珠江新城专题|1栋500+|1栋400+|6栋300+|网易:假如没有珠江新城(有珍贵早期规划图)

广穗

2015-2016年，确实是珠江新城最后的一波写字楼供应高峰了，

陆续大约有东塔环都盈耀盈凯侨鑫越秀金融天盈等相继建成、入市、开业（广发估计下半年也可以入市或预招商了）；

而以后的三诚哥弟维加思冼村写字楼等，是最后的零散项目，称不上“高峰”了。

广穗

http://news.dayoo.com/guangzhou/201601/01/10002080_112075113.htm

珠江新城最后一波写字楼供应高峰杀到

2016-01-01 广州日报

　　广州日报讯 （记者 刘丽琴） 今年以来互联网巨头争相进驻的土地盛宴，让广州下一个千亿级部署——电商总部琶洲出尽风头，大有与一江之隔的珠江新城争锋之意，不过，日前天河CBD管委会负责人接受记者采访时表示，对于来自琶洲的竞争完全不担心，琶洲的目标是打造千亿级电商总部，而天河CBD现在已是三千亿级别。虽然珠江新城土地开发进入尾声，但目前珠江新城不是进入收尾阶段，明年不少写字楼将投入使用，还有些到2020年才投入使用，珠江新城在很长一段时间内都会处于领先地位。

　　侨鑫国际招租进驻率达66%

　　珠江新城写字楼的吸引力有多高？

　　据近日侨鑫国际合作伙伴及媒体答谢大会上公布的业绩显示，侨鑫国际自2015年4月23日正式开始招商，在不足10个月时间，招租进驻率已达出租面积的66%，商场预租率达到70%，创造了同期高端写字楼招租最好业绩。

　　据仲量联行透露，珠江新城已经步入最后一波写字楼供应高峰，未来一两年内随着侨鑫国际、越秀金融大厦、高德置地广场四期、东塔等写字楼的最后爆发，进入珠江新城办公成本将逐渐提升。

　　目前，侨鑫国际主力租户包括“安利亚洲旗舰体验馆”、“网易游戏华南区营运总部”、欧洲国家领事馆、法国500强外资电器公司、大型通讯运营商等。据悉，侨鑫国际将于2016年年中入伙。

asd321

核心区就等哥弟总部，三诚地块还有那个维加斯家私广场拆建后建的写字楼了。。。{:5_118:}

惨痛青春

从空中俯看，跟纽约芝加哥比起来，这个写字楼确实是少得可怜，还需多多建造。 {:5_127:}

广穗

asd321 发表于 2016-1-7 00:00
核心区就等哥弟总部，三诚地块还有那个维加斯家私广场拆建后建的写字楼了。。。

维加思希望有两栋200+

广穗

惨痛青春 发表于 2016-1-7 11:11
从空中俯看，跟纽约芝加哥比起来，这个写字楼确实是少得可怜，还需多多建造。

密集型商务区看以后的磨碟沙。

大东

惨痛青春 发表于 2016-1-7 11:11
从空中俯看，跟纽约芝加哥比起来，这个写字楼确实是少得可怜，还需多多建造。

和纽约芝加哥相比，其实摩天不算少，只是没人家那么集中。。。。冼村，金融城，磨碟沙，琶洲起来后的气势或许和曼哈顿有一拼

thaynia

惨痛青春 发表于 2016-1-7 11:11
从空中俯看，跟纽约芝加哥比起来，这个写字楼确实是少得可怜，还需多多建造。

人家体量小，街区更小，容积率更高，珠江新城几大门神随意拿一座去芝加哥都是汉考克级别的巨无霸

广穗

thaynia 发表于 2016-1-8 00:34
人家体量小，街区更小，容积率更高，珠江新城几大门神随意拿一座去芝加哥都是汉考克级别的巨无霸

磨碟沙或许有外国发达城市的那种紧凑密集型CBD的感觉。

广穗

大东 发表于 2016-1-7 20:24
和纽约芝加哥相比，其实摩天不算少，只是没人家那么集中。。。。冼村，金融城，磨碟沙，琶洲起来后的气势 ...

