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发表于 2013-12-17 09:30:33
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回复 21# 大屌帅痞子
世邦魏理仕(CBRE)昨日发布《2013年第三季度杭州房地产市场回顾与展望》报告，报告分析了杭州优质写字楼、优质商铺、工业物业及高档住宅各市场三季度表现。本季度，杭州单体体量最大的购物中心城西银泰城开业，进一步促进了优质零售物业市场的演变进化，体验式消费不仅只是标签，购物中心积极调整业态组合，增加餐饮娱乐业态权重成趋势。同时，杭州进入购物中心开发的大跃进时期，至2017年预计主城区将有约1,280,000平方米的新增供应入市，增幅超过130%。本季度核心区域优质写字楼需求仍然旺盛，推动租金微涨。土地交易市场活跃，蓝孔雀、华家池等市中心地块纷纷落定，连同运河商务区等新兴区域在将来可能新增逾100万平方米写字楼供应，届时将给钱江新城带来更大的去化压力。
优质商铺市场： 体验式业态成趋势，将迎来购物中心的高速增长
2013年第三季度，位于城西的银泰城开业，为市场带来了约120,000平方米零售物业面积。由于新开项目为知名零售商，较高的出租率使得市场整体空置率减少了0.1个百分点至2.7%。银泰城是城西的首个大型购物中心，主力店包括近30,000平方米的银泰百货，约5,000平方米的孩子王儿童体验店，跨三层营业面积达2,000平方米的正格运动城，另有目前流行的快时尚品牌H&M、优衣库、GAP，其单店面积均在1,000平方米以上；娱乐配套包括约1,200平方米的喜悦真冰场、传奇奢华影院、唛歌时尚KTV、舒适堡健身中心、BLT精品超市等，另引入大量的餐饮品牌如金钱豹、赤坂亭、翠华，餐饮的比例高达40%左右。由于商铺需求旺盛，杭州首层商铺平均租金较上一季度上涨1.4%。
在未来的6个月内，预计解百A楼重新完工开业，提供营业面积20,000平方米。届时，A楼和B楼将作为一个整体(营业面积共34,000平方米)，品牌将以男士消费为主体，并通过微信平台，实现线上线下相结合的销售模式。目前杭州正处于购物中心填补期，单个购物中心在某区域内的开业势必会引发大量人流，但随着某区域内购物中心的数量增多，竞争也必将越加激烈，对开发商资金、成本控制、项目定位、运营招商等都提出更高要求。
杭州优质商铺市场有三个主要趋势值得关注，并可能带来深远的影响。
其一，为应对愈演愈烈的电商冲击，购物中心正积极地对业态组合进行调整- 餐饮、娱乐等体验式业态所占权重明显上升，而零售业态比重则出现下降。最新开业的城西银泰体验式业态占比超六成，而湖滨银泰的餐饮比例也超过一半。新开的购物中心内体验式业态比例远高于利星等老牌商厦。当然，我们也看到解百等传统商厦也同样通过改造、腾挪等方式增加自身的体验性元素。
其二，杭州购物中心将进入高速增长的大发展时代。据世邦魏理仕统计，有望在2017年开业的主城区购物中心体量新增供应约1,280,000平方米，为目前杭州优质商铺总存量的1.3倍。
其三，从新建购物中心的分布来看，杭州的商业格局将出现遍地开花格局。未来3-4年中，不论是隶属传统商圈的武林，还是新兴商圈城北，都将有大型项目面世。需求分流、分级不可避免，更加激烈的市场竞争将对业主的项目定位、规划设计、招商、运营等综合能力提出更高的要求。
优质写字楼： 核心板块优质项目需求旺盛，带动租金微涨
2013年第三季度，杭州写字楼市场表现平稳。本季度优质写字楼平均租金较上季度上涨0.6%至每月每平方米122.14元，上涨动力主要来源于黄龙等核心板块内优质项目的提价。本季度德力西大厦和浙商财富中心交付，为市场带来约108,000平方米的新增供应量。新项目尚未出租的面积带动市场整体空置率上升1.0个百分点至28.1%。
