土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

Troyye

xmqjs 发表于 2024-1-29 10:33
你的最最最基本商业逻辑就是错的。
多走出去其他城市看看，不是每一个奢场都开在商业核心区。例如重庆IF ...

商业最基本要素就是地段，地段是必要非充分条件。你所说的营运商实力和投入当然是需要的，好地段配好营运商才能出好商业。上海前滩太古里的位置不差的，而且那是上海，奢侈品市场完全不一样。高德做得差那完全是自身问题，如果高德不是在那个地段估计都已经破产了。至于天环，还要考虑商圈内竞争因素，如果当年天环先于太古汇开，那情况完全不一样了。最后补充一点，去其他城市看看这个，我敢说我未必比你少

frank970

Troyye 发表于 2024-2-3 11:18
脱离商圈谈商业，那毫无意义，你我谈论完全是两个东西。珠江新城早晚会出高端商业的，商圈决定了此点。还 ...

跟着大佬学知识
珠江新城高档商业，目前看不就是K11一个独苗呗，再就是东区的马场SKP咯。其他的肯定都不行。

但是同样类比杭州钱江新城也没高档商业，开了个地下奥莱城了事，这感觉是否也有内在联系呀。

Troyye

frank970 发表于 2024-2-3 11:40
跟着大佬学知识
珠江新城高档商业，目前看不就是K11一个独苗呗，再就是东区的马场SKP咯。其 ...

还要看**规划的，如果没有规划完整的大型的商业地块出来，那巧妇难为无米之炊呀。高端商业是天时地利人和缺一不可啊！

辛识平

Troyye 发表于 2024-2-3 11:18
脱离商圈谈商业，那毫无意义，你我谈论完全是两个东西。

珠江新城早晚会出高端商业的，商圈决定了此 ...

从你的回复中很明显理解为什么你对白鹅潭不太看好。
白鹅潭的开发思路跟你描述的不一样更像你回复的这位描述的类型。

现在已经存在例子是超出你思考体系的，那么你的体系是错的还是别人体系是错的呢？

Troyye

frank970 发表于 2024-2-3 11:56
那珠江新城确实也没地了，除非把维加斯广场盘掉，那就是最后的宝地了，离太古汇也近。
还有个保利冼村配 ...

对啊，如果冼村的发展商不是保利而是华润，那完全不一样了，珠江新城最后的希望就是马场了。

frank970

辛识平 发表于 2024-2-3 11:49
从你的回复中很明显理解为什么你对白鹅潭不太看好。
白鹅潭的开发思路跟你描述的不一样更像你回复的这位 ...

我觉得也别争执了，把一切交给时光，十年后，再来看白鹅潭，一切就自然有答案了。
白鹅潭现在采用了最新的开发理念，最高档的开发思路也好，广船，鹅万，太古，万汇这些要素全如期开业了，或者是延期了，缩水了，没落地了，目前都是个未知数，中间的不确定因素确实还是有的，人口锐减，需求疲软，开发周期拉长，都是有可能的。
所以最好的答案就是十年之约，十年后，一切就有定论了。
看到底是这种前所未有的高端思路完美实践落地，还是确实因为不可抗力因素导致缩水或者落地失败。

Troyye

辛识平 发表于 2024-2-3 11:49
从你的回复中很明显理解为什么你对白鹅潭不太看好。
白鹅潭的开发思路跟你描述的不一样更像你回复的这位 ...

首先，我认为白鹅潭不确定的因素太多：产业和人口均不占优，城市发展方向也不在那边；
其次，现在ZF是想推白鹅潭，但ZF不是万能的，还是要受到市场规律制约的，个人理解ZF更多是为了平衡城市发展的需要，不希望西边落后太多；
第三，正如前面回复，10～20年后那些事情就毫无讨论意义了，如果10年后有新兴产业在芳村爆发，出个阿里这样的公司，那白鹅潭肯定行啊，But who know?
第四，所谓高档开发思路不过是现ZF为了推地而包装出来的，哪有这么多高端思路呢？华润和太古进入已经算好了账，华润把房子卖完已经能回本，至于太古那就是ZF出鸡他出酱油，还有，不配合一下ZF，太古汇文化中心怎么会转到太古手上呢？那是多大的价值啊！所以，两个龙头的进入不代表白鹅潭就能起飞。
最后，我是土生土长广州人，和你们一样希望广州好，但因为工作原因接触比较多此类信息，真的乐观不来。如果此两个项目能打我脸，那我高兴都来不及！

frank970

Troyye 发表于 2024-2-3 12:27
首先，我认为白鹅潭不确定的因素太多：产业和人口均不占优，城市发展方向也不在那边；
其次，现在ZF是想 ...

