土地改造杂谈系列第三集：2023年广州商业地产漫谈

LeoLao0814

frank970 发表于 2024-1-22 09:25
据内线消息说，聚龙湾太古推进进度不理想，
主要原因是珠江实业想参和一脚运营，学点经验，吸纳一些品牌 ...

你的说法并不靠谱，想要百分百运营除非太古出钱把聚龙湾旧改都买下来。本身聚龙湾是珠实的旧改，肯定是前滩太古里模式，前滩太古里太古地产也只负责商场商业运营，其他并不负责甚至从原本的时尚定位提档到了高奢

LeoLao0814

Troyye 发表于 2024-1-25 21:01
让珠江参与运营那肯定没什么好结果，整个团队基因都不行，广州的商业需要更多外来冲击，需要适当“被殖民 ...

整个聚龙湾旧改项目珠江实业肯定要参与运营啊，太古地产也只是负责商场部分，太古在这个项目主要做的是轻资产（准确来说是旧改合作）

LeoLao0814

不要一提市属国企ptsd，要是没有市属国企太古都没办法参与这个项目，除非他太古地产可以跟太古汇一样把广州日报集团的股份一点一点都给买回来，珠实不能白送给你啊

LeoLao0814

未来广州其他城市更新也是市属国企负责一级开发（珠江实业），之后一级开发企业引入合作商（太古地产），避难过去出现的问题。

LeoLao0814

避免过去香港开发商在内地出现长期捂着地皮不开发的情况出现

zzd090852

LeoLao0814 发表于 2024-1-25 22:02
整个聚龙湾旧改项目珠江实业肯定要参与运营啊，太古地产也只是负责商场部分，太古在这个项目主要做的是轻 ...

是的，商场部分是太古完全运营，其他部分是猪实

illusiome

Troyye 发表于 2024-1-25 20:56
太古汇开业时，金珠琶还未成气候，开在当时最繁华的天河路顺理成章。任何一个商场，周边居民是基本盘，然 ...

大哥，您是不是有一点点的不耐烦阅读啊？完全没有把我之前说的内容看进去呀。

另外，太古在那边还有住宅销售的。

这句话是什么意思？他们那边会卖2万一平、3万一平吗？都是8万起跳，10万也不算多的。

而且按照你说很靠所谓的周边居民是基本盘，琶洲、金融城还在建设，那为什么珠江新城出不到一个太古汇了？是因为恒基不行还是新世界不行了？

我个人是觉得你真的要摒弃这些所谓的周边住户决定商场价格的这种想法，这种东西咱们叫社区商业，他也是一个很好的行当，但是跟咱们说的这些没有关系。

一级土地开发当然是要看选址的。
选址不是看周边人群的购买力而是要看周边土地的承载力。
这我在首贴上上面写得明明白白的呀。你的这个路宽不宽？有没有通畅的交通？能不能有足够的空间容纳度够做到足够的私密性？有没有无可替代的自然地理？比如说像海珠湿地、宽阔的江面啊，白云山，临海，这种不可替代的自然资源、自然景色？这不是选址？
这是一级土地开发的的的思路，而不是社区商业的思路。你要明白在一级土地开发的体量都是大几十亿起跳，几百亿打不住。在一级开发的视角下，商场只占了整个运营项目的不到30%的经营收益，它更重要的是锚定产品的价值。
一如鹏瑞在他的产品里搞来福士酒店一样。
你如果有机会看到太古汇的内部的报告的话，你就可以知道太古汇的客人的确不是只靠周边商户的客人的。

illusiome

LeoLao0814 发表于 2024-1-25 22:01
你的说法并不靠谱，想要百分百运营除非太古出钱把聚龙湾旧改都买下来。本身聚龙湾是珠实的旧改，肯定是前 ...

你说得很对，作为珠实，这样的商业谈判肯定要谈的。

一如之前说的，很多直接的地产从业者缺乏整体思维，所以很多时候很多“爆料”都过于一惊一乍。

西门吹风

illusiome 发表于 2023-10-25 14:29
我就一句话，太古白鹅潭项目是要卖楼的，居住部分（不是住宅）的初稿挺好看的，预留利润空间是够的。
只 ...

请问有太古住宅板块的资料吗？

zzd090852

西门吹风 发表于 2024-1-26 09:33
请问有太古住宅板块的资料吗？

估计指的公寓吧

illusiome

zzd090852 发表于 2024-1-26 10:57
估计指的公寓吧

暂定是公寓，但还没完全落地是否一定没有住宅指标。

xmqjs

frank970 发表于 2024-1-22 09:25
据内线消息说，聚龙湾太古推进进度不理想，
主要原因是珠江实业想参和一脚运营，学点经验，吸纳一些品牌 ...

你这个内线消息可以确定是假的。珠实和太古谁更需要谁，已经足够说明问题。
太古对聚龙湾项目寄予厚望，将会是集团旗舰项目，方案需要一直细化。

xmqjs

Troyye 发表于 2024-1-22 00:21
朋友，真不要太乐观，高端商业首先需要在一个有足够高收入人群的商圈里面诞生，这是最最最基本的商业逻辑 ...

你的最最最基本商业逻辑就是错的。
多走出去其他城市看看，不是每一个奢场都开在商业核心区。例如重庆IFS，上海前滩太古里。关键是看运营商的资源实力和投入力度。广州太古汇吸引的是珠三角乃至全广东的高端消费客流，换一个地方也不会改变。
珠江新城地段够好了吧，为什么高德置地越做越差？天环地段更好了吧，为什么升级缓慢？

frank970

xmqjs 发表于 2024-1-29 10:30
你这个内线消息可以确定是假的。珠实和太古谁更需要谁，已经足够说明问题。
太古对聚龙湾项目寄予厚望， ...

太古会在这项目里配居舍酒店吗~

Troyye

illusiome 发表于 2024-1-26 03:04
大哥，您是不是有一点点的不耐烦阅读啊？完全没有把我之前说的内容看进去呀。

这句话是什么意思？他们 ...

脱离商圈谈商业，那毫无意义，你我谈论完全是两个东西。

珠江新城早晚会出高端商业的，商圈决定了此点，SKP不就来了么？

按照你的论述方向，一级土地开发这事，那没什么好讨论的了，这个要扯10～20年。世界变化这么快，谁也不知道10年后是什么世界。

我的观点是：在现有情况和可预知的几年内，芳村地段出奢侈品卖场的可能性很低，太古和华润项目开业时顶多能做到目前天环、天汇级别（华润M2），芳村板块目前商圈情况决定的。