|
|
发表于 2016-1-22 22:26:27
|
显示全部楼层
揭秘宝能系地产“大跃进”失败内幕
乐居新闻网 2016年01月21日
近日据央视等媒体报道，全国部分城市的宝能地产项目已出现停工或工期延后等问题。
2013-2014年期间，宝能还因为在短期内规划大批摩天大楼与百万平米级超大项目，被认为在同时借鉴绿地与万达的开发模式，甚至将向两大巨头发起挑战，并提出在2015年开发体量达到3500万平米的宏伟目标。
知情人士透露，宝能地产业务由“爆发”到“停工”的剧变，以2014年底的一次内部重组为分水岭。重组前后，无论是开发模式，还是扩张速度，宝能的地产玩法都已截然不同。
姚振华“认错” 内部重组结束宝能地产“大跃进”
以收购股权的形式参股万科等龙头企业，并非姚振华在地产领域的最初玩法。
相反，他曾在2009年至2014年间，亲自导演了宝能地产业务的“大跃进”式发展，将宝能旗下的地产布局，从一城一盘，扩展至2014年底的约30城40盘，并计划在2015年使宝能地产开发体量达到3500万平米——这一数字甚至远远超过万科在2015年的实际开发面积。
然而，据接近宝能系的知情人士透露，在2014年底，宝能旗下的地产业务却进行了一次全面重组。
重组前，宝能在全国多数城市地产的业务，由董事长姚振华亲自挂帅，其弟姚建辉仅负责深圳与赣州两地的地产开发。重组后，全国地产业务统归姚建辉管理。
这位知情人士表示，宝能地产业务的重组，部分源于宝能内部对其在地产业务中“大跃进”式发展的反思。据称，姚振华曾在一次内部讲话中，承认了宝能在地产开发中犯下的错误，随后便在地产领域“退居二线”，专心布局资本市场，继而导演了入股华侨城、控股万科等大事件。
宝能地产业务的经营状态，也因这次重组而清晰地分成了两个时期：在重组前，凭借超摩天大楼与超大体量综合体的规划远景，拿下大批二三线城市郊区的廉价土地，进行快速扩张——事实上，目前宝能持有的绝大多数地产开发项目，都在重组前的2013-2014年间密集拿地、动工；重组后，部分项目的规划承诺兑现乏力，一些项目相继遭遇了销售及工程进展缓慢，甚至停工退地等问题。
重组前：雄心壮志挑战绿地、万达
在中国地产界，绿地始终以建设超高层建筑而著称。目前，绿地已在全国各大城市布局了35座高度超过300米的超高层建筑；长于综合体开发的万达，则在把万达广场开遍全国大中型城市后，布局了10个体量均在百万平米级、最高单项投资达550亿元的万达城项目，并在其中捆绑文化旅游等新产业模块。
超高层建筑与超大型综合体，分别是绿地与万达的最重要优势。两家企业也因此广受地方政府欢迎，以低价获取了大批土地。
虽然宝能方面从未公开承认，但其地产业务在2013-1014年内的开发模式，显然同时与绿地与万达相似：既建设超高层建筑，又规划超大体量项目，并借此在二三四线城市低价拿地。
目前，宝能所持有的项目中，共有11栋高度达到300米以上的超高层建筑，分布于乌鲁木齐、合肥、大连、沈阳、天津、石家庄及深圳等城市。其中，合肥宝能城项目规划有三栋高度分别为565、400、350米的超高层建筑，而沈阳宝能环球金融中心的高度则将达到568米，号称“东北亚第一高”。
沈阳宝能环球金融中心正在建设，但其568米高的主楼目前仍处于地下施工阶段
值得注意的是，上述11栋超高层建筑，除天津及石家庄的两栋位于2015年刚刚获取的新项目中，深圳的则属于2011年已开工的既有项目，其余的8栋均在2013-2014年内动工，超高层建筑的增长速度超过同期的绿地。
宝能还规划了8个宝能城项目，其中的合肥宝能城与芜湖宝能城，投资额与规模均与万达城相仿。合肥宝能城占地1200亩、总投资280亿元、总建筑面积约400万平米，且与万达城同处合肥滨湖新区；与之相邻的万达城则占地约1400亩、总投资约320亿元。
凭借颇受地方政府欢迎的超高层建筑与超级综合体规划，宝能在2013-2014年，紧随绿地和万达，以低价获取了大批土地。
