福星惠誉 · 汉阳城云顶｜170米 37层（办公楼）｜170米×2 58层×2｜2021年建成

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项目介绍：

地处鹦鹉洲地区的汉阳旧城风貌区是武汉最古老的城区，也是汉阳建成的起始地，千百年来一直是汉阳府的城邑所在地，周边有古琴台、归元寺、晴川阁等，历史文化景观资源非常丰富，此外，风貌区紧邻城市内环线，交通十分便利，拥有良好的城市区位优势。        
      汉阳旧城风貌区北起汉阳大道，南至拦江路，东临滨江大道，西沿鹦鹉大道，总用地面积72.45公顷，其主导性质为商业、历史文化步行街和居住。规划通过充分挖掘该地区老汉阳的历史遗存，延续历史文脉，追寻历史记忆，再现历史风貌，复兴城市文化，打造都市文化旅游品牌，同时通过对本地区的开发建设，改造城市面貌和居住环境，激发城市的经济活力。      
      规划确立以西大街和显正街为主轴线，规划展现历史风貌的文化步行街和历史街区，西起鹦鹉大道，东至滨江大道，总长度1.3km。主轴线串连4个主要节点，分别为翠微主入口广场、汉阳树—天主堂中心广场、显正街—共勉街传统古城展示区、朝宗门广场。其中，主入口以古典牌坊和开场空间为标志，与拟规划的归元文化旅游区入口广场相对应；汉阳树和天主教堂中心广场是主轴线的高潮部分，依托保留的汉阳树和天主教堂，充分展现了历史文化与现代文明的交融；显正街－共勉街传统古城展示区则为昔日汉阳古城的核心区域，通过规划恢复主庙、县衙、正街等老汉阳特有的元素体现汉阳悠久的历史人文风貌；朝宗门广场以反映长江码头文化，再现近现代商业文化为主题，设立与入口广场相呼应的古典牌坊，与拟规划的长江汉江江滩共同形成主轴线尾声。
       调整方案规划布局A区仍为独具湖北民居特色的商业步行街，形成了两条主街，六院落组团，主要为2-3层商业用房；B区1栋58层底2层商业裙房住宅楼；C区为1栋58层底2层商业裙房住宅楼，1栋37层底2层商业裙房办公综合楼，建筑高度170米。三个地块总用地面积70723.38平方米（以实测为准），总建筑面积160592.72平方米，其中住宅部分（含住宅配套）建筑面积78780平方米，办公部分建筑面积37729.70平方米，商业服务业设施建筑面积44083.02平方米。另避难层和架空消防通道建筑面积为6010.01平方米，地下车库和设备用房建筑面积67914.99平方米（含地下公共停车场建筑面积为3000平方米）。