三季度钱江新城写字楼空置率虽仍维持在40%以上，但相比二季度有了小幅下降。由于短期内供大于求的形势，区域内租金环比微降0.6%；此外，钱江新城周边地区某些较老的写字楼由于缺乏竞争力，租金均有下调，包括嘉业大厦、森和商务广场等。武林、黄龙等核心板块内高品质物业的需求保持旺盛。液化空气在德力西大厦内租用了6个楼层，金吉列留学机构在嘉华国际商务中心租赁了580平方米办公面积。
未来六个月，预计将有约110,000万平方米的写字楼新增供应量入市，但均位于核心区以外。受限于新兴办公区域目前交通、商业等配套尚不成熟，核心区内优质企业的向外搬迁意愿不强。因此，世邦魏理仕认为尽管整体上看杭州办公楼空置率可能进一步走高，但黄龙、武林等板块的优质楼宇租金预计仍将保持坚挺。
但长期来看，杭州写字楼格局将呈扩散趋势。近期土地市场成交显示，位于市区内的华家池地块、蓝孔雀地块、远洋商务区地块以及大关单元长乐路地块，以最大的写字楼建筑面积来估算，能形成近100万平方米的写字楼新增供应，这个数量可与钱江新城未来三年的供应量相当。若上述项目以正常速度建设并通过散售方式投放，预计将在2-3年后开始对市场产生影响，届时钱江新城写字楼市场将面临更大的去化压力。此外，随着非核心区项目供应的增多，传统核心区域内的租户行业调整升级也是大势所趋，而地铁等交通配套设施的完善则是这一趋势的催化剂。
工业物业市场：优质物流设施供不应求，翘首以待新项目
2013年第三季度，杭州市工业用地价格微涨。工业用地平均价格较上季度上涨0.6%至每平方米432.3元。物流仓储设施租金在本季度上升幅度为2.3%，至每月每平方米22.6元。杭州高端物流设施一直处于供不应求的状态，普洛斯下沙物流园、临江物流园目前几乎都呈满租状态。其中临江物流园二期将于明年一季度交付，会提供21,666平方米的新增面积。普洛斯钱江物流园位于钱江经济技术开发区，目前仍处于规划阶段，预计今年年底开工。
高档住宅市场：租售价格均微涨，土地成交创新高
2013年第三季度，杭州住宅市场表现平稳，月均成交保持在2,100套左右，与去年同期相比略有回落。主要原因有三点：1)去年市场处于反弹起步阶段有大量积压需求涌入；2)今年7-8月持续超高温对市场有一定的负面影响；3)今年三季度开盘量较去年同期也有所下滑。
但进入8月下旬及9月以后，市场销售有所反弹，而开发商推盘速度也相应加快。一些高端楼盘如绿城兰园、钱江水晶澜轩都有加推新单元入市，望江府、九龙仓君玺等高端新楼盘也将在10月入市，目前已经在蓄客阶段。本季度杭州高档公寓平均售价继续上涨，环比微涨0.6%报每平方米40,286元。同期，杭州住宅租赁市场需求持续旺盛，高档公寓平均租金环比上涨1.3%至每月每平方米80.44元。
最近成交的华家池地块，成交金额高达136.7亿元，蓝孔雀地块成交金额高达39.7亿。杭州国土局数据表明，9月土地出让面积达108.9公顷，出让总额(截止9月26日)达306亿元，创本年度以来单月土地成交额新高；去年同期成交额仅为19亿元，约为去年的16倍之多。而2013年前三个季度土地成交总额也已达到1022亿元。土地市场的火爆源于开发商销售回暖后现金流的改善，也是开发商对市场信心逐步恢复的表现。目前市场仍处于政策真空期内，鉴于土地市场的升温，世邦魏理仕预测四季度房价仍将稳步上涨，但也不排除出台房产税等地方性加码政策的可能。 |
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发表于 2013-12-16 16:27:37
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