可以看看他山之石那个帖子，里面详细介绍了上海浦西老城区的精细化更新模式和形态。
我觉得白鹅潭完全可以靠三五个大项目带动整个区域的精细化城更模式，让整个区域的物业资产价值升值。
高档开发思路，说白了就是**让利，因为羊毛要出在羊身上，那既然现在这只羊的毛不够了，那就寅吃卯粮，把其他的羊毛也拿进来（你说的太古汇文化中心就是这样），做大盘子，以后大盘子赚大了再一起分钱。

我寄人间雪满头

Troyye 发表于 2024-2-3 12:27
首先，我认为白鹅潭不确定的因素太多：产业和人口均不占优，城市发展方向也不在那边；
其次，现在ZF是想 ...

感觉你真的很懂商业，说的太有道理，受益匪浅

我寄人间雪满头

frank970 发表于 2024-2-3 13:43
可以看看他山之石那个帖子，里面详细介绍了上海浦西老城区的精细化更新模式和形态。
我觉得白鹅潭完全可 ...

呃。。。白鹅潭能跟浦西比了吗？浦西可是上海绝对的核心，中心，

illusiome

Troyye 发表于 2024-2-3 11:18
脱离商圈谈商业，那毫无意义，你我谈论完全是两个东西。

珠江新城早晚会出高端商业的，商圈决定了此 ...

珠江新城已经开发了20多年了，你的skp营业最快最快都要起码8年
也就是30年以上。你一边说

这个要扯10～20年。世界变化这么快，谁也不知道10年后是什么世界。

一边又觉得珠江新城等30年没问题。
前后就150字的事情都能有逻辑矛盾，能不能说话前捋清楚思路。

另外，原文说的太古在那边的高价公寓、住宅怎么避而不谈呢？是不会汉字吗？

zzd090852

27年就见分晓，白鹅潭到底有没有重奢。且不说广州重奢载体本身就极度紧缺（已经是对重奢流入白鹅潭起到积极作用），万象城和太古已经开工，也就是说不至于会烂尾。然后不看好的点在哪？缺乏市场？那个地方靠近广州老城区又靠近佛山市区，我觉得市场是最不用愁的了。反正我非常看好白鹅潭，唯一的影响因素也就是太古后期的拆迁是否顺利，其他因素基本可以忽略不计。

illusiome

Troyye 发表于 2024-2-3 12:27
首先，我认为白鹅潭不确定的因素太多：产业和人口均不占优，城市发展方向也不在那边；
其次，现在ZF是想 ...

太古汇文化中心才多少方
几千？一万？按1.5万好了，一方按15万价值好了，才22亿

聚龙湾公寓最少16万方规模，按3万的地价，多少钱？

为了能便宜拿20亿不到的地，自己先接一个40亿的项目。

这数学真好。

illusiome

Troyye 发表于 2024-2-3 11:24
商业最基本要素就是地段，地段是必要非充分条件。你所说的营运商实力和投入当然是需要的，好地段配好营 ...

为什么这么多帖子说广州本地商业地产不好。
就是因为你们这种只有“招商概念”从业者太多。
而其他地方的团队已经跨越了这个层次、甚至跨越了下一个“运营概念”层次，达到了项目策划管理的阶段。

上海前滩还不差？现在做起来了你当然不觉得差。十年前你过去试试？
按地段论前海万象城立项的时候那边还是田呢。

你也别犟，我就问你，你自己和一线奢牌合作多少次，你知道他们在乎过你们本地人所谓的“地段”吗？

你们只能从已有的东西上，花点钱装修做招商，缺乏整地开发的概念，自然对所谓的已有商圈趋之若鹜。
按你的理论，鹏瑞、保利天悦、30年前的珠江新城都是做不起来的。
我都不指望拿其他城市的例子给你说了。就身边的例子你是看不懂吗？

illusiome

Troyye 发表于 2024-2-3 11:48
还要看**规划的，如果没有规划完整的大型的商业地块出来，那巧妇难为无米之炊呀。高端商业是天时地利人和 ...

规划就是要一级土地开发的人开发出来的，你以为现在的控规是靠zf恩赐的？是相互竞争、合作的结果。

商场的运营难、资金回收慢、投入不少，很多人不乐意商业部分比例过高。