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带方案挂牌”首次登场，旧城风貌区呼之欲出

P(2007)038号地块地处汉阳老城区，是武汉新区汉阳旧城风貌区的启动工程。作为武汉新区开发建设的重点项目，汉阳旧城风貌区规划定位为武汉市第一个融居住、商业、旅游为一体，具有浓郁地方文化特色的综合区域。随着琴台大剧院、琴台文化艺术中心景观工程、月湖文化主题公园、汉阳江滩、汉商“银座”等重点项目，以及梅子路、月湖大道等一批市政基础设施工程的逐步建设，特别是世茂集团重金打造的锦绣长江浮出水面，汉阳老城区内的地块开发热度不断升温。   
     与其它地块相比，038号地块的最大特点在于“带方案挂牌”，规划方案作为挂牌文件的组成部分，规划设计条件对5宗土地的建筑风格提出了明确要求，其中A、B地块对建筑平面形式、屋顶形式、门窗形式、建筑色彩、高度、街道尺度、景观等诸多内容提出了具体要求。A地位为汉阳旧城风貌区的“风貌核心区”，“民居式”的建筑形式加上“商业化”的运作模式将是其开发方向，“都市文化旅游品牌”和“老汉阳历史文化展示窗口”是其开发目标；B地块是“风貌协调区”，延续旧城风貌历史形态、衔接风貌核心区与城市是其开发重点。“带方案挂牌”要求土地竞得人基本按照挂牌文件中的方案进行建设，开发方的自由发挥弹性余地较小。     
     “带方案挂牌”的供地方式在我市实行土地“招牌挂”以来尚属首次，利于城市建设按照规划有序进行，而对于汉阳旧城风貌区这一特定建设项目来说，此种方式对风貌区的特色营造具有一定积极意义。   
     经市人民政府批准，汉阳旧城风貌区项目已列入危房改造计划。根据《市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理工作的通知》（武政[2003]32号）精神，该项目可享受危房改造的相关优惠政策。   
     由于地处老城区，对于开发企业来说，038号地块存在拆迁成本高的现实问题。经汉阳区拆迁安置协调服务工作领导小组测算，该地块拆迁费用及前期工作成本约需10.68亿元，其中拆迁费用约需10.6亿元，前期工作成本约需要800.35万元。根据武汉市拆迁形势，目前社会拆迁难度不断加大、拆迁成本不断提高、拆迁周期不断延长，该项目实际发生的拆迁费用还有可能加大。《物权法》即将于10月1日起正式实施，国家正在研究制定的《城市房屋拆迁管理条例》可能会对现行拆迁政策进行较大调整。038号地块713.4万元/亩的地价与3712元/平方米的楼面地价比较适中，该项目预计将会成为本土实力企业福星惠誉继水岸星城后的又一代表力作。

地块分布图

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P（2007）038号地块

P（2007）038号地块由5宗土地组成：A、B、C、D地块位于武汉市汉阳区汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域，E地块位于鹦鹉大道与拦江路交汇处东南角（具体位置及四至见本挂牌文件附图所示)。A地块净用地面积为27700平方米（以实测面积为准）。规划用地性质为商业金融业用地，容积率0.9以内，可建总建筑面积控制在27700平方米以内。B 地块净用地面积为19430平方米（以实测面积为准）。规划用地性质为居住用地，容积率2.2以内，可建总建筑面积控制在42700平方米以内。C地块净用地面积为20506平方米（以实测面积为准）。规划用地性质为商业兼容居住用地，容积率4.4以内，可建总建筑面积控制在90200平方米以内。D地块净用地面积为20634平方米（以实测面积为准）。规划用地性质为居住用地，容积率4.28以内，可建总建筑面积控制在88400平方米以内。E地块净用地面积为23123平方米（以实测面积为准）。规划用地性质为居住用地，容积率3.5以内，可建总建筑面积控制在81000平方米以内。

汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合的危房改造项目A地块，经我局审查，同意按以下条件进行规划设计和使用土地：

一、规划用地情况

1、规划净用地总面积为：30783平方米（以实测为准）。

2、规划用地性质：商业金融业用地；土地分类：商服用地；

3、用地位置：汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域（详见规划用地范围线）。

二、土地使用强度

1、建筑面积：控制在27700平方米以内；

2、容积率：控制在0.9以内（容积率＝总建筑面积/规划净用地面积）；

3、建筑密度：待方案审定时确定；

4、建筑高度：待方案审定时确定；

5、绿地率：按《武汉市城市绿化条例》执行。

三、建筑设计要求

     遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行；

四、特殊要求

     该地块作为汉阳旧城传统风貌核心区，总体空间形态及建筑形式应严格遵守以下要求：

1、该地块范围内控制8米宽的西大街及10米宽的青石桥街均为规划步行路，其线型可以根据修建性详细规划方案进行调整。

2、该地块范围内临鹦鹉大道及西大街与青石桥街交汇处各控制一处绿化广场用地，其具体位置可根据修建性详细规划方案进行调整，但应保证总用地面积不小于0.40公顷。

3、该地块范围内的轨道交通建设用地控制线内不得新建、改建任何建筑物或构筑物；轨道交通建设用地控制线外两侧各20米作为轨道交通建设影响线，影响线内建设项目须按《关于加强轨道交通建设用地规划管理的通知》（武规土资发[2006]3号）的有关规定执行。

