武汉泛悦城商业街开业市调报告

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这是今年上半年，武汉新开业的最后一个商业项目，平心而论，品牌招商并不差，但场内细节却令人发指，
真心希望武汉这样的商场以后越来越少；或许，也不能总是只看优质商场，偶尔也需要一剂苦药醒目明智。

或许，正是因为当年类似地块土地出让规则的不完善，导致了城市核心区域出让地块的住宅比重过大，也让现在武汉的土地出让规则更加完善。
以下为正文：

武汉泛悦城商业街开业市调报告｜观察

（泛悦城商业街实景图）

2021年6月26日，在一场罕见的大暴雨来临之前，位于光谷关山大道与珞喻路交汇处、华中科技大学正对面的泛悦城商业街正式开街。

根据官方数据，开业当天的客流量超过16万人次；6月20日至6月26日，媒体曝光量超8000万次；包括ESMI、红鼎豆捞、贰麻酒馆、奈雪の茶、麦当劳、星巴克等品牌创多项销售记录。由南国置业旗下武汉大本营商业管理有限公司负责运营的泛悦城商业街，看似取得了极佳的开业成绩。

（泛悦城商业街的开业信息（部分数据仅供参考））

近些年，作为光谷向东发展的核心起步区，关山大道周边的商业发展不断深化，多家类型不同、定位互补、品质提升的开发商自持新商业体持续推动着商圈的多元化发展；而泛悦城商业街作为现阶段武汉核心区已不多见的地面部分散售、地下部分自持、由开发商代运营的新商业项目，真如开业战报上表现得那般美好？

带着疑问，「新商业LAB」避开了周末的暴雨，在晴朗的周一工作日去项目一探究竟。如今，绝大部分散售商业项目都面临艰难的生存局面，或许泛悦城商业街能提供一种新的发展模式和解题样本。

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01

稀缺的多重优势

宇宙核心 无可比拟 提速开业

2015年8月27日，在经过了约2个小时的竞拍后，当电建地产和武汉地产合资公司以超出起始价47%的高溢价拿下位于光谷关山大道核心区的长动地块的一部分时，整个武汉的房地产市场一片欢腾，刷新光谷地区总价和单价的双料地王项目为当年光谷乃至武汉的房价腾飞提供了十足的推动力。这就是坐拥多重稀缺优势、如今已进入交付期的泛悦城项目。

区位优势，泛悦城位居有着武汉经济发展领头羊之称的光谷地区的核心区关山口，西连繁华的光谷广场商圈，北临华中科技大学，东接正在高速崛起的光谷中心城板块。如果说光谷广场是光谷的曾经，光谷中心城是光谷的未来，那么关山大道就是衔接光谷的曾经和未来、并推动光谷向东扩张发展的核心起步区。

（泛悦城周边的关山口是光谷目前最核心的区域，摄于2021年5月底 @高楼迷 whhb123）

交通优势，虽然在轨道交通方面，整条关山大道目前只通行了有轨电车，但地处关山大道北部入口的泛悦城却又拥有无缝对接地铁2号线华中科技大学站和有轨电车创业街站直达的双重覆盖，叠加众多的公交线路，项目拥有整个片区罕见的交通优势。

（覆盖整条关山大道以及光谷诸多区域的有轨电车 @长江日报）

（地铁2号线华中科技大学站与泛悦城商业街B1层无缝对接）

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客群优势，项目以北是华中科技大学，以南紧邻光谷创业街（SBI），项目本身就有着超过40万方的高端居住区，周边更是分布着众多社区。数量庞大的年轻学生、科技白领和社区居民共同构成了整个武汉都十分少见的有着鲜明年轻优势、同时覆盖全年龄段的优质客群。

（泛悦城商业街以及背后的居住区）

融合优势，整个项目是由住宅、写字楼、商业街、绿地公园等组成的64万方综合体；目前住宅部分已经开始交付，写字楼部分正在建设中。不同于周边近期开业的住宅底商式商业项目，泛悦城的商业区、居住区、办公区之间都相隔有一定距离，既不会相互干扰，也可以产生积极的关联。

（鸟瞰左下方的泛悦城商业街，注意各功能区域的分区和串联，摄于2021年5月底 @高楼迷 whhb123）

（项目的居住区和办公区）

以上所有的优势，在项目历经了5年的建设后，逐步进入兑现期，其住宅部分早已获得火爆的业绩表现，商业部分的商铺销售和招商进度似乎也取得了优异成绩，虽然写字楼部分依旧还在建设中，但提速开业的泛悦城商业街，却让人好奇而又期待。

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02

场景和品牌

开放街区 高开业率 覆盖客群

项目的空间和场景

泛悦城商业街为开放式商业街区，主要由A、B、C、D这4栋商业建筑合围而成，朝北的D栋面朝珞喻路并紧邻地铁站，C栋朝西面向关山大道，B栋朝东连接居住区，A栋朝南串联办公区。

