啊，我们招啥商好呢？”

这不SB么？建筑布局、挑高、管道分布都是乱来的，你招谁？只能招廉价租金的，三天两头说商圈不好不给你交租的，然后开始嚷嚷资金压力大，又开始抱怨市场不行。
为了多偷两层楼把楼高改矮30公分，啥好的机构都不肯租。
这种项目少了？看得太多了。

做之前就可以把1/3的物业找酒店、商场、餐厅定点招商，甚至低价卖给他们，让他们先把钱给筹了。
他们既然出了钱，自然舍得投入更好的管理、宣传和经营，工程条件也会好很多。

本来是要在银行贷3亿的压力，提前招商只需要在银行贷出来2亿，还有一个亿可以再买/租/合作开发一块新地，甚至直接不贷了，每年少担心400万利息。
大家都没有压力，这不好吗？
非的搁那“我们本地人就是那样的了”

就是你们本地团队不懂、外行、没能力，才天天只能做二房东赚那么个每平方几十块的价差。

别给我扯什么广州自有市情，有大钱不赚，专特么在小细节上扣，扣到整件事做不成，这叫什么？这叫SB。

xmqjs

Troyye 发表于 2024-2-3 11:24
商业最基本要素就是地段，地段是必要非充分条件。你所说的营运商实力和投入当然是需要的，好地段配好营 ...

所以你自己的话就已经证明了运营商＞地段，还有什么好说呢

frank970

illusiome 发表于 2024-2-3 22:17
有点困，长话短说。
做得到就做，做不好就撤的项目很多。例如海珠区海印桥脚某个广场，想替换现有业态 ...

关于大佬您说的“就是你们本地团队不懂、外行、没能力，才天天只能做二房东赚那么个每平方几十块的价差。”这段，我太认同了。

但是我要纠偏一点，不是我们不懂，你想啊，每年多少有能力的人，见过世面的人加入到团队中，也有很多从上海来的团队加入我们本土团队，对您说的这种高档开发模式，各种最先进的高级开发模式分析了无数遍透透的，也有无数次上会提案，嘴都磨破了，各种高档模式都给分析透了嚼烂了喂给决策者吃。

关键问题在于：本土国资、甚至是本土zf团队的决策层们，leader们思维没转变过来，只想图方便省事，不想承担任何一丝一毫的风险和冒险，做个二房东多安稳简单的事啊，不用去管其他的鸡毛蒜皮经营方面的事情，也不用承担中间的审计风险，以及各种不可控风险。

举个例子，保利现在的掌门人，高级审计师出身(历任广东省审计厅直属分局科长,保利地产计划审计部经理)，你就可想而知了，相较于之前宋广菊时代，保守的可不是一点半点。刚愎自用厌恶风险到了登峰造极的地步了。现在保利甚至连大规模开发住宅都不想参与了，因为开发周期长，风险就来了，现在只想拍个小地块住宅快速打一炮收钱走人。这种掌门人，你指望他去搞你想的那种高档复杂的新型开发模式？想都别想，他听到就烦。我们下面的人能咋办，没办法的事了。他的经典名言，某年在年会上说的“就算我保利，5年不拿一块地，不做一个项目，还是能正常运转”，听到都可怕。

保利真的是白白浪费了央企融资成本低这个先天优势，没能沉淀出优质资产运营管理体系，以前行情好的时候只想着跟碧桂园一样高周转赚快钱习惯了冲击住宅销售全国第一，现在行情不好的时候就极度保守封闭宁愿5年不做事，也不愿触碰风险，根本没沉下心来好好做产品运营，不然的话，可以发展成华润那种模式的。

反观华润，在前些年住宅大开发的时候，不贪图高周转，沉淀了优质运营体系，全国住宅销售排名十几位，现在大浪淘沙后，华润的住宅销售依然位列全国第四，这才是真正的成功。

xmqjs

frank970 发表于 2024-2-4 09:34
关于大佬您说的“就是你们本地团队不懂、外行、没能力，才天天只能做二房东赚那么个每平方几十块的价差 ...

