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比起住宅开发的高歌猛进，九龙仓在持有物业上是稳健推进。除了2000年及之前的北京、上海、重庆的3个时代广场外，2001至2005年间，九龙仓仅增加了武汉时代广场、大连时代广场、上海会德丰国际广场地块、成都天府时代广场地块4个项目。2006至2007年九龙仓的持有物业新增了无锡国金中心地块、成都国金中心地块、成都时代。奥特莱斯（双流发展区）、苏州国金中心地块。2008至2012年的五年间，九龙仓新增了重庆国金中心地块、长沙国金中心地块、上海南站项目地块等持有物业。“九龙仓商业地产的发展势头并不亚于住宅。”周安桥表示。“只是囿于商业地产发展周期较长，开花结果尚有待时日，所以看上去九龙仓在商业地产上比较平静。”
目前，九龙仓在内地正在发展的持有物业数量已经超过现在九龙仓在香港的持有物业。2012年报显示，九龙仓在内地正在发展中的持有物业总面积约210.8万平方米，而同期九龙仓在香港持有的投资物业仅为121.5万平方米。其中，2012年内地正在发展的写字楼面积约为128.4万平方米，而香港现在持有的写字楼仅为54万平方米。内地正在发展的商场面积约50万平方米，香港现在持有的商场仅为33.5万平方米。其实，九龙仓在内地现有的持有物业也算是小有规模。2012年九龙仓在内地已完成的投资物业约为35.7万平方米，其中写字楼约14万平方米，商场约20万平方米。2012年九龙仓内地投资物业租金收入总额增加26%至港币10亿元，仅仅相当于半个香港时代广场（港币19.08亿元）。今年上半年，内地投资物业租金收入增加12%至港币5.36亿元。
九龙仓在内地商业地产上进行了多层次的试水，包括时代广场、奥特莱斯、会德丰国际广场，以及国金中心。不过，称得上产品线的只有两条：一是较早的时代广场系列，分别在北京、上海、重庆、武汉和大连。另一条是九龙仓现在重点发展的国际金融中心系列，目前也是5个项目，分别位于成都、重庆、苏州、无锡和长沙。他们将于2016年或之前相继落成。其中，国金中心是目前势头最健、最为接近香港海港城模式的产品。
九龙仓的国金中心可分为两大类：一是类似香港海港城这样的大型综合体，购物中心、写字楼、酒店等一应俱全，如成都和长沙的国金中心；二是苏州、无锡这种简化版的国金中心，通常是一栋超高层建筑，标配的业态是写字楼+马哥孛罗酒店。九龙仓在商业地产上最大的谨慎，莫过于在拿地上坚持“宁可不拿，也绝不拿错”。周安桥表示，“对于商业地块、综合体地块的选择，九龙仓肯定不会将就。”那九龙仓的选址标准到底是什么？
其实，选址主要是选择城市与地段。选择城市的硬指标是GDP、城市人口等，不过不会局限在城市自身的人口，还会考虑城市及其所辐射的周边区域的总人口。在此基础上，近年来九龙仓选址还会引进一些最新的参考因素，比如高铁两纵两横交叉的城市，国家级新区、上海自贸区等因政策因素带来利好的城市，九龙仓都会优先考虑。有时九龙仓的选址也会领先规划半步，比如成都国金中心拿地时，高铁并未开通。“但我们当时看好成都。很多时候，一个城市是因为位置重要而修建高铁，并非因为建高铁才变得重要。”
与选择城市一样，九龙仓选址首先看地块是否位于城市的核心地段。如果是非核心地段或者城市新区，则着重考量地块是否具备较强的成长性，或者政策、人口等利好是否足够支撑起项目本身。九龙仓选址首选核心城市的核心地段，最好还是两条地铁线的换乘站。也就是说，通常情况下，地铁是九龙仓选址的一个必要条件。成都和长沙国际中心的选址完全验证了核心城市、核心地段的理论。成都国金中心位于红星路与大慈寺路及江南馆街交界处，长沙国际中心则位于芙蓉区解放路。两者都位于传统的核心区，且是两条地铁的换乘站，成都是地铁2号线和3号线交汇的春熙路地铁站，长沙是未来地铁1号线和2号线的换乘站五一广场站。再者，九龙仓还会根据城市和地段来评估项目的适合体量，通常商业的体量在15万平方米左右为宜。在九龙仓看来，15万平方米是一个相对标准的大型购物中心的体量。如果小于15万平方米，很难合适地“容下”一个辐射周边区域的购物中心所需要的业态。如果大于15万平方米，又稍显浪费，这样反而会降低每个品牌商家的坪效。另外，像苏州、无锡国金中心这种垂直的摩天大楼，通常会综合考虑地价、城市在未来的一段时间内当地市场和周边市场的消化能力。无锡国金中心位于太湖广场附近，可直接观景，苏州国金中心位于苏州工业园区，两个都是写字楼+酒店。 |
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发表于 2014-2-13 09:29:39
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发表于 2014-2-13 11:39:09