解析七大商业企业年报中的武汉项目

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连续第4年写这篇专栏，感觉企业越来越多，工作量越来越大，但也越来越有趣；特别是对于去年，对于黎明前的黑暗而言。
以下为正文：

解析七大商业企业年报中的武汉项目

（武汉恒隆广场鸟瞰图 @图源官方）

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

玩摄堂、武商集团、中百集团、新世界发展、瑞安房地产、恒隆地产、华润万象生活、龙湖集团、武汉江宸天街等，本文为「新商业LAB」原创内容，未经授权，严禁转载或使用！

前言

这是我们连续第4年撰写有关商业企业涉及武汉市场的年报解读，本专栏文章选取的商业企业，也从2020年的4家，逐年攀升至2023年的7家。即便「啃读年报」的工作量逐年增大，我们也为持续进步的武汉商业倍感自豪。

以下，我们将带来「武商集团、中百集团、新世界发展、瑞安房地产、恒隆地产、华润万象生活、龙湖智创生活」这7家商业企业的年报（半年报）及公开信息中有关武汉市场的表述。企业排名不分先后，内容仅供业内参考。

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01

武商集团

营收业绩承压 未来发展可期

整体营收及行业地位，在2022年年度，武商集团实现营业收入约63.37亿元，同比下降11.8%；归属上市公司股东的净利润约3.05亿元，同比下降59.5%。

公司位列2021年中国连锁百强榜单第16位（同比上升3位），中国零售百强榜单第22位（同比上升4位）。

（主要会计数据及财务指标）

购物中心及超市业绩，公司主要从事购物中心及超市业态的商业销售业务，两大主要业务的营业收入约61.35亿元，同比下降8.8%；至期末，公司自有物业总建筑面积约208万㎡；

至期末，公司下属11家在营购物中心（去年同期为10家），全部位于湖北省内，总建筑面积约212.5万㎡（去年同期为132万㎡），自有物业建筑面积约197万㎡（去年同期为116.2万㎡）；期内购物中心业务的营业收入约29.32亿元，同比下降15.28%。

（公司购物中心业态的11家在营项目）

至期末，公司超市业务拥有69家门店，1+N小店37家；其中34家门店位于武汉市，35家门店位于湖北省内其他城市；超市门店总建筑面积约53.1万㎡，自有物业建筑面积约11.1万㎡；全年新增门店3家，关闭门店6家；期内超市业务的营业收入约32.03亿元，同比下降2.85%。

（公司超市业态的营业收入前十名门店）

公司资产及负债情况，至期末，公司的总资产约307.44亿元，总比增加9.06%；净资产约108.13亿元，同比增加1.26%；总负债约199.31亿元，负债率约为64.83%。

新的项目及会员体系，期内，公司新增1座购物中心即武商梦时代，建筑面积为78.3万㎡；且以全球最大商业体之姿，与武商MALL、武商城市奥莱构成武汉市商业「黄金三角」。同时，集团内先前彼此独立的购物中心及超市的会员体系，于期内已全面打通。

（于2022年11月开业的武商梦时代 @玩摄堂）

公司更名及发展战略，因公司收购南昌项目，为更好反映实际业务及发展战略，增强市场影响力，公司中文名称由「武汉武商集团股份有限公司」变更为「武商集团股份有限公司」，证券简称由「鄂武商A」变更为「武商集团」，开启了跨区域发展的新征程。

期内，南昌武商MALL加速推进，已完成主体消防验收及国际名品、国际高奢化妆品落位；南昌武商洲际酒店完成塔楼、裙房结构施工及客房精装样板段施工，启动酒店开业运营筹备工作。

（计划于2023年4月开业的南昌武商MALL）

LAB君点评：

贯穿2022年，由于YQ反复冲击、市场竞争加剧、在建项目投入等多重影响，武商集团的营业收入及净利润不可避免地出现大幅下降，公司甚至未如往年那般公布旗下核心商场「武商MALL」的全年销售业绩。过去的一年，对于武商集团而言无疑是历尽坎坷。

同时，我们也注意到，去年逆势开业的武商梦时代保持了旺盛人气，且还有提升空间，加之开业在即的南昌武商MALL，这2大新项目无疑将为公司带来可观的现金流增量，不仅将持续缓解公司近2年的现金流紧张状况，也将大幅提升公司未来的经营业绩。