既然你都会有意识地去拿保利发展和华润置地去比较，那他们上面的人也会，谁上谁下一目了然。

frank970

xmqjs 发表于 2024-2-4 10:05
既然你都会有意识地去拿保利发展和华润置地去比较，那他们上面的人也会，谁上谁下一目了然。

上面的人难道不知道吗，肯定是知道的。
但是还是那句话，现在整个市场行情下行。你让现在的保利发展的掌门人临时换帅，也未必能换个比现任还好的人上来，而且这种央企换帅都是要国资委调动的，只要不是业绩直线拉垮下滑，一般都不会动。
所以现在很微妙的，保利现任掌门人只要杜绝一切风险，维持稳定和销售经营利润业绩，就不会换他，当前这种形势他也没必要冒那么大风险去放弃现有利润，拥抱未知风险，费力不讨好的去搞重资产运营。

xmqjs

frank970 发表于 2024-2-4 10:15
上面的人难道不知道吗，肯定是知道的。
但是还是那句话，现在整个市场行情下行。你让现在的保利发展的掌 ...

你连我说的谁上谁下是什么意思都没理解，我就不展开说了

frank970

xmqjs 发表于 2024-2-4 10:35
你连我说的谁上谁下是什么意思都没理解，我就不展开说了

确实就是现在让华润更多的参与广州的综合开发，保利跟广州市府关系渐行渐远啊，原本读懂中国地块准备让保利操盘开发，现在也不一定了。
另外没必要在这打哑谜吧，显得自己多么高贵冷艳似的，真没必要，有啥说啥就是了。

illusiome

frank970 发表于 2024-2-4 09:34
关于大佬您说的“就是你们本地团队不懂、外行、没能力，才天天只能做二房东赚那么个每平方几十块的价差 ...

嗨， 那些保利、粤海、越秀、城投、华润之类的房开的具体人、事我就不评价了。他们有他们的经营策略。

每年多少有能力的人，见过世面的人加入到团队中，也有很多从上海来的团队加入我们本土团队，对您说的这种高档开发模式，各种最先进的高级开发模式分析了无数遍透透的，也有无数次上会提案，嘴都磨破了，各种高档模式都给分析透了嚼烂了喂给决策者吃。

你说的东西恰好就是我说如何解决的东西。
这种事情，你们做商服的、招商的子公司、团队去提出来，是肯定被打回来的。
必须要是土地开发的子公司、团队去做才行。
别说你们的上司不批，换我，也不批。
你可以思考一下为啥。
而且，挺不好意思的，其实我觉得你们如果自己没有执行经验，招人这个过程很容易跑偏的。

当然，我也不苛求招商的同事们要懂开发的事儿，这个帖本身就不是聚焦在“如何招商”上，而是聚焦在“如何开发土地”上。
招商是土地开发的其中一环而已。

正因为现在的时代变了，所以我才一直强调要把招商、引资、住宅、公共配套的资源等等方式前置，在土地开发的时候就做好结构，减少风险、减少资金压力。同时因为这些前置，把机构引入到项目上，甚至绑定到项目上（就是找个方法让他们投钱他们才会认真做）。

那么你问我，这个年代，存量怎么做？那是另外一个话题了，可以开一个新帖。


这个帖本身的目的是告诉大家，土地承载力、土地本身的资源禀赋，比土地现在的状况（例如是不是传统城区）更重要一点。

frank970

illusiome 发表于 2024-2-4 14:41
嗨， 那些保利、粤海、越秀、城投、华润之类的房开的具体人、事我就不评价了。他们有他们的经营策略。

...

确实时代变了，大环境变得更复杂，更加不确定和更具有挑战性了，各个条线都更加精细化运作了，在片区开发之前，就要深度绑定各方资源和利益，捆绑在一起形成整体作战得利益共同体。
期待大佬开个新帖，讨论下存量时代下的竞争与发展。

辛识平

illusiome 发表于 2024-2-3 22:17
有点困，长话短说。
做得到就做，做不好就撤的项目很多。例如海珠区海印桥脚某个广场，想替换现有业态 ...

也就是说，这其中存在某种信息壁垒，让本地机构不信任新的模式。
他们内部的圈子形成了闭环，哪怕知道外界是怎么做项目的，自己内部圈子是没有这个经验的。
每个阶段找谁谈、怎么谈、怎么分工都是缺乏相应信息的。

缺乏一个信息、人才流通进本地圈子的环节，让他们认为这个模式有利可图、风险合理。

illusiome

辛识平 发表于 2024-2-4 15:42
也就是说，这其中存在某种信息壁垒，让本地机构不信任新的模式。
他们内部的圈子形成了闭环，哪怕知道外 ...