中轴线（北中轴【包括珠江新城】+南中轴）、金融城、琶洲都起来后，方为大成。

广穗

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从环市东到珠江新城 广州写字楼变迁背后价值淬炼

2016-1-6 网易房产

[提要]从环市东到江新城，广州高端写字楼终于展现新版图。

　　从最早的环市东到天河北，再到如今的珠江新城，广州高端写字楼版图的变迁只用了十多年左右的时间。

　　若绘制一张广州高端写字楼市场的变迁地图，不难发现，高端写字楼市场的"搬家史"与广州国际化大都市发展的战略布局有着紧密的联系，珠江新城、天河北、环市东各有侧重、各有特色，都代表了广州经济发展的不同阶段，而随着珠江新城发展，区域功能性逐渐显现。

　　其实，一切都有迹可寻。


　　从环市东到江新城的变迁

　　上世纪90年代初，在越秀区的写字楼陆续建成之前，租用酒店办公是一种趋势。其间，受旧交易会区影响，东方宾馆、中国大酒店、花园酒店等地都是商务办公的重要场所。

　　彼时，环市东中央商务区的定位为：集商务办公、金融服务、咨询管理、信息服务、外事会展、休闲旅游于一体的中央商务区。

　　始料未及的是，1997、1998年金融危机乍到，殃及广州的写字楼租金。一直到中国加入WTO以后，广州写字楼的租金才慢慢上升。

　　在广州东进南拓的规划之下，曾是郊区的天河北高级商务区从上世纪90年代末崛起。随着天河北商务区渐成趋势，原来环市东的写字楼地位渐渐被天河北取代。一些企业也顺应潮流，迁址至此。

　　戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜对网易房产表示，环市东的酒店式办公的规格不太适合大的企业做整体布局，利用率不够高，当企业发展到一定会规模的时候，就会舍弃这种方式。

　　据悉，天河北高级商务区形成以天河体育中心和天河北路为主线，天河北路沿线有广州国际贸易中心、中信广场、耀中广场、大都会广场等甲级写字楼，围绕体育中心的有财富广场、金利来大厦、中石化大厦、维多利亚广场等。而普华永道，也在2004年底迁址天河北，搬入火车东站附近的中泰国际广场。

　　事实上，在珠江新城尚未成型之前，天河北是天河乃至整个广州市写字楼租金最高、档次最高的集中区域。

　　随后，在政府主导下，珠江新城也开始崛起。事实上，早于1992年，广州市政府就确定规划珠江新城为CBD，然后其后珠江新城的发展的道路并非一帆风顺。直到2008年-2010年前后，合景金融广场、富力中心、广州国际金融中心、高德置地广场一期等项目开始相继交楼，珠江新城的甲级项目迅速增加，开始成行成市。

　　“广州亚运会的大投入，令珠江新城的市政配套也相继投入使用，珠江新城开始吸引越来越多的企业进驻。” 广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥如是表示。

　　不久之后，珠江新城终于摇身一变成为了真正的都市CBD。事实上，从环市东到珠江新城写字楼变迁中，除了地段在不断发生变化之外，另外不可忽视的原因是，随着珠江新城配套的完善和入驻名企的增多，时至今日，能入驻珠江新城，也已成为提升企业形象的标志。珠江新城已成为企业品牌的一大标签。

　　此外，企业“追新”是另一个重要的因素。现代企业的运作对网络、电子和智能化、绿色环保等的要求越来越高，一代又一代新出现的写字楼在层高和高科技配置方面不断创新，产品不断进化，也成为企业追逐珠江新城写字楼的动力。

　　如今的珠江新城，“总部经济”效应已非常强烈，知名度快速提升。而作为广州写字楼主要起源地的越秀环市东等地，似乎渐渐被淡忘。

　　正是珠江新城区域价值日益凸显，这也导致新进广州来的大企业，第一个要找的办公地，往往就是珠江新城。

　　今年以来，受益于制度改革等利好因素，写字楼市场租赁需求出现激增。就整个大趋势而言，“克强经济学”的组合拳正深度引领中国经济新常态，随着金融制度等一系列的市场改革措施下，办公楼租赁需求强劲。

　　而着眼广州而言，由于广州持续的升级需求，以及受益于区域的产业升级，各种新业态涌现，很多国际大型服务行业进入广州，律师行和外资银行以及金融行业在广州扩张脚步加快，推动广州高端写字楼吸纳潮。同时，广州作为华南的重要中心城市，人力资源丰富，也持续吸引珠三角企业在此设立区域总部或职能总部，提升着企业对广州办公楼的需求。

　　旺盛的需求下，珠江新城能够解决供求之间的关系呢？据世邦魏理仕发布研究报告指出，处于开发末期的珠江新城在2016和2017年将迎来最后一波供应高峰，根据世邦魏理仕预计，2015-2018年全市写字楼新增供应可高达337万平方米，为2014年末优质写字楼存量的56%。

　　因为供应量有限且需求稳定，而随着侨鑫国际、越秀金融大厦、东塔等项目的入市，再度点燃了对珠江新城超甲级写字楼的热潮。

　　而随着珠江新城CBD“总部经济”深入人心，从最早的环市东到天河北，再到如今的珠江新城，广州高端写字楼变迁终于展现了新的版图。

用镜头记录世界

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念念不忘，必有回响！

　　据观点地产网消息，3月17日下午，一场名为“珠江新城I5-5项目签约仪式”悄然在广州举行。这场仪式最引人关注的地方有两点：1、项目是珠江新城的靓地；2、万科是签约主角之一。