4、该地块属传统风貌核心区域，规划拟对其建筑平面形式、建筑风格、建筑细部、建筑高度等进行控制：

（1）建筑平面形式：采用湖北传统天井、院落式平面组织形式，也可采用非矩形天井的形式，局部可适当开敞。街区局部可采用较为轻盈的连廊、外部廊道进行交通组织，垂直交通体系应尽量不外露。同时注意，不宜采用过大的内部空间尺度，新建建筑体量不宜太大，应与街巷、历史建筑尺度相协调。对于保留与保留改造建筑应根据咨询报告中的《建筑保护与再生模式分析》《建筑再生设计》运用适当的手段，延续建筑的历史与生命，同时应考虑与历史建筑的协调。

（2）建筑风格：建筑风格主要以湖北明清建筑风格为主；材料以砖木为主；适当地点可新建现代风格建筑，节点处可结合老建筑进行改建，但都应作为功能区域的连接部分或公共活动场所，不宜显得太突出。

（3）建筑细部：
① 屋顶与山墙
屋顶主要采用坡顶，可选用硬山或悬山形式。建筑山墙可采用传统湖北民居中山墙的处理手法。
② 材料与色彩
新建的传统建筑以砖木结构为主，山墙主要采用青砖，正立面运用砖木混合设计，以反映湖北民居的特点。另外，部分新建建筑，尤其是非传统风格的建筑可运用拆除建筑所留下的砖石进行再生设计。附属于保留建筑的加建部分应采用接近原建筑色彩与材质的材料。
③ 门窗
新建建筑的门窗形式可运用湖北民居中的一些优秀的门窗形式。
另外，对于新建的某些非坡屋顶建筑则可采用现代建筑设计的手法，进行古典元素的提炼，达到与传统建筑的形似与神似。
④ 其它
在入口大门、檐口、正立面分隔、屋面瓦当、雕花、细部构件等处都应该采用传统的木结构与木雕工艺进行设计。

（4）建筑高度：所有新建建筑的主要结构构件最高处原则上均不能高于12米。保留建筑及保留改造建筑，其高度可基本不变，但在再生设计中，为了有利于街区的整体协调，可将高度适当调整。设计中需注意的是，建筑高度不应完全一样，即使是传统风格的建筑，也应努力做到高低错落，整体协调，具有老汉阳传统风貌区传统特色。

（5）街道尺度：街道尺度不宜过大，主要步行街道以8米为宜，组团内部道路分4-6米与2-3米两个层次。

（6）地面铺装：主要步行道可采用青石板地面铺装，节点广场处可采用青灰色毛面花岗岩。局部利用原有青石板、墙面砖等构件。

（7）景观小品：结合详细规划设计设置，造型应简洁大方、古朴典雅、尺度宜人、富有历史气息。

（8）标识系统：保留西大街等老地名；充分利用历史构件及抽象的历史符号，结合绿化、广场设置路名指示、导游指示及历史铭牌等。

（9）绿化：结合灯光、小品加强房前屋后绿化效果，形成步行道绿化系统，以小乔木结合灌木花卉布置，以获得视线开敞。应特别注重植物色彩的搭配及季节变化。

五、遵守事项

     本规划设计（土地使用）条件作为建设单位进行规划建筑设计和土地出让的必备条件，未经原批准单位同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标。如确需调整，必须重新向原批准机关申报调整规划设计（土地使用）条件。

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汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合的危房改造项目B地块，经我局审查，同意按以下条件进行规划设计和使用土地：