大哥您说的，我觉得并不是信息壁垒，信息壁垒很容易消除，正如@frank970 大哥所说，招人。
而是时代的错位。

当05年-18年全国在做新城建设的时候，广州的商业太成熟，太容易赚钱，资源都在卷老城区单体改造，来钱快、简单、时间周转短。
错失了当初廉价的试错成本的年代。
具体您可以参考我首帖里第二、第三点写的内容。

例如W的大陆首店在广州的，然后呢？营业得不伦不类。因为业主方和运营方的思维差距太大。


一个东西，实践成功和还没实践过，差距很大。

一个东西能在上海、北京成功，在广州未必能成功;
因为没在广州搞过，广州的机构很难打造合适的团队——因为他们对“正确的人选”的直觉认知非常模糊，例如我告诉你上海八号桥的运营商过来做北京南路、天河北路，你认为他可以做还是不可以做呢（这个我有自己的看法，可以交给大家思考）——也很难磨合团队和管理层的代沟；
因为磨合不好，因为团队水平不够，所以东西做不好，利润下跌；
利润下跌要甩锅，也因为蹚不出一条新路，加深了“广州市场不能搞这种产业”的刻板印象；
又回到第一句：一个东西能在上海、北京成功，在广州未必能成功;

非常多例子的负面循环。

这种错位深入到商业地产方方面面，从太古集团没在广州搞居舍系列（广州很久没出T1级别的酒店）、新荣记宁可在武汉开都故意避开广州开分店、国际热点的艺术展音乐表演少了、电影电视动画流行歌的爆款作品少了、奢侈牌进入速度慢等等...

@frank970 大哥说可以挖团队，哪怕跟猪心I*G、K**、广*天地、天*这些港资、民企的招商打交道，我感觉他们的商务团队对世界大牌（零售、餐饮、娱乐、酒店、文化各自的大牌）的了解和维护都是很弱的，部分甚至不知道什么牌子会和什么牌子合作，而另外的牌子之间是斗争激烈，不知道那些是要找总部老外解决，哪些找大区经理就能搞定。你总不能说这几家在本地代表性不够吧？
这个档次或以上的，能够让我觉得团队很强的，只有太古。

当然，在这个层面上谈团队好坏没意义，核心还是不在可以低成本试错的时候试错，很难有足够的资本完成革命性的模式进步。

为什么我从16年在版上就呼吁少拆、慎拆老城区，因为老城区的土地承载能力低下（地安多也是承载力低的表现），很难出标杆项目。
没有标杆项目，就没有再投资信心。再投资少了，在市场竞争中劣势会进一步扩大。
而信心，在我们这个年代，比黄金还宝贵。

penkon

Troyye 发表于 2024-2-3 12:27
首先，我认为白鹅潭不确定的因素太多：产业和人口均不占优，城市发展方向也不在那边；
其次，现在ZF是想 ...

老城区没有新增产业，但有目前不错的医疗教育。只能靠好的商业把人留下，再把外区的人吸引过来消费或者居住，这样医疗教育资源就不会衰败，整个区就不会衰败

frank970

求实 发表于 2024-2-7 07:30
广州十几年前应该走的上海路子：地铁一号线、二号线沿线商业开发地块应该大力接纳港资外资开发商，保证商业 ...

虽然但是，虽然港资做的东西好，精致品质高，但是港资要求低于市场价拿地，甚至希望当地国资输入资金共同开发，不然就不来，或者囤地拉长开发周期，广州确实没有上海的雄厚财政实力，没办法大量由港资做。
上海为了促成大量港资在上海开发，都是低价出让土地，并且让陆家嘴集团，浦东开发集团等等这些国资注入资金，才有如今的呈现。因为上海二级财政，资金实力雄厚，猛砸钱。
但广州是三级财政，没那么多钱，在这种大背景下，广州肯定希望土地价值最大化，以最保险的方式，本地国企开发快速回笼土地资金。不可能低价出让核心区域土地，也没办法大量给港资合作资金，缩短开发周期快速推动项目落地。强行上大量港资项目的结果，就是广州土地财政收入更加雪上加霜，以及港资囤地开发个十几二十年都开不出来。

唯一值得可惜的，是广州没扶植出一个本土重奢mall巨头，越秀，保利，珠江实业，丽柏都白白浪费了。人家昆明都扶植出金格百货这个本土奢侈品商场巨头，深圳扶植出华润万象，北京扶植华联，西安扶植赛格，武汉扶植武商。

zzd090852

frank970 发表于 2024-2-7 10:19
虽然但是，虽然港资做的东西好，精致品质高，但是港资要求低于市场价拿地，甚至希望当地国资输入资金共 ...

也是，其实广州完全可以自己扶持一个本土的重奢场，估计还是觉得赚钱太容易了所以没有去弄重奢。感觉里面越秀和珠江实业最有可能了，珠江实业拉来了太古，假如未来越秀真的和skp合作真的落地了，那也算他们为重奢做了点贡献吧。。。