同样以合肥项目为例，合肥万达城首次拿地价格为110万元/亩，总面积为665.95亩；同处滨湖新区的宝能城首批土地单价则为202万/亩，总面积564.18亩。两大项目土地面积相仿，考虑到宝能城较高的容积率，实际楼面地价也相差无几。
与两大项目相比，其他房企在周边同期拿地价格都远高于此，例如中海拿地价高达628万元/亩。在宝能进驻的其他城市，其所获取的项目土地成本均相对较低。
重组后：开发放缓，部分项目停工
通常情况下，大型综合体中的超高层建筑，多数安排在项目后期进行建设，具体时间则取决于项目的开发与销售进度。在销售乏力的情况下，超高层建筑的建设可能被推迟，甚至最终遭到取消。
而在目前经济下行的环境中，大量开发建设摩天大楼，也被一些业内人士认为可能存在着一定的风险。
万科董事长王石在2012年时，即公开表达对摩天大楼泛滥的忧虑。他曾说“高楼建设不能抛开实际的现实情况，不能超越当地经济发展的同步水平，否则高楼建设将不再是纪念碑、里程碑，而有可能成为墓碑。”王石还曾在微博中表示“应警惕摩天大楼将成为3、4线城市的沉重负担”。
宝能在全国低价获取的土地，多数位于二三线城市政府希望开发的新区，周边配套薄弱，吸引力有限。
同时，在宝能项目需要大量出货以换取资金的2014-2015年，国内中小城市楼市始终未能如深圳等一线城市般回暖。因此，宝能项目在相对劣势的区位条件，以及市场低潮期的双重影响下，遭遇了销售缓慢的困境。
同属宝能系旗下的前海人寿等融资平台，原本即承担了为地产业务输血的任务。但宝能地产发展受阻并重组后，这些融资平台则转而为资本并购提供弹药，更使支持宝能地产项目持续开发的资金链受到威胁。
为此，宝能项目中的超高层建筑迟迟未能开工，一部分二三线城市项目则遭遇停工甚至退地。
合肥宝能城项目规划效果图及目前进展，项目在1月9日举行了写字楼开工仪式，现开始挖掘基坑，但3栋350米以上的超高层建筑仍未开工。
曾令宝能引以为傲的11栋超高层建筑，由于所在项目开发进步放缓等原因，至今仅有两栋进入了实际施工状态。
其中，2011年底开工的深圳宝能中心，目前已建至地上约40层，是宝能超高层建筑中唯一建出地面的项目；号称“东北亚第一高的”沈阳宝能环球金融中心主楼，在开工近三年后仍处于地下施工阶段。
而规划中最“惊艳”的合肥宝能城，虽在今年1月9日举行了写字楼的开工仪式，但据了解，3栋350米以上的超高层建筑并未开工；同在2014年开工的乌鲁木齐、大连宝能城，均未开始超高层主楼建设。
宝能超高层建筑进展情况
除进展缓慢的超高层建筑外，据媒体调查，部分宝能项目已经停工，合肥、芜湖等地的宝能城项目，也出现了管理混乱与退回已竞得土地等问题。
据央视报道，肇庆宝能环球金融中心已停工，其售楼处上“宝能”字样则已被拆除了;佛山宝能金融大厦项目所在地，则找不到其相关标识。
另据财经网报道，作为宝能的明星项目，合肥宝能城在2014年10月18日开盘当日，对外宣称实现了15亿元销售额，然而其后在宝能地产出具的报表中，2014年合肥宝能城签约销售金额为13.1亿元。后经媒体曝光宝能地产内部文件得知，合肥宝能城存在严重管理问题，合肥公司总经理和营销副总双双离职。
在芜湖，宝能规划了总面积600多万平方米的宝能城项目，其中包括150万平方米的现代化国际物流园、180万平方米的城市商贸综合体以及42万平方米的电子信息产业园。然而，芜湖市国土局在去年9月宣布，芜湖宝能地产三宗地块因未能在规定期限内交清余款，被收回国有建设用地使用权，损失定金约1.3亿元，一度被质疑将退出芜湖市场。
据媒体统计显示，目前宝能地产位于上海、广州、大连等8个城市的部分项目均已停工或即将停工，最长停工时间已接近一年，停工项目总面积已达832.5万平方米。
上周中，宝能地产曾发布一篇带有官方回应性质的文章。文章中虽并未直接回应各地项目的停工及延期问题，但提出“宝能地产净资产达1200亿元，而且销售可观”，因此拥有足够的资金实力，支撑其地产业务继续发展。
|
|
[复制链接]
IP卡
狗仔卡
楼主
显身卡