（武商集团的现金流在2022年大幅承压）

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02

中百集团

亏损幅度加大 传统卖场乏力

整体营收及行业地位，在2022年度，中百集团实现营业收入121.97亿元，同比下降1.08%；归属于上市公司股东的净利润亏损约3.20亿元，同比下降1322.60%，亏损幅度进一步加大。

公司位列2021年中国零售百强第31名（同比下降3名），位列中国连锁百强第24名（同比下降2名）。

（主要会计数据及财务指标）

主要业务及经营状况，公司是以商业零售为主业的大型连锁企业，业务地域主要覆盖湖北、湖南、重庆；至期末，网点总数1683家，同比净增144家；其中，大卖场及综合超市197家、社区超市686家、便利店774家、百货购物中心9家、电器专卖店17家。

（公司营业收入的分类统计）

公司资产及负债情况，至期末，公司的总资产约125.76亿元，同比增加0.92%；净资产约27.54亿元，同比减少10.41%；总负债约98.22亿元，负债率为78.10%。

股东减持及持续关店，在期内，公司原第二大股东永辉超市及其一致行动人进行了多次减持，其持股比例至期末已降为第三大股东。

而在去年，公司在湖北及重庆总共关闭了13家大卖场及综合超市，其原因是长期亏损且扭亏无望，这或是公司去年业绩的缩影。

（公司旗下的中百仓储蓝标大卖场）

LAB君点评：

从2020年大幅盈利，到2021年由盈转亏，再到2022年大幅亏损，中百集团近3年的营业成绩可谓是「一路下滑」。

公司陷入此般被动局面，有宏观层面的影响，更受制于自身传统大卖场的业绩拖累；而很早就提出试点转型高端会员店的规划，至今仍无踪影。

诚然，公司业绩不振，与经济下行、居民收入减少、食品价格上涨等因素抑制消费有一定关联，也与购物渠道多样化导致线下门店客流减少有关。在当下的内地市场，包括家乐福、沃尔玛等在内的国际品牌超市也都在大规模关店。

当然，中百集团的业务也有些许亮点。例如，公司ZY大厨房在食品加工及配送方面具有比较强的区域竞争力；便利店业务也得到了快速发展，全年净增便利店141家（湖北100家，湖南41家）；公司在年报中还表示将加大对会员店、折扣店等新业态的探索。

（中百罗森便利店是公司的业绩亮点之一 @图源网络）

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03

新世界发展

看重武汉项目 总裁亲自现身

先前，我们发布过有关港资商业企业年报的专栏文章；这次，我们就聚焦港资商业企业年报中的「武汉元素」。

在新世界发展的中期报告中（2022年7月1日至2022年12月31日），集团录得综合收入401.93亿港元，同比上升13%；公司股东应占溢利12.09亿港元，同比下跌15%。在报告中，提及武汉的次数为6次。

有关武汉K11，在中期报告中，集团对于武汉K11的表述既有肯定，也有鼓励，即锁定潮奢定位，加快II馆商户升级改造，抢新品牌，引入潮奢快闪店，丰富品牌定位，持续引发潮奢话题，吸引目标客群。

于回顾期内，武汉K11举办的「仲夏夜VIP独家私享会」反映理想，「大英图书馆」POPUP首次落地武汉，吸引各大媒体争相曝光传播。

（

武汉K11带来的「大英图书馆」POPUP很受市民欢迎 @玩摄堂

）

有关武汉K11 Select，在中期报告中，集团对于武汉K11 Selcet的表述相对平淡，即持续引进热门品牌，锁定Z世代定位，通过线上线下协同，带动消费转化。

（武汉K11 Select鸟瞰图 @玩摄堂）

有关土地储备，集团在中国内地持有不包括车库的土地总储备楼面面积约525.6万㎡可作随时发展，核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京及沈阳等城市。

LAB君点评：

2023年3月中旬，新世界发展的行政总裁郑志刚先生现身武汉K11，但并未前往位于光谷的武汉K11 Select及集团在武汉的其他项目，也未在武汉过夜停留，而是直飞广州进行下一站巡视，他当日的下榻酒店正是紧邻广州K11的广州瑰丽酒店。

