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发表于 2021-4-22 20:43:56
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听说，武汉被炒房客围攻了？
大湾区评房论势
04-22 11:02本地资讯优质创作者
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深圳人来了，包邮区的人也来了，武汉最近不是一般得热闹。
春节还没过完，汉口核心区有项目号称一天到访客户500组；汉阳有项目一天成交了接近40套；光谷东有楼盘号称涨价3000元/㎡，依旧日均来访量破百…
前期吭哧瘪肚卖房的如今加速清仓，不久前需要小蜜蜂拉人头的现在没了折扣，不“一天一个价”就算讲武德了。
一时间，置业顾问和二手房经纪人脸上仿佛写着八个大字：
爱买不买，啥也不是！
这个时候，一些不负责任的房圈儿人士跑出来带节奏了：“凤凰涅磐后的武汉，即将迎来大涨…”
这不，我们在武汉跑了一星期，现在可以负责任地说：
吹“武汉大涨”的，不是坏，而是真坏！
01
武汉若能短期大涨，我直播吃K11
首先矫正视听：短期内，武汉大涨的可能性几乎是负的。
且不说“房住不炒”的大前提，即便从城市基本面和技术面来看，武汉也不具备价值暴击的可能。
天量供应、板块分散且城市大到吓人、缺乏统一的价值认同，这些都是武汉不得不面对的现实情况。
1） 大武汉真不是白叫的
武汉的城市规模更是能分分钟教会做人。
你想啊，在全国范围内，真正能称得上大的，恐怕就三座城市：大上海、大武汉、大铁岭。
当然，只有铁岭人自己这么认为。
武汉被西方媒体称为“东方芝加哥”，事实上，它的建成区面积早已数倍于芝加哥城区。
在中国城市建成区面积排行榜上，武汉仅次于上海、北京和广州，位列全国第四位。
武汉城区内，还有十分可观的江河湖泊、山区森林，将这座城市撑得老大，因此，武汉城区板块十分分散，且实际规模很可能远不止第四位。
重庆够大吧？成都够大吧？南京、杭州也够大吧？在大武汉面前，全是马仔。
我们自己的体会也是如此：
调研别的城市，三四天跑下来绰绰有余，在武汉调研，跑了一星期还感觉时间不够用。
2） 武汉供应量到底有多大？
估计好多人想破脑浆子也没想到：2020年全国新房交易规模排第一的，会是武汉。
20.12万套的销售量在全国遥遥领先，就这还是有将近4个月没开工。
在武汉解封后的次月以后，平均每月的新增供应都接近3万套。
目前，武汉的新房库存量高达16万套，二手房挂牌量也在8万套上下。
货值最高的北上深，摇号最火的杭州、成都、南京、苏州，乃至一房难求的深圳、东莞，在供应量这个话题上分分钟甘拜下风。
在武汉踩盘多日，看了有几十个楼盘项目，最大的体会就是：
超高层真密，超大盘真多，板块供应真猛，别的城市造的叫小区，武汉直接造城…
单盘动不动就是5000套、8000套的供应规模，漫步在准现房小区里，感觉像打了把真人版《我的世界》。
这么个玩法，在硬核板块几乎没什么影响，反正该硬还是硬；
可到了疲软板块就有待商榷了：由于板块价值支撑不足，交房后出现价格踩踏，怕只是时间问题。
3） 武汉三镇概念深入人心
到达武汉的第一天，就听到了个扎心的事儿：
在汉口工作的我死党——李律师，与华中科大工作的女友分手了，原因是，女友实在不想忍受异地恋。
我问李律师：“你俩都好了三四年，眼看就谈婚论嫁了，分手难不难过？”
“难过能怎么办？都是土生土长的武汉成年人，理解！”
说完，半瓶雪花直接下肚…
时至今日，“武汉三镇”依然是这座城市根深蒂固的地理观念：
武昌人很少去汉口逛gai，汉口人懒得去武昌东湖看樱花；好多汉阳人对光谷在哪儿几乎没概念…
就连大家自我介绍的开场白，都是这样婶儿的：
“我是武昌人”、“我是汉口人”、“我是汉阳人”…相比之下，“我是武汉人”的说法相对少见得多。
