谈CBD之成败

legato

济南CBD能否成功，取决于什么？这是一个很没有含量的问题。因为这取决于你的心理目标是什么。最漂亮优于青岛的CBD？集中山东最高端总部产业的CBD？带领济南进入二线顶级城市的CBD？济南最大的问题，在于济南历史上虽是名城，但是从来没有做过首都，这是区别于南京、杭州这样二线顶级城市的最大区别。这带来的问题，是大部分的本地人，没有把眼光放的太高，没有做强做优的目标和品味。实际上，济南做为山东的省会，京沪中间的大城市，北方内陆山水最美的城市，完全有必要建一个北方区最佳CBD，把济南的产业升级到二线顶城市的基础。
现在，我就北京、郑州、上海、杭州CBD的成败做一个比较，这样就明确济南CBD应当怎样做，做到怎样的程度。

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看现在发展的趋势~再不加速发展就是被淘汰的结局。如果以后会有大的行政区划调整的话，将会面临非常尴尬的局面。

legato

先说北京CBD。北京CBD成功么？就北京的地位而言，这个CBD明显不够美观，不够高大上，从观感上，远远落后于上海CBD。
北京CBD从产业结构上，没有集中中国金融企业，这个地位，让西边的金融街占去了。另外，北京CBD也没有集中北京这十年来最好的企业总部，如百度、新浪等，这个让北京北边的区域拿走了。所以，北京CBD真正集中的，是跨国企业的中国总部。这并不是说，这个产业结构就不高大上，问题在于，这些企业，虽说提供了高工资，集中了顶级的白领，但是，这些企业没有自建楼宇的能力，所以，北京CBD没有几座很体面的楼，远远不如上海CBD。你想一下，如果北京CBD没有了CCTV总部，没有了港商如嘉里的几座楼，北京CBD就和二级城市的CBD不相上下了。北京CBD的命门，在于建的太晚，没有集中市内最顶尖的产业总部。这样，就让SOHO、银泰等这些的商业地产商主导了北京CBD的建设，而这些地产商，看中的是利润率，而不是给北京做贡献，所以，建的楼都很简易。所以，北京CBD是由一个产业没有优化，又让商业地产商主导的失败的CBD。总而言之，北京CBD在顶层设计方面，缺少好的主导，又急于建成，让没有理念的地产商建坏了的范例。

legato

上海CBD是中国公认的最好CBD，体现中国现在成就的例子，向世界宣传的范例。
上海CBD规划好么？我觉的不好。它道网尺度过大，一直人气不足；它鱼龙混杂，你不知道它是CBD还是旅游地点，到处是带团的各地游民。这就让它没有象银座、NY下城的高级，却有点象PARIS的拉德芳斯，最后成了城市的一个景点。
规划不好，但是产业格局好，楼建的漂亮。上海CBD的楼，个个都很漂亮，交行大楼、震旦总部、金茂、上海中心。。。个顶个的漂亮。我不得不说，上海CBD规划的早，产业集中的好，它集中了上海最优的产业，集中了中国的金融总部，这些企业单位，都有能力自建大楼，他们无所谓地产收益，他们要的是体现企业的形象。这就和CBD的雄心融合在了一起。上海政府，还自已规划了三座超高层，自己搞设计，自己融资，这三座楼，就成了体现上海，体现中国的三座楼。
上海CBD的成功，在于顶层设计到位，产业集中，自建务业。
上海CBD的成功，在于向我们指出，CBD的规划其实不重要，重要的是单体建筑的设计，重要的是产业是否顶尖，重要的是品味和意识。

vcvc

听起来蛮有道理，顶顶

legato

郑州CBD本身规划是好的，它让中原人民，感觉到了滨水而居的生活，这是西方的理念。就环境而言，它造就了郑州最好的水景，肯定会得到最好的认可。
郑州CBD本身也是失败的。问题在于，它急功近利，建了大量的普通民宅，大量的SOHO型楼宇。郑州CBD建的过早，过快，产业规划不高端，以现在的观点上看，非常落后。

asd321

俺觉得国内CBD最好就是上海广州深圳，别的都不咋的。。。

泉水美如画

图片重发一下吧。挂了些。

legato

杭州CBD。
杭州CBD象上海CBD。
杭州CBD规划上，并不成功。尺度过大，人气不足，功能性不强。。。
但是，杭州CBD从观感上，不比北京CBD差，是二级城市中，最好的CBD。杭州CBD是成功的，成功之处在于1、建的时间跨度长。杭州CBD建了十年，没有急功近利，单体设计都很漂亮。2、选择的商业地产商都比较高端，凯德等商业地产商，都是有水平有远见的。3、自主楼宇多，很多楼，都是政府迁头，让浙江民营企业投资的自建总部大楼，政府免费供地，企业自己设计，这样，节省了企业的建设成本，让企业把钱用在设计和建设质量上。

七老爷

南京的河西CBD也不错，还有南昌的红谷滩，单就城建上来说的话，美誉度还是比较高的

蓝色天际线

回复 4# legato


    楼主的图片挂了，希望可以重新编辑一下。

legato

结合以上四个CBD，济南CBD建的晚，不见的是坏事。
CBD，最重要的，不是规划。CBD最重要的，是思想，是顶级设计。集中什么资源，建什么样的楼，让什么样的开发商进来，目标是什么，怎样达到目标。
CBD不能急功近利，好的设计和建设，都要有比较大的时间跨度，不能指望一步建成，放十年分期建成，远比放五年一次建成要好。
CBD的单体设计和建设，也比规划重要。政府不能从CBD上整天想着怎样卖地赚钱，把这个钱，让利给产业单位，让他们把这部分钱，用在设计和建设标准上。另外，从另一角度，这些产业单位建了这么好的楼，总部也就迁过来了，济南集中山东企业总部的目的，也就达到了。
CBD不能让太多商业地产商进来，应当划小单位面积，让产业单位自建楼宇，形成商业产业集聚区，这是一种效应，是自然产生的结局。

右手画情

感觉楼主说的很有见地，拜读了{:5_122:}

zixing

要建设一个优秀的CBD谈何容易。。有的时候并非一堆高楼堆在一起就能的。。。像北京这样的城市的CBD必定是有些分散的。超大城市的CBD很多都分为几个的。等中国尊那一堆和东扩区建设好之后，北京的CBD不输世界山的任何一个CBD。

legato

至于，大家批评刘太格的规划，我认为是错误的。
CBD规划，不是CBD最重要的因素，CBD建的好不好，从重要性上，依次为：顶层设计、产业集中性、单体设计、景观设计、CBD规划。
刘太格不断强调的，是CBD的理念，怎样形成CBD，而不是怎样规划CBD。
如果可以规划出CBD，就太简单了。这是一个思想的问题，是一个层次的问题，是一个发展模式的问题。
新宿就是个例子，新宿CBD规划从平面图上看，非常差劲。但是，它集中了全日本最顶级的金融和企业，有最好的商务气氛。这才是CBD真正的目标，要的是气质，要的是怎样形成这种高级的气质，要的是怎样依靠气质吸引最顶级的伴侣。