　　这就意味着，进入广州15年的万科，终于在珠江新城拥有了一席之地。

珠江新城靓地，烂尾19年

　　据了解，珠江新城I5-5项目是一宗烂尾19年的地块，占地面积13490平方米。位于广州大桥东侧，珠江北岸。地块南接临江大道，可与二沙岛隔江相望，东面与发展中心大厦仅一路之隔，可以说地段极为优越。


　　地理位置如此优越，为何烂尾19年之久？故事有点长，且慢慢往下看：

　　I5-5项目原为广州市政府将珠江新城收为国有进行开发时，为解决原寺右村村民的生计问题而出让给该村的开发用地。

　　●1997年，天河区猎德街寺右股份合作经济联社与广州市南亚房地产开发有限公司约定合作开发这一地块，其中，寺右联社提供建设用地，南亚公司提供建设资金，所建房屋前者占36%，后者占64%。

　　●1999年，地块获国土局批准开发，合计土地出让金需缴纳4211万元。后因南亚公司未缴齐土地出让金，未完全取得地块的使用权。

　　●2004年，地块进行拍卖，世家国际有限公司以6350万元的价格取得南亚公司所持有的64%的使用权。

　　随后，南亚公司以法院在拍卖涉案土地中执行程序不合法为由，向广州中院提出执行异议，请求撤销拍卖。

　　●2006年4月广州中院作出民事裁定，称执行过程中的瑕疵不足以影响案件的处理，裁定对该地块拍卖有效。

　　然而，纠纷并没有就此终止。

　　●2007年11月，寺右联社与寺右实业有限公司向广东高院提起诉讼，请求在本案中撤销拍卖。广东高院审理后予以驳回。

　　而当时，珠江新城发展迅速，土地大幅升值。2007年7月，该地块的评估价值已经达到4.07亿元，几乎为1999年时该土地价格的十倍。

　　●2009年12月，广东高院又对土地归属作出判决：依据2008年施行的《物权法》规定，南亚公司只有在交清土地出让金后，才能依法申请进行出让国有建设用地使用权初始登记，取得国有土地使用证。

　　但是鉴于南亚公司未交清土地出让金，尚不具备申请登记的前提条件，不可能享有土地使用权；而南亚公司不享有土地使用权，那么世家国际就无法从南亚公司继受取得土地使用权，因此，世家国际也不具备《物权法》规定的善意取得涉案土地使用权的条件。

　　广东高院判决寺右公司拥有该地块的全部土地使用权。

　　其后，世家国际表示不服判决结果，继而向最高法院提出上诉，请求撤销原判，并确认地块属于世家国际与寺右公司共有。

　　●2010年7月，在最高院二审开庭前，寺右公司部分股东联名上书，向最高院请求撤销寺右公司和寺右经联社的起诉，理由是这起官司未经任何相关程序且未经股东同意，是公司部分董事会成员为了私利擅自所为。

　　寺右公司股东们认为，不管涉案地块交由哪家公司开发，股东们的收益都变动不大，却因烂尾多年导致每年损失几千万的分红。

　　再后来，关于该项目的消息似乎就此中断。法院最终的判处结果无从得知，项目继续烂尾。

　　目前，这宗多年的烂尾地正作为停车场在使用。

　　据广州相关市场人士介绍，该地块若是进行公开招拍挂，预计楼面地价可以达到3-5万元/平方米，初步估算其市值已达数十亿元，这与十几年前国土局要求缴纳的土地出让金相比，已经涨了数十倍。


15年征程 万科终于进入CBD

　　接下来，让我们再来看看这场签约的另一个主角——万科。

　　对于众房企来说，要想在珠江新城占据一席之地，机会非常难得。尤其是外来房企，更是困难，万科也不例外。

　　2001年，万科在广佛交界处拿了一块地，即万科四季花城项目，2002年正式发售，在广州门口徘徊多年的万科总算是进入了广州。

　　进入广州后，万科在市中心拿地仍是困难重重，只拿到了一些零零碎碎的蚊形地。如荔湾区的金色荔苑、金色康苑；越秀区的金色家园；海珠区滨江东路的万科峯汇等。

　　但是，作为广州CBD的珠江新城，万科却一直未能进入。

　　直至昨日传出与珠江新城I5-5项目签约的消息，经过整整15年的时间，万科终于进入了珠江新城。

　　虽然，目前关于双方的合作细节和内容我们还不得而知，但这宗烂尾地将如何在万科手中咸鱼翻生，仍值得期待。

用镜头记录世界

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