这就形成了武汉独特的城市风景线——哪里都是市中心，但似乎哪里都不够那么中心：
武昌人认为武昌滨江商圈最牛，汉口人认为汉口江滨最棒，汉阳人一脸不屑地瞥了瞥嘴——国博和汉阳江滨才是武汉的未来！
而这件事在北上广深杭等城市几乎是不可想象的…
百因必有果，武汉的种种客观现实共同指向了一件事：购买力与价值认知被击散后，整座城市只能是一个极度分散的市场，保持慢牛才是大概率事件。
02
投资千万条，搞懂价值逻辑第一条
很难大涨的武汉，到底还值不值得买？一个字：“值！”
只不过，武汉是一个机会很多，坑也很多的城市，你要充分闹明白武汉的市场逻辑才行。
《武汉市土地利用和空间布局“十三五”规划》显示得明明白白：
武汉城市格局将由“1+6”向“133”转变，即构建“1个主城+3个副城+3个新城组群”的城市空间格局。
在此规划当中，长江主轴成为当之无愧的亮点。
当然，这里所说的长江主轴，将重点围绕武汉主城区长江段。未来这条轴线将被建成交通轴、发展轴、文化轴、生态轴、景观轴。
明白了这一点，武汉的市场层次也就十分明确了：
改善沿着长江买，刚需不离三环买，投资追着产业买，自住看清配套买，就是当下武汉楼市最重要的底层逻辑。
1）聚焦长江主轴板块
纵观国内所有拥江城市，你不难发现：几乎所有核心城区江景板块都是这里的价值天花板。
上海的黄浦江沿岸、广州的珠江新城、杭州的钱江新城、福州的闽江沿岸、天津的海河河畔…几乎无一例外。
即便是房价良心的长沙，其湘江江景房均价也远超整个城市均价。
相比之下，武汉的江景房源价格就要温和得多：
除塔尖板块二七滨江在4-5万元/㎡、次顶级板块江汉核心达32000-38000元/㎡之外，其它大部分沿江板块均能找得到单价“2”字头房源。
武昌核心商圈，既是沿江板块，又是滨湖板块，且配套成熟，目前这里的均价在28000-40000元/㎡；
徐东商圈均价约24000-26000元/㎡，汉阳滨江均价在23000-26000元/㎡；
非一线沿江板块后湖目前均价在18000-23000元/㎡之间有大把供应；
如果还不觉得便宜，到了四新、国博板块，16000-25000元/㎡的江景房仍然有挑有捡…
只不过，同样是沿江板块，看似便宜的白沙洲可以放过。
只要问问武汉老户，他们就会用表情告诉你，为什么对这里如此嫌弃。
2）聚焦三环内，放弃三环外
真的武汉，实在有两个：
三环内，是我们认为的武汉；三环外，顶多就算个鄂A。
由于城市硕大、供应天量、板块和资金都十分分散，因此，三环线，几乎成了判断武汉价值的金标准。
汉口北、盘龙城、青菱、沌口、葛店、阳逻、汉南、蔡甸…无论它如何把板块价值吹出花，当下也不建议入手。
像汉口北、阳逻这样的地方，我们先前调研想打车去，的哥都不愿意拉，这回自驾过去，算是大开眼界：
见到最多的，是置业顾问、农民工兄弟、保洁阿姨以及拉人头的小蜜蜂，偶尔出现一两组客户，必须被小蜜蜂团团围住…
小蜜蜂和置业顾问就差把“可不能让他跑了！”写在脑门上了。
三环内的房子，还供应天量呢，三环外的去化压力你真的想象不到。
当然，如果你的预算有限，只有10000-15000元/㎡，那也最多最多可以考虑金银湖板块。
这里目前均价在13000-15000元/㎡之间，三环线在这里形成了一个凹陷，使得金银湖板块到市中心的距离和舒适度都要好一些。
我们从金银湖核心位置自驾，约25分钟开到了老汉口的K11，痛快！
3）光谷，投资者永恒的热搜词汇
三环外，光谷是唯一值得投资的板块，其价值即便拿到三环内也是可以与核心沿江板块等量齐观的存在。
几乎所有资讯武汉楼市的朋友，都会不约而同地提到光谷，我也特别想知道，这件事是怎么做到全国统一的。
那光谷到底有啥过人之处？
这片位于武昌三环外的区域，经过了二三十年的发展，早已能和三镇核心地段一较高下：
高端商业如K11、光谷步行街是名副其实的网红打卡地；名牌学校、医院纷纷在此设立分支…
与汉口、武昌、汉阳核心相比，妥妥的人有我有。
当然，光谷最牛的还是产业布局：