一、规划用地情况

1、规划净用地总面积为：19430平方米（以实测为准）。

2、规划用地性质：居住用地；土地分类：住宅用地；

3、用地位置：汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域（详见规划用地范围线）。

二、土地使用强度

1、建筑面积：控制在42700平方米以内；

2、容积率：控制在2.2以内（容积率＝总建筑面积/规划净用地面积）；

3、建筑密度：待方案审定时确定；

4、建筑高度：待方案审定时确定；

5、绿地率：按《武汉市城市绿化条例》执行。

三、建筑设计要求

     遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行；

四、特殊要求
     
     该地块作为汉阳旧城风貌协调区域，总体空间形态及建筑形式应与传统风貌核心区相协调。

1、建筑风格参照风貌核心区，空间形态及体量较灵活，可有多种表现形式，建筑细部也较风貌核心区简化。主要控制建筑平面形式、屋顶与山墙。

2、建筑平面形式可采用天井、院落等元素进行建筑群设计。

3、建筑屋顶主要采用坡顶，可选用硬山或悬山形式。参考湖北民居的特点。

4、建筑外墙采用白粉墙，也可局部采用青石与拆除建筑的墙砖贴面；屋面采用青瓦，也可采用近似瓦形的屋面材料。

5、临近传统风貌核心区的建筑高度应适当降低，高度应控制在18米以下，远离传统风貌核心区的建筑高度可适当提高。

6、该地块需配建1个开闭所。

7、该地块内临青石桥街处规划配建一处地下公共停车场，面积约3000平方米。

8、该地块范围内的轨道交通建设用地控制线内不得新建、改建任何建筑物或构筑物；轨道交通建设用地控制线外两侧各20米作为轨道交通建设影响线，影响线内建设项目须按《关于加强轨道交通建设用地规划管理的通知》（武规土资发[2006]3号）的有关规定执行。

9、邬家巷道路线型可根据该用地地修建性详细规划做适当调整，但道路红线宽度等指标须按规划控制地要求进行设置。

10、该地块内关于保留构件类建筑的相关措施详见《建筑及构件保留及再生模式分析图》。

五、遵守事项

     本规划设计（土地使用）条件作为建设单位进行规划建筑设计和土地出让的必备条件，未经原批准单位同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标。如确需调整，必须重新向原批准机关申报调整规划设计（土地使用）条件。

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汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合的危房改造项目C地块，经我局审查，同意按以下条件进行规划设计和使用土地：

一、规划用地情况

1、规划净用地总面积为：20506平方米（以实测为准）。

2、规划用地性质：商业兼容居住用地；土地分类：商服用地（兼容住宅用地）；

3、用地位置：汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域（详见规划用地范围线）。

二、土地使用强度

1、建筑面积：控制在90200平方米以内；

2、容积率：控制在4.4以内（容积率＝总建筑面积/规划净用地面积）；

3、建筑密度：待方案审定时确定；

4、建筑高度：待方案审定时确定；

5、绿地率：按《武汉市城市绿化条例》执行。

三、建筑设计要求

     遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行；

四、特殊要求

1、建筑风格以现代建筑为主，建筑形体简洁大方，即反映时代特色，又衬托风貌核心区的历史文化内涵。建议，临街主干道的建筑局部采用抽象的民居建筑或楚文化象征符号，提示旧城风貌区的存在。建筑色彩以淡雅为主，不宜过度张扬。

2、该地块范围内的轨道交通建设用地控制线内不得新建、改建任何建筑物或构筑物；轨道交通建设用地控制线外两侧各20米作为轨道交通建设影响线，影响线内建设项目须按《关于加强轨道交通建设用地规划管理的通知》（武规土资发[2006]3号）的有关规定执行。

五、遵守事项

     本规划设计（土地使用）条件作为建设单位进行规划建筑设计和土地出让的必备条件，未经原批准单位同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标。如确需调整，必须重新向原批准机关申报调整规划设计（土地使用）条件。

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汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合的危房改造项目D地块，经我局审查，同意按以下条件进行规划设计和使用土地：