郑志刚先生在武汉的这番姿态，既表明了他格外看重武汉K11，也说明了武汉K11目前还有较大的提升空间。此外，他连夜飞往广州入住集团旗下的奢华酒店，似乎也说明了在当下，武汉尚无能入其法眼的酒店，也或是武汉的很多酒店时下业已满房。

（紧邻武汉K11的酒店，也是新世界发展旗下的新世界酒店 @玩摄堂）

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04

瑞安房地产

武汉天地亮眼 逆势加仓江城

在瑞安房地产2022年的年度报告中，集团收入为155.65亿元，同比下降11%；公司股东应占溢利为9.06亿元，同比减少45%；期末净资产为444.01亿元，同比减少10%；期末净资产负债率45%，同比增加15个百分点。在报告中，武汉被提及的次数达47次。

有关武汉天地社区，包括武汉新天地、壹方南馆、壹方北馆在内的武汉天地社区零售物业组合，全年租金收入为3.33亿元，同比增加4%；期末的整体出租率为90%，同比下降3个百分点。武汉天地社区也是集团在上海之外，租金收入最高的零售物业组合。

（集团投资物业的业绩表现）

集团对武汉天地社区的表现予以了充分肯定，尽管年内受到新冠**的冲击及封锁措施的影响，但由于成功的重新定位，该项目录得4%的租金及相关收入增长，通过优化租户组合及餐饮服务，引入以年轻高端客户为服务对象的新租户，例如Knowin和Harmay。武汉天地已成为武汉的零售及社交热点，为年轻的优质客群提供高格调生活体验。

（入驻武汉天地新天地街区的KNOWIN）

有关武汉长江天地，该地块于2021年12月购入，集团持有该项目50%的权益。项目总建筑面积超120万㎡，包括住宅（75.39万㎡）、商业（23.2万㎡）、办公（5.6万㎡）、酒店（3万㎡）等，一期建筑工程已于2022年10月开展。

（武汉长江天地的滨水商业街区效果图）

有关武汉创新天地，总建筑面积达127万㎡，包含住宅、办公楼（36.5万㎡）、零售（34万㎡）等物业组合，集团拥有该项目的50%权益。目前，项目的住宅销售进度良好，在报告期内为集团的物业销售收益贡献了1.03亿元。

有关土地储备，至报告期末，集团土地储备的总建筑面积为930万㎡，合共14个发展项目，分布在上海、南京、武汉、佛山及重庆这五个中国主要城市的黄金地段。

（至期末，集团在中国内地的土地储备概述）

LAB君点评：

2022年是充满挑战的一年，在相当艰难的营运环境下，瑞安房地产仍能保持盈利；集团零售物业组合的业绩表现，受向租户提供的租金减免影响，租金及相关收入同比减少4%至28.02亿元。而即便如此，瑞安房地产在武汉的零售组合及物业销售仍然表现亮眼。

集团正是被武汉市场的优异表现及发展前景所打动，在市场还未走出底部之时，于友商尚处犹豫观望之刻，毅然决心以大手笔加仓武汉。目前，武汉是瑞安房地产在中国内地市场除上海之外，布局项目规模最大、投资物业项目表现最优的城市。

（位于武昌的武汉长江天地，或将延续位于汉口的武汉天地的成就与辉煌）

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05

恒隆地产

武汉项目优异 仍有提升空间

在恒隆地产的2022年报中，全年总收入为103.21亿港元，与去年同期持平；营业溢利为72.53亿港元，同比下降2%；期末净资产为1431.46亿港元，同比减少6.06%；净债项股权比率为28.1%，同比上升3.7个百分点。在报告中，提及武汉的次数为57次。

（武汉恒隆广场鸟瞰图 @图源官方）

有关武汉恒隆广场购物商场，租赁收入大幅上升52%至2.32亿元人民币，收入增幅位列内地10座恒隆广场榜首，租户销售亦上升158%，总客流下降2%；至报告期末，商场租出率为86%，共有275家租户。

（武汉恒隆广场的期内营业数据）

集团在年报中写到，2022年对于武汉恒隆广场的高端商场而言充满考验，商场首个全年运营年度因YQ引致业务中断，多场大型活动被迫取消，武汉市内的多个商业物业相继落成，又加剧了武汉恒隆广场及场内租户所面临的竞争。

