民盈山智慧城简介

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民盈山项目将服务105万人群，东莞市场将支撑50万消费群体。

　　谈市场细分：东莞市场支撑50万的消费群体

　　记者：您这个调研样本针对哪些消费群体，这一万多个样本中，是针对东莞本土消费还是外来群体的消费？

　　邓国坚：我们调研样本有一万多个，加上补充调研的三四千个，总体接近2万个。大约60%的样本量分布在东莞地区，辐射范围覆盖方圆30公里，远到广州南沙区边缘，惠州惠东边缘。剩下的30%-40%是定点调研，做了一些广州、佛山的市场样本，还会做香港的样本更新，也会做一些来过东莞做生意的、做贸易的样本，甚至境外的样本调查。

　　记者：按照您讲的这个目标群体，民盈山辐射的不仅仅是东莞？

　　邓国坚：东莞是核心，脱离这个核心就没有意义，任何商业项目肯定有辐射范围，完全跳开这个范围不现实。一般来说，本土市场最少满足50%的支撑力，支撑不了50%的能级，项目不敢做这么大。在这105万的群体中，至少有50万是本地的。

　　上世纪50-60年代商势圈发明一种理论，认为本地市场支撑50%是一定要满足的，剩下的50%要辐射到周边地区的商圈，分刺激商圈和外人商圈，刺激商圈占了30%-40%，剩下10%左右由外人商圈占据，他一年才来一次的或者两次的。

　　谈规划：民盈山将是交互式社交平台 是东莞城市客厅

　　记者：项目的总体方案八九月份才出来，他的定位是高端还是中高端？


　　邓国坚：尽管东莞有强大的消费能力，但高端消费群体占20%左右，70%还是本土中级水平消费能力的人，还有10%可能是比较低端的。项目大定位上更多满足东莞人的日常生活消费，从情景生活体验的角度做这个新项目。可以有文化的、教育的、艺术的、体育的，等等。情景生活体验是我的主题词，是一个社交平台，提供交互式的生活方式。

　　记者：是不是生活城的那种模式？

　　邓国坚：项目注重社交和本土两大特性。2012年美国有人提出所罗门模式，就是社交、本土和移动的模式。我们把民盈山做成交互式的社交平台，来这里80%的人，并不是为了买一个商品，也不是为了享受一个服务，更多的是进行商务式的交流。

　　这个项目是东莞的城市客厅，在这里进行互动，比在家里更有挑战，也有更丰富的情感体验。我们把这个模式称为商业地产的“所罗门”，在21世纪的第一个10年，更多的是需要购买，实现购买的过程，但交互式的模式将会引爆未来的商业地产。

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民盈山项目的商场原则上不销售，其创意中心将孵化优质企业。

　　谈理念：商场部分基本不卖 创意中心孵化优质企业

　　记者：项目未来销售理念会怎样？

　　邓国坚：商场原则上不销售，但大的商家，或者一些品牌需要一些独立的物业，我们会在不打乱整体规划的前提下，安排周边的门面给他们。公寓部分会销售，写字楼部分销售。

　　记者：写字楼就盖了一个东莞国贸中心？

　　邓国坚：一号塔楼有200多米高，它是金融中心；中间那个398米高，是国贸中心；第三个是公寓，第四个是酒店，第五个群楼加写字楼。第五个塔楼是东莞创意中心，是以东莞创造的概念定位的，民盈山指的就是5号塔楼加群楼。

　　记者：为什么在这个项目做一个创意中心？

　　邓国坚：创意中心不是要引进企业，是培养、孵化企业，帮助东莞本土很有创造力的年轻人，让他们走出东莞、走向世界，创意中心给他提供这样的平台。创意中心只有几层楼，将有创造力的企业集中在这里孵化，他们成功后，有实力就会往外走。

　　记者：从现在的规划看，商贸中心正在形成，在形成的过程中，你认为开发商可以起到什么作用？

　　邓国坚：开发商分两类，一种是炮灰型，一种摘果子型。民盈集团做了充分的市场准备，是摘果子型的开发商。这三年来我们一直在谋定，做一些具体的工作，预计5年后民盈山会发展起来，并取得收获。

　　谈市场：民盈山将成为东莞商业黑洞 引爆东莞商圈

　　记者：您做了那么多项目，觉得东莞市场和其他市场有什么不同？

　　邓国坚：有很大不同。一，东莞没有特定的城市中心，但东莞是靠高速公路发展起来的，其实是个“葡萄串”，各镇街有各自的区域，不会互相往来；二，东莞的消费能力很强大，但很多人选择去广州、深圳、香港等地消费；三，东莞忽略了80%看似比较中低端的消费群体，其实他们的消费能力并不小。


　　东莞现在有了轨道线的交汇，对城市的商业发展很有作用，R1、R2轨道的交汇处，将改变东莞没有城市中心的缺陷。当商业体的面积积聚到一定程度，会形成商业黑洞，目前中国最形象的商业黑洞是广州的天河城，它当时很孤立，但综合性比较强。随着轨道的发展，东莞会出现商业黑洞，民盈山会引爆这个黑洞。

　　记者：除了“民盈山”，项目还有个名字叫“智慧城”，为什么叫这个名字？

　　邓国坚：这是我的团队提出来的，这个“智慧”指O2O的一种表现形式。“所罗门”王国是利用互联网优势来发展的，结合到我们这个平台，让每一个线下的人实现线上线下的无缝对接。例如约人吃饭，只要上民盈山的APP，就可以把位置定好，手机就会同步推送约吃饭的信号，向饭友提供最便捷出行地图。有了这个APP，可以找到最有效的路线进入商城，预留车位，不用担心没有车位停车。

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热死，东莞的天气不适合这种建筑。

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冷气是下沉的，估计也不会太热吧。像华强北东门，人们不也照样逛得很兴奋，关键还是看人流量。