一、规划用地情况

1、规划用地总面积为：20634平方米（以实测为准）。

2、规划用地性质：居住用地；土地分类：住宅用地；

3、用地位置：汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域（详见规划用地范围线）。

二、土地使用强度

1、建筑面积：控制在88400平方米以内；

2、容积率：控制在4.28以内（容积率＝总建筑面积/规划净用地面积）；

3、建筑密度：待方案审定时确定；

4、建筑高度：待方案审定时确定；

5、绿地率：按《武汉市城市绿化条例》执行。

三、建筑设计要求

     遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行；

四、特殊要求

1、建筑风格以现代建筑为主，建筑形体简洁大方，即反映时代特色，又衬托风貌核心区的历史文化内涵。建议，临街主干道的建筑局部采用抽象的民居建筑或楚文化象征符号，提示旧城风貌区的存在。建筑色彩以淡雅为主，不宜过度张扬。

2、该地块范围内的轨道交通建设用地控制线内不得新建、改建任何建筑物或构筑物；轨道交通建设用地控制线外两侧各20米作为轨道交通建设影响线，影响线内建设项目须按《关于加强轨道交通建设用地规划管理的通知》（武规土资发[2006]3号）的有关规定执行。

五、遵守事项

     本规划设计（土地使用）条件作为建设单位进行规划建筑设计和土地出让的必备条件，未经原批准单位同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标。如确需调整，必须重新向原批准机关申报调整规划设计（土地使用）条件。

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汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合的危房改造项目E地块，经我局审查，同意按以下条件进行规划设计和使用土地：

一、规划用地情况

1、规划用地总面积为：23123平方米（以实测为准）。

2、规划用地性质：居住用地；土地分类：住宅用地；

3、用地位置：鹦鹉大道与拦江路交汇处东南角（详见规划用地范围线）。

二、土地使用强度

1、建筑面积：控制在81000平方米以内；

2、容积率：控制在3.5以内（容积率＝总建筑面积/规划净用地面积）；

3、建筑密度：待方案审定时确定；

4、建筑高度：待方案审定时确定；

5、绿地率：按《武汉市城市绿化条例》执行。

三、建筑设计要求

     遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》执行；

四、特殊要求

1、该地块范围内规划轨道交通预留用地上应作为绿化用地进行建设，不应新建、改建任何建筑物或构筑物；轨道交通预留用地控制线外两侧各20米作为轨道交通建设影响线，若需在此范围内建设，需请相关部门进行论证并报审。轨道交通预留用地控制线和建设影响线范围内的用地可作为绿化用地及地面停车场用地参与项目用地指标平衡。

2、该地块范围内的轨道交通建设用地控制线内不得新建、改建任何建筑物或构筑物；轨道交通建设用地控制线外两侧各20米作为轨道交通建设影响线，影响线内建设项目须按《关于加强轨道交通建设用地规划管理的通知》（武规土资发[2006]3号）的有关规定执行。

五、遵守事项

     本规划设计（土地使用）条件作为建设单位进行规划建筑设计和土地出让的必备条件，未经原批准单位同意，不得改变本条件规定的各项要求和指标。如确需调整，必须重新向原批准机关申报调整规划设计（土地使用）条件。

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汉阳旧城风貌区D地块|55层×2+38层

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汉阳旧城风貌区E地块|32层×3

szlong101

好项目！效果图也很漂亮！

bestlee

07年的故事，现在才准备开始唱。地皮在相关城建带动下 已升值不少。

bert068311

楼主你的资料是2005年的那次规划的还是最新的啊？05年也做过汉阳树步行街规划，但是失败了。我想知道下这一次是新规划的还是跟上次一样啊？

caohui

楼主你的资料是2005年的那次规划的还是最新的啊？05年也做过汉阳树步行街规划，但是失败了。我想知道下这一 ...
bert068311 发表于 2015-3-28 20:13

是最新的，这次的方案是最好的，个人觉得，以前没有购物中心的

bert068311

回复 14# caohui
    钟家村其实复兴商业要靠旅游，目前只有归元寺比较红，所以归元寺的项目格外关键，我问过很多外地人，要么不来汉阳，来汉阳必去归元寺，这个步行街在归元寺马路对面，如果能做好旅游，和老汉阳树，天主教堂，石榴花塔，古琴台（这个也要改造最好），龟山，月湖连起来搞旅游，自然就有人气，有人购物了，不靠幾個景点是不可能能复兴商圈的