（1F的平面图）

（北面的外广场和入口两侧的D栋、C栋）

（面朝关山大道的C栋）

（南面的A栋）

（南面入口两侧的C栋和A栋）

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相对而言，A栋和D栋较为独立；B栋和C栋的2楼以上相互连通，并构建了可以遮阳避雨的架空区域和退台空间，也使得C栋的商铺拥有东西两面的出入口；在项目北面的外广场，有通往B1层地下商业街的出入口；客服中心位于B1层。

（1F的部分区域）

（2F的部分区域）

（3F的部分区域）

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（各楼层间的手扶电梯）

（地面广场通往B1层的出入口）

（B1层是停车场和一字动线的地下商业街，另一端连通地铁站）

（B1层的客服中心）

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客群定位和品牌组合

针对周边年轻人居多的消费环境，泛悦城商业街专门打造出自有IP形象「慢仔JOO」——一只爱美食、爱工作、爱生活，同时也酷爱喝酒的「夜猫子」，以周边的高薪、高知、高消费的商务时尚客群为主，同时兼顾学生和居民客群。

（项目内外随处可见的IP形象）

在业态布局和品牌引入上，项目共引入了51家品牌，餐饮业态和休闲娱乐类的比重更高，占比超过70%；超市、零售、配套类占比仅约30%。从目前的品牌入驻情况看，服装零售、影院、亲子儿童类暂无布局。

（根据官方信息，首店率超过60%，开业率超过95%，招商率达100%，仅供参考）

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突出夜生活的场景，由贰麻酒馆、WuwHah物哈酒馆、Helens海伦司小酒馆、Get Lucky Bar以及ESMI、K CLUB等品牌，共同组成了慢节奏的酒吧和快节奏的KTV搭档的24小时生活不夜场，也使得泛悦城商业街成为光谷地区突出的夜生活地标。

（入驻的多家酒吧）

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年轻人喜爱的品牌，2家茶颜悦色、奈雪の茶PRO店、星巴克、漫咖啡等，如此阵容就足以吸引周边年轻人的注意，加上一众特色餐饮品牌以及小米之家、华为等科技零售品牌，十分符合周边年轻客群的消费需求。

（项目的咖啡茶饮品牌十分丰富）

（位于1F和B1的茶颜悦色的围挡）

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（入驻的红鼎豆捞、木屋烧烤、仙隐小鹿中华日料、么肆烤肉、楠火锅等大餐饮品牌）

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满足周边居民需求，作为社区型商业体，项目也考虑了周边居民的购物和生活需求，作为主力店的永辉超市BravoYH占据了B1层的大部分营业面积，而推出优惠活动的祐禾Uhealth对各年龄段的客群都有相当的吸引力。

（位于1F的祐禾Uhealth门前排起的长队）

（B1层以超市和快餐轻食为主，搭配部分生活零售类品牌）

从现场情况来看，1F和B1的开业率很高，2F和3F有相当数量的商户还在抢工装修或者暂未进场，场内的人气也还不错。看起来，泛悦城商业街无论是空间场景、主题定位以及业态品牌，都表现出欣欣向荣的气象，可表象背后的真相果真如此吗？

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03

如此的硬件和运营

坐拥优势 毫无细节 令人唏嘘

拥有稀缺的多重优势，不错的街区场景，优质的品牌组合，这几乎就是构建一个成功商业项目的核心要素；但先别急，我们接着再看项目的硬件细节和运营水平。

让人无语的洗手间，很多人说，从洗手间的设计就能看出商场的硬件标准和运营水平。泛悦城商业街没有母婴区或者其他设施，只有一般的洗手间；站在公区通道可以清晰看到女洗手间的洗手台和化妆镜，而洗手间门口就是电梯厅；在男卫生间，没有人员维护，只有浓烈的装修气味和明显的赶工痕迹。细节？没有的。

（2F的公区通道正对女洗手间）

（男洗手间的装修标准）

住宅标准的消防通道，部分消防通道的出入口张贴了项目的开业宣传；而另一部分，不仅出入口狭窄，大门似乎也是刚调整过，通道也几乎是毛坯状态。如此标准，甚至不及很多住宅项目的交房标准。

（1F的消防通道大门）

（2F的消防通道大门）

（2F的消防通道内部）

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消防通道内的电梯厅，或许是因为物业条件的限制，项目的直达电梯厅安排在消防通道内，不仅十分不便，也相当狭窄。

（项目的电梯厅）

杂乱无章的电梯内外，无论是直达电梯内，还是外面的电梯厅，不仅脏乱，也缺少指示标识和消防设备，让人感觉这并不像是新开业项目。

（通往停车场的电梯厅）

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难得一见的停车场，B1层的地下停车场空间足够高，但却没有正常商业项目停车场应有的硬件设施和服务管理；既没有引入智能停车场，地面也没有标记车位号，整座停车场还散发着刺鼻的气味；周末暴雨漏水导致的大面积水渍还未清理干净，地面几乎没有干燥的地方；而所谓的进入商场的电梯厅，也就是没有任何标识的改造后的消防通道。

（没错，这就是停车场通往商场的电梯厅）

（据了解，周末的暴雨导致地下停车场成为「水帘洞」）

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（B1层停车场连通同层商业街的通道，又是消防通道）