八大产业园区、56个国家级及省部级科研院所、66名两院院士、20多万专业技术人员以及数十万在校大学生撑起了光谷的活力；
拿炙手可热的信息产业来说，从新基建到基础研发，再到应用层面，光谷真心在用实力演绎什么叫“大国重器”：
像中国最大的光通信研究基地、华为武汉研发中心、小米全球第二总部等都设在光谷。
如果说，长江滨江线是武汉的面子，那光谷就是武汉的里子。
若拿单一板块横向比较，光谷无疑是对新武汉人吸引力最大的，没有之一。
今天，散装的武汉事实上已形成了两个中心——
一是长江主轴，是武汉的城市中心；二是光谷中心城，是武汉的产业重心。
这也是武汉本地人和外地人唯二能达成的价值共识。
03
武汉必然崛起的四梁八柱
武汉的2020年，极不平凡。
疫情之下，这座城市停止运转了整整76天，为全国疫情最重、解封最晚、复工最迟的城市。
但即便如此，武汉仍能跻身GDP十强，我就问你服不服…
武汉的崛起，是中部崛起过程中，最不可缺席的一环。
在广袤的中部地区，今天没有一座城市能和武汉叫板，以后几十年大概率也不会有。
武汉崛起，是大势所趋。
1） 九省通衢筑起区位自信
武汉，是中国经济地理的中心，全国唯一的“九省通衢”。
从武汉出发，500公里就能抵达长三角及中部核心城市，900公里范围内可实现全国所有重点地区全覆盖。
打开中国版图，你会发现，从湖北省出发，抵达全国任意一省最多只相隔两个省份。而这在全国范围内是独一无二的。
因此，武汉成为长江三大航运中心之一，中国最强交通枢纽，率先拥有双米字型高铁网络。武汉甚至拥有全国转机最繁忙的空港。
这样的区位，让武汉成为国家级物流中枢，像小米、京东、阿里巴巴等大厂，纷纷将自家的物流中转站设在武汉。
更有意思的就是，许多大公司的华北区总部，没在京津，没在郑州、济南、石家庄，而是设在了武汉…
这样的武汉，不允许塌陷，也难找到替代者。
2） 科教重镇赋予人才自信
武汉最宝贵的资源，是人才。
这座城市在校大学生数量世界第一，高校数量全国第二，重点大学数量全国第四…
这里面，有相当一部分高等院校还是以理工科见长。
据不完全统计，武汉100多万在校大学生中，有65%有意愿毕业后留在武汉，且大家留汉热情，非但没有受疫情影响，反而更加坚定。
这意味着众多大学每年为这座城市源源不断地提供着新武汉人！
走在江汉路、街道口、东湖、光谷、户部巷…你能明显感觉到这座城市的年轻人格外多。
近年来，武汉启动的“百万大学生留汉计划”可谓功不可没。
当别的城市还在打抢人大战时，武汉早已内部消化，来它一个捷足先登。
3） 大国重器撑起产业自信
你可能想不到，华为创业元老中，第一工程师郑宝用就毕业于华中科技大学，除郑宝用外，其它17位高管中，还有4位也毕业于华中科技大学。
时至今日，华中科技大学与华为签署了战略合作协议，华为研发中心已落户武汉光谷；
湖北人雷军，毕业于武汉大学，小米第二总部、人工智能实验室落户武汉。
对于华为、小米来说，回武汉更像是回娘家。
更耀眼的是，武汉的众多前沿科技产业，聚焦新基建与基础研究，名副其实的大国重器。
先富起来的东南沿海地区产业转移，到了别的城市承接更多的，或许是传统加工制造业；
而武汉所承接的产业转移，则更多是实实在在的高新技术，附加值更高，含金量更猛…
4） 敢为人先造就文化自信
武汉，是荆楚文化的发祥地，自古以来就传承着“敢为人先”的基因。
到了近代的洋务运动、辛亥革命，以及当代的98抗洪、庚子抗疫…武汉一次又一次印证了什么叫打不垮的英雄城。
今天，走在武汉街头，看着万家灯火，看着熙熙攘攘的车流人群，每个中国人都应该倍感欣慰。
这样的一座城市，带领中部全面崛起只是时间问题。
当你读到这篇文章时，我们的武汉调研仍在路上。
当本次调研结束后，我们将围绕武汉市场的第一手信息以及武汉哪些板块最值得购买等话题进行直播，向大家细细道来。 |
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