报告期内，武汉恒隆广场的Cartier、Hermès、Tiffany & Co.等店铺开业完全抵销了部分小型品牌和独立经营店结业所带来的影响，带动租出率攀升，为客流量及租户销售额增长提供了增长动力。

（Hermès武汉恒隆广场精品店于2022年7月正式开业 @图源官方）

同期，Alexander McQueen、Marni、Christian Louboutin和Givenchy等品牌陆续开设的限时店，为商场吸纳了不少高端购物人士；而全新开幕的跨层空间「Space on 5」汇聚优质餐饮食肆及社交活动场地，适合举办音乐表演、脱口秀及时装展，令商场的购物体验更加丰富。

（位于商场L5的跨层空间）

有关武汉恒隆广场办公楼，于2020年11月投入营运，并于2022年录得9600万元的收入，同比提升109%，期末租出率亦上升至73%。参考无锡恒隆广场的成功案例，武汉恒隆广场将于办公楼引入多功能办公空间品牌「恒聚」，预计将于2023年上半年开业。

（武汉恒隆广场的写字楼入口大堂）

有关武汉「恒隆府」，为集团内地高端服务式公寓品牌的首个项目，紧邻武汉恒隆广场。项目包括3栋寓所大楼，于2022年4月推出展示中心及示范单位。为预售而筹划的市场推广活动已于2022年7月开展，项目预计于2023年下半年分阶段落成。

LAB君点评：

武汉恒隆广场的去年成绩不可谓不出色；但平心而论，项目业绩大幅提升的前提，是作为新项目的较低基数；同时，商场的业绩增长过于依赖国际大牌，而中端零售、餐饮、超市、娱乐等品类组合都有待完善。这是武汉恒隆广场的最大短板，也是潜力所在。

（位于B1的T11超市撤场后，所在区域将升级为新概念街区）

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06

华润万象生活

商业旗舰首秀 看好江城前景

在华润万象生活近期发布的2022年财报中，全年收入为120.16亿元，同比增长35.4%；股东应占溢利为人民币22.06亿元，同比增长27.9%；至期末，资产负债率为44.6,%，较去年增加8.9个百分点；旗下购物中心全年实现销售额1264.4亿元，同比增长6.3%。

关于武汉万象城，作为华润万象生活年内新增的3座重奢万象城之一，也是集团在武汉的商业首秀，武汉万象城的逆势成功开业及贯穿全年的超高人气，取得了超出预期的首年成绩。据了解，在去年8个月的营运期内，武汉万象城的商户销售额约近10亿元。

（武汉万象城近照 @玩摄堂）

关于在武汉的新商业项目，在报告期内，华润万象生活在武汉的商业版图持续扩大，先后确定了位于武昌滨江的阿里巴巴华中总部项目、位于军山新城的华润商业体项目。

在2023年初，华润万象生活的母公司华润置地官宣收购华夏幸福的武汉长江中心、武汉沙湖中心、南京大校场项目等4家公司的全部股权；其中，原武汉长江中心的商业项目将更名为「万象系」购物中心，由华润万象生活负责营运，计划于2023年底开业。

（阿里巴巴华中总部项目的裙楼商业将由华润万象生活负责营运）

LAB君点评：

成功开业的武汉万象城，为武汉带来了振奋人心的「商业新风」，更让华润对武汉市场「刮目相看」，既加快了深耕武汉的节奏，也加大了投资武汉的规模。在今年，武汉万象城将迎来持续亮相的国际大牌，而武昌滨江也将再添一座高品质的「万象新作」。

（原武汉长江中心将变身为「万象系」购物中心）

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07

龙湖智创生活

完善网格布局 新的旗舰项目

2022年全年，龙湖集团旗下的全新生活服务品牌龙湖智创生活，合并抵消后收入约137.5亿元，同比增长24%；毛利率为34.3%；物业管理服务在管面积继续增长，达到3.2亿㎡，涵盖13个业态。

在报告期内，集团如期开业15座购物中心；至报告期末，在营购物中心已达76个，其中天街项目64个；旗下在营商场总建筑面积约721.53万㎡，营业总额为423亿元，租金收入总计约94.26亿元，整体出租率为93.9%，全年平均日客流达200万人次。

（武汉江宸天街是龙湖集团在武汉打造的首个商业项目 @玩摄堂）

有关武汉江宸天街，在报告期内，商业体量达13.86万㎡的武汉江宸天街，实现租金收入约2.32亿元，同比增长81.1%；租金收入占集团租金总收入的2.5%，位列集团在营天街项目的第11位；至报告期末，项目的出租率为95%，同比下降4.5个百分点。

（武汉江宸天街已跻身江城高人气商场之列 @图源官方）

有关武汉白沙天街，于2022年11月开业的武汉白沙天街，由A馆（商业体量10.56万㎡）及B馆（3.58万㎡）组成，在报告期内实现租金收入分别为2887.5万元及635.3万元，在报告期末的出租率分别为97.7%及93%。

（武汉白沙天街A馆的中庭空间）

有关武汉在建项目，龙湖集团目前在武汉的在建投资物业，包括武汉新荣客运站项目（商业体量15.27万㎡）、武昌滨江天街（商业体量17.06万㎡）等，以上项目的开业时间预计为2024年及以后。

（武汉新荣天街效果图）

LAB点评：

于2021年6月开业的武汉江宸天街，至今已历经多重挑战，而人气及业绩始终保持高位，不仅是武汉市民青睐的新晋热门商场之一，也是集团旗下新晋的头部项目之一。在武汉及整个华中地区，龙湖商业的运营能力赢得了消费者及品牌方的双重认可。

在2023年，集团将在华中地区的其他核心城市带来多个新开业的天街项目；而在2024年，作为集团商业新旗舰的武昌滨江天街，更或将在武汉长江南岸的都市核心区，掀起新的「龙湖热浪」。

（武昌滨江天街效果图）

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写在结尾

回首过往一年，内地零售商业市场可谓是历经磨难，反映在以上企业的年报中，就是大部分企业的经营数据普遍下滑；而华润万象生活及龙湖智创生活的业绩提升，更多得益于新开业项目的业绩增量。同时，以上企业对于在武汉的旗下商场，都不惜赞美之词。

展望新的一年，随着防疫政策全面放开及消费市场满血回归，国内各大城市的旅游客流及各大商场的人气业绩以肉眼可见的速度持续增长。如在武汉，不仅是景点及酒店的人气爆棚，各大商业街区及购物中心持续走高的客流也都已超出预期。

（在多家新进品牌的带动下，武汉天地新天地街区的人气持续走高）

透过年报的繁杂数据，我们看到的市场A面，是处境艰难且收缩战线的大众企业；而市场的B面，是兼具实力且逆势布局的头部企业。

对于武汉而言，这座城市早已成为国内外优质商业营运商的「必争之地」；而在YQ阴霾消散之后，市场走出底部之时，企业也正在武汉收获否极泰来的「商业硕果」。

在可预见的未来，武汉市场还将迎来更多高品质的商业项目；「新商业LAB」也将一如既往，不仅会亲临现场，带来更多时效性的一线报道；也将伏案苦读，挖掘更多深度性的行业干货。既不负粉丝之信任，更不负商业之美好。

——END——

bestkaka

就关注最后一段话的第一句：在可预见的未来，武汉市场还将迎来更多高品质的商业项目

江河故人

“他连夜飞往广州入住集团旗下的奢华酒店”
武汉周大福会有酒店吗？哪怕是芊丽……

井然

好帖，收藏。真心无力吐槽，港商除新世界、世贸外都不带酒店。武商在武汉也搞个酒店呗！

义务宣传员

宏篇巨著，给楼主点赞。
被广大优质运营商看好，既是武汉实力的体现，也是武汉潜力的体现；项目建设，既要满足服务本地市民市场提挡升级需要，也要满足服务四化城市的大客流消费需求。

Archerone

光谷新世界的那栋楼宁愿空着放着，都不搞栋酒店，而同期的光谷的智选假日、皇家格雷斯生意火爆，甚至美居、亚朵都动不动卖到500+的房价，实在不能理解这些开发商是怎么想的。

bgsbays9

Archerone 发表于 2023-4-11 12:11
光谷新世界的那栋楼宁愿空着放着，都不搞栋酒店，而同期的光谷的智选假日、皇家格雷斯生意火爆，甚至美居、 ...

新世界到底在等什么，完全没看懂
要是不看好酒店，也没见他改成收益更高的写字楼，难道对酒店还有一丝期望